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楼市走向引人关注。
黄金
周后
专题策划/关雅文
专题撰文/记者李婧、林琳
实习生祁广菲
专题策划/关雅文
专题撰文/记者李婧、林琳
实习生祁广菲
本版9月25日曾在《十月楼市下一步调控依据》中对黄金周广州楼市发表评论称：“十月楼市走势，不是一个‘升’或‘降’字所能定论的，用‘微妙’二字形容，可能更贴切些”，并大胆预测“‘十一’楼市若火爆，就会动摇观望心理，进而投身楼市。若楼市不温不火，观望气氛必更加浓厚。”
黄金周甫过，楼市有关数据纷纷证实了这个预测——买卖持续观望的胶着状态：开发商价格居高不下，对买家进行试探、摸底；买家需求集中在某些区域，对楼价观而远之。本文将结合有关数据对黄金周楼市几大情况进行分析，并对楼市走势作出进一步预测。
黄金周楼市六大表现
价格高人气淡热点少
表现一 楼价坚挺无降价
从表一中可清楚看出，黄金周期间（1日~10日），广州楼市成交均价最高的是萝岗区，平均为11386元/平方米，其次是越秀区和天河区。
与上一个黄金月（4月1日～5月7日）对比，这个黄金月（9月1日～10月7日），均价在8000元～9999元/平方米区间的住宅份额激增12%，而7000元～8999元/平方米区间的份额减少了6%，其他区间的均价差异不大（表二）。而据记者从销售现场了解到，黄金周期间大部分楼盘价格坚挺，“有促销，无降价”。
表现二 成交量减少
根据珠江恒昌市场研究部整理的数据，10月1日～7日广州楼市每天成交套数为100套左右，8日开始增加到110套～130套，最新成交数据为170套/天。行内人士表示，去年黄金周前后15天住宅成交2000多宗，目前估计今年同期只有1000多宗。
从表三可发现，对比2005年和2006年，虽然目前10月同期对比只有微小差距，但根据图表中的未来成交量预测，两者的差距有逐渐拉大的可能性。
表现三 大户型仍受欢迎
珠江恒昌市场研究部总监李敏滢表示，分析阳光家缘网数据发现，黄金周成交的、平均户型面积在70平方米～90平方米之间的物业都集中在供货最紧缺的中心城区（越秀区），而平均户型面积在134平方米以上的集中在花都、南沙、萝岗3区（表四）。而且，萝岗为187万元/套，天河为106万元/套，大多集中在70万～80万元/套，。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，虽然新政要求加大90平方米以下户型的住宅量，但还需要一些时间才会对楼市产品产生影响。而根据合富辉煌市场研究部资料，目前依然是90~120平方米的舒适三房最受欢迎，相比之下，别墅市场受影响不大。
表现四 未显示热点板块
黄金周的普通住宅销售普遍呈现价高、人气淡的景象，整体未形成明显热点板块，人气、销售表现突出的亮点楼盘比较分散。
李敏滢表示，市区中心楼价基本在10000元/平方米左右，潜在买家大多有一定经济实力、自住需求较迫切，但数量有限。
新区板块多吸引第二居所购买者或期望升值的投资者，自住需求不迫切，价高则观望。但新区楼价也已高出市民期望，所以交投依然淡静。
另外，南沙、从化和花都的别墅成交情况甚佳，南沙某楼盘两天竟成交40多套。由此可见，有资金实力的投资型买家已经注意挖掘未来其他板块升值的潜力。
表现五 二手楼受影响
数据显示，“十一”黄金周广州中心城区共有98个在售项目，总供应量22400套，比今年五一黄金周减少约7%。其中包括新货14000多套及余货8300多套。供货量主要集中在天河、白云和海珠三区，占到中心城区总货量的八成以上。其中近期新增的项目主要分布在天河，其总供货量也达到7100套，比五一黄金月推货量多出36%，占整个中心城区超过1/3。美联物业区域经理林劲松表示，目前老城区二手楼市还比较平稳，但天河、海珠的新盘推出量大，令二手楼市成交情况受到一定影响。
表现六 租赁市场升温
与成交量下降相比，许多中介行都表示，近期二手楼市的租赁有所增加，明显可见增大的租赁市场需求量。一些中介人员也表示，许多市民宁愿继续租房，而不少业主也暂时不愿出售，而是用于出租。买卖双方都持观望态度，是与往年最大的不同之处。
资料来源：阳光家缘网10.1~10.10数据
黄金周以来
广州城区中心商品房销售情况统计
区域
越秀
荔湾
海珠
天河
白云
黄埔
番禺
花都
南沙
萝岗
可售单位平均房型面积（m2）
77
96
121
115
109
103
110
152
141
142
实际成交单位平均房型面积（m2）
