“大部分是空的，两年多了，还有一多半没有卖出去”。在顺义，操着唐山口音的保安指着近似荒凉的120栋别墅说，“平时很少有人来住。”

　　当过去几年北京的房价每个月都在快速攀升的时候，那些奢侈的豪宅也在以同样的速度拔地而起。豪宅的定义飘忽不定，一般认为，户型面积200平方米以上，总价400-500万元以上的属于豪宅，包括别墅和高档公寓住宅等。

　　在这个封闭的行业，外界难以窥探其中的奥秘，但是，数据不会说谎。

　　北京房地产交易市场内部数据令人震撼——在北京，2005年单价每平米15000元以上的住宅仅仅出售了1980套，此类住宅2006年的市场供应量为9206套，依照此速度，整个市场的消化需要至少4年以上。2004年到2006年开盘的47个独栋别墅项目大约有17641套，截至6月1日，仅售出3688套。按照这个速度，消化目前存量需要至少10年。

　　“别墅占地面积相当大，容积率非常低，而且空置多，解决居住功能少，是一种浪费。”国土资源部的官员说，“别墅和高档住宅的涌现也不断地推高了北京房价，容易形成泡沫”。

　　而从今年9月开始，北京市政府也开始首次全面对空置和闲置房进行摸底调查。北京市建委要求近百家物业公司10月15日之前必须完成。调查的对象，同样包括众多的豪宅。

　　豪宅滞销

　　不管是4年还是10年——预测中这样的消化速度仍然是过于乐观。

　　自今年5月以来，中国政府的“国六条”和九部委“十五条”、限制境外人士购房等宏观调控政策接连而出后。北京市房地产交易网最新的统计显示，高档公寓、别墅项目等豪宅销售自5月起连续下跌，目前月销售量只有宏观调控前4月份销售量的三分之一。

　　在调控前的4月，北京别墅和高档公寓(大约单价9000元以上)预售1423套，而到8月，月销售量仅为441套，相当于4月的1/3少。与此同时，均价由13313元/平方米下降到12081元/平方米，每平方米下降了1212元。

　　也有人以不同的角度解读这些数据。第一中国房地产发展集团的市场部经理陶晶表示，高档住宅并不像普通住宅那样需求大，因此销售周期长，速度慢。同时，他表示豪宅领域的好项目很容易卖掉，不好的项目可能永远卖不出去，不像普通住宅那样即使有缺点也有需求。因此他认为，可能多年积累下来的“差的项目”，加大了供应基数，使得销售率变小。他认为一些好的豪宅还是很热销的。

　　而过去数年累计而成的庞大毫宅建成数目，对很多开发商来说，只不过是一部过于简单一致的投机史。

　　“那是令人失去理性的火热日子”，开发商王哲(化名)对记者说，他指的是中国经济异常红火的2003年、2004年。“这是一个遍地黄金的市场”，他接着说，“上海的楼价几乎天天涨，仍然沉睡的北京被认为是下一个上海”。也就是这个时候，高档住宅和别墅开始大批出现在设计图纸上。

　　于是，王哲从浙江进京掘金，“那些市区建筑高档公寓的土地一般只有背景很深或者实力很大的公司才能得到，来自香港以及广东、浙江以及周边省份的公司纷纷来抢一杯羹”，王哲也通过关系得到了一片郊区的土地，“在郊区，除非建设高档项目，比如别墅，才可能有更多的利润，而一般中低档住宅利润不多”。

　　此时北京郊区的普通住宅价格仍然很低，而满足暴富人群财富象征的别墅以及高档职员、外国人居住的市区高档公寓项目还较少，“于是，大家扎堆进入这两个领域，都想捞一笔”。

　　想“捞一笔”的心态注定这些公司多是突然冒出的项目公司而非大型的地产公司。“这些公司的老板成分复杂，可能是因为关系硬到可以弄到地或者拿到贷款，也有些来自全国各地的暴发户，还有地方政府、国有企业利用资源优势纷纷介入”，王哲感叹，“各有各道，但是素质参差不齐”。

　　这种对未来风险漠视的暴利心态近似一种赌博——此时的中国经济日新月异，暴发户在成倍的增长。“凭着高档住宅供应少而富人越来越多的感觉，没有人在乎几年后是否存在风险。”

　　作为赌徒的一员，王哲希望自己的项目更好更快地开盘，“这就注定了很多别墅出现各种问题，比如质量不好、周边环境乱、缺乏配套等。一旦口碑不好，在众多的供应面前，可能无人问津，这就是为什么各种精美的杂志上面都会有漂亮的别墅和高档住宅的梦幻般的广告”。第[1][2]页