83
119
100
123
119
94
120
150
-
164
成交均价
（元/平方米）
10101
7399
8196
8642
7005
5617
6108
3958
-
11386
成交平均
套价（万元）
84
88
82
106
84
53
73
59
-
187
表一：
心态分析：
买卖双方心理暗战
卖家：
对价格处于犹豫、摸索之中，多运用内部认购、打折等营销策略。
如某知名开发商的新盘定价也是6000~8000元/平方米，幅度之大表明发展商想根据市场反应再调整价格。不过，有房地产业人士表示，发展商也颇有力挺楼价的态势，希望在节后仍有调节余地；也有部分开发商，由于后续开发量不多，因此适当保留货量，以保持明年有持续平稳的收入。
行内人士评论认为，一些资金实力和开发能力较强的发展商，完全没有后续供货压力，而且经验老到，定价比较稳；中小型开发商则小推小卖，试探市场，不过他们心态仍比较乐观，因此不会轻易调整价格。
买家：
市民们依然对广州楼市有较高的关注度，却因为价格高而无奈观望；另外，政府出台的五年中小户型用地供应政策，令他们相信以后货量足，不怕开发商抬价。
但具体分析可发现，大部分规划的区域都不在市中心，而是会逐步往外围扩散，消费者须理解规划的“潜含义”；而且对有迫切需求的消费者而言，对楼价盲目乐观是不实际的。
珠江恒昌市场研究人员表示，从这次黄金周的胶着来看，开发商的超前意识足够，但其区位价值观念似乎没有传递到消费者心目中。大多数消费者难以放弃对市中心的“情结”，中心城区供不应求，楼价高居不下；外围供货充足，但因被认为价格偏高而交投冷淡。
深度分析：
金九银十成色不足
总体分析：金九银十成色不足，房价高企积压成交意愿，供求博弈延续观望态势。
总体上，“十一”黄金月（9月1日～10月7日）的广州住宅市场摆脱了7、8月份的冷淡，人气大幅提升，但房价涨幅较大，成交略显平淡，总体表现可概括为：消费者需求真实，发展商出货意愿有所增强，但双方对后市预期分歧明显；房价猛涨与消费者承受力出现脱节，产品供应与主力需求亦有错位；热点楼盘分散在各城区，热盘极热、冷盘极冷。
房价整体高于“五一”黄金月
今年广州房价继续了2004年以来的上涨趋势，2006年前三季度住宅成交均价达6218元/平方米，同比增长达24％，为近年最大的升幅；7、8月份，受“国十五条”和广州市政府一系列政策抑制，增速放缓，而且在外围区域成交量比重增大的影响下，均价一度出现高位回落。
进入“十一”黄金月，房价再次攀升，据合富辉煌市场研究部监测，在售产品价格整体高于“五一”黄金月，而且“五一”最主流价格区间是7000元~7999元/平方米，“十一”已跃升至8000元~8999元/平方米，升幅在10%左右。
36～40岁购房者比例上升
六成以上主流购房者为二次或多次置业。与“五一”期间成交客户年龄相比，最主流的36～40岁年龄段客户比例由22%上升至37%。这部分消费者对产品的需求也已从满足基本居住功能向追求舒适度、居住品质升级，尤其是多次置业的高端消费者对别墅、洋房、复式、观景露台等个性化产品认同度较高。同时，在“9070”等政策影响下，期待经济型住宅的首次置业者出现了典型的观望情绪。
供应增加难改房价涨势
受宏观调控影响，今年前三季度住宅新增供应量减少，加之9月新推出的三个重要地块价格上涨，导致发展商对预期比较乐观。因此，虽然“十一”黄金月的可售货量和实际推货量均多于“五一”黄金月，发展商出货意愿比较强烈，但房价实际上升的总趋势并未改变。
合富辉煌市场研究部的监测结果也表明，9月广州楼盘广告投放费用比4月略高、与去年9月基本持平，鉴于今年7、8月的余货所占比例较大，“十一”新推售楼盘较以往分别减少13个和23个，因此实际推广力度仍大为加强。
走势预测：
年底前继续胶着
大多数行内人士都认为，广州楼市年底以前仍将保持买卖双方的“胶着状态”。美联物业区域经理林劲松表示，年底一向都是楼市旺季，成交量应该会上升。不过从今年的情况看，今年年底楼价将继续持平，既不会下滑也不会上升，而买卖双方仍将处于观望状态。
预测一：成交量依然较少
近年以来，广州楼市一般成交量是处于100万平方米/月左右，新政以后，从7月份开始下降，大概比以前减少40%。因而可以相信，直到年底，整个广州楼市仍将处于价高量少的状态。
预测二：价格依然坚挺
发展商目前在市场状况不明朗的情况下，处于观望犹豫之中，短时间内不会做出大的价格调整。广州楼市楼价下降需要三个条件：发展商处于一种比较长时间的疲软状态，进而做出价格调整；国家的宏观调控政策发挥作用；政府推出一批新楼房解决住房问题。而下半年这三个条件都尚未成熟，还需要等待。
预测三：政策效果暂不明显
政府政策对楼价的调整暂时还不能看到效果。同时，目前楼市以自住购买为主，投资力量基本退出市场。市民对一手房继续观望，自住需求急切的买家将转向二手市场。
市场回归理性
是一件好事
关雅文
黄金周后，来自市场方面的一系列信息已在提醒地产界，不能再像过去几个月那样盲目乐观了。种种迹像表明：自2005年4月以来，中央政府颁布针对房地产市场的系列新政，已初见成效，不合理的房价正受到抑制。
由于投资者对房地产企业预期利润的调低，原本坚挺上扬的地产股黄金周后开始振荡调整，资本市场对房地产企业的盈利能力从看涨转为观望，资金流向往往反映行业的后市走势;令房地产企业不乐观的数据还有：10月8日国家统计局公布的三季度房地产市场景气指数下降了2.4个百分点，结束了前三季度升势。同期，其他行业的景气指数在上升;14日，央行发布了今年三季度统计数据，货币供应量和贷款增长均回落。有分析人士认为，银行放款速度开始放缓，过热行业已很难获得贷款。而北京、上海、广州楼市黄金周淡静的表现，从另一个方面印证了上述情况。
正如我们在9月25日本版关于黄金周楼市走势分析的评论文章中所言，黄金周楼市走势“微妙”，政府、开发商、消费者三方博弈。现在，博弈的结果是楼市“不温不火”，房屋成交量减价升，整体市场淡静。
中央政府连续出台的政策左右了购房者的预期，加剧了观望情绪。中国指数研究院最新抽样调查显示，受宏观调控政策影响，35.4%的被访者表示将推迟购房计划。买方市场的观望必然导致楼市需求的萎缩。
如果说，黄金周以前，房地产市场的投机者们，对政府打击囤积居奇采取的措施还不以为然的话，那么，现在应该确凿无疑地感受到了威慑，尽早离场还不至于损手烂脚。
开发商是识时务的，懂得揣摸上下两头。上头是政府，正力抑飙升的楼价，监管环境日趋紧张，挑战政府权威无疑是自寻烦恼！下头是市场，消费者一贯买涨不买跌，房价越跌越观望。故此，只要能争取到有利的营销大环境，捂盘也好，淡静也罢，黄金周期间不惜用放慢销售速度的办法，换来房价持续坚挺的局面。
由此，我们不难推断，短时间内，房价不会有较大幅度调整，低调而不低价的营销策略，将是下一步房地产营销的主旋律，以往大张旗鼓式的造势随之淡出，买卖双方将陷入胶着状态。
从长远来看，经济增长、城市化进程加快、人们改善居住环境的殷切需求，这三大利好因素将会支撑房价同步上涨，但短时间内的人为急剧拉升，却是人们不能接受的。
现今，市场各方回归理性是一件大好事。让淡静的楼市持续一段时间，又何尝不有利于房地产业的健康发展？房价与潜在购房者的购买力严重脱节，从中牟取暴利无异于火中取栗，终非长久之计。趁市场淡静之机，房地产业也可以优胜劣汰，进行行业的整合和并购，资金来源充足的开发商则可以连地带小企业一起趁低吸纳。
笔者认为，迄今，政府针对炽热市场采取措施的主要目的，就是要使房地产市场能够以合理的价格，为置业者提供优质合理的住房，楼价返回大众能负担的水平，将房地产业纳入健康发展之道，而非扼杀楼市。
20000以上
16000-20000
13000-15999
10000-12999
8000-9999
7000-7999
6000-6999
5000-5999
4000-4999
3000-3999
制表：周振丰
“十一”与“五一”黄金月价格对比
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30
%1
%0
%5
%7
%6
%5
%7
%7
%16
%21
%14
%19
%10
%13
%7
%7
%2
%0
%28
%27
%表二：
“十一”
“五一”
来源：合富辉煌
单位：元/平方米
表四：广州市近两年每月住宅成交面积走势图
制图：章 虹
80
70
60
50
40
1月
单位：万m
2
90
100
110
120
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2005年
2006年
表三：广州市近年住宅价格走势图（元/平方米）
制图：章 虹
4000
5000
5500
6000
4500
6500
01年前三季度
02年前三季度
03年前三季度
04年前三季度
05年前三季度
06年前三季度
来源：合富辉煌
来源：合富辉煌 | |
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