百亿地产热钱涌入京沪穗酒店业

    编者按

　　地产和酒店业的关系从来没有像今天这样密切。部分地区地产落潮，使得投资者将目光锁定了酒店行业，而酒店业草根企业开元则认为酒店如要快速发展，必须结合地产同步拓展。

　　据上海有关地产、酒店行业几位资深人士同时透露，从今年年初到10月初,地产投资商在上海地区整幢购买物业和自建物业投资酒店行业的资金至少在50亿元左右，北京、上海、广州三地地产资金进入酒店行业的据保守估计也有100亿元左右

　　本报见习记者乐琰发自上海

　　“以前我重点投资商铺和房地产，不过这几年大部分的资金都投在酒店上了，从目前情况来看，投资回报率相当不错。出租率基本上近100%。”近日，拥有温州首家“速8”经济型酒店的温商王建敏兴致勃勃地告诉《第一财经日报》：“我打算未来3~5年内，再开5~10家这样的经济型连锁酒店。”

　　王建敏是个典型的精明温商，头顶着温州饭店餐饮协会副会长、温州车迷俱乐部商务理事等多个头衔，他搞过纺织业、从事过装潢工程，5年前投资地产，使他的个人资产也从数千万元翻倍到目前的约上亿元。然而在一轮炒房热过后，国家宏观经济调控一步步“紧逼”，上海地产市场出现下行，敏锐的王建敏发现酒店业也具有良好的现金流和较为稳定的投资回报，于是将资本投向了经济型连锁酒店，并将其作为今后主营项目。

　　地产商热炒酒店业

　　王建敏绝对不是个例。位于上海武宁南路的金爵酒店，悄然被一位曾在上海炒房团中颇有影响力的商人买下，目前被正式装修成了“树舍”经济型酒店。《第一财经日报》记者从该酒店的管理人员处了解到，如今经营不到一年的“树舍”已经取得了日出租率90%左右的良好成绩，公司正谋划在上海扩张酒店连锁规模。

　　越来越多的地产投资商将目光投向酒店业。前不久，沪上首家德国凯宾斯基饭店集团的挂牌酒店式公寓签约，业主方上海和光酒店投资管理有限公司正是近期在申城崛起的酒店专营投资民企，其当家人依靠地产投资等赚得一桶金后，便注册成立了该公司，瞄准全国高端酒店市场“抛金”。和光在全国还有多个豪华酒店项目在建。

　　不仅如此，摩根士丹利基金也整体购入上海锦麟天地雅苑项目中的酒店式服务公寓部分，荷兰信托投资基金管理公司则于近期收购上海盛捷高级服务酒店公寓……一时间，中外资本都开始了酒店业圈地战。

　　现金流充足可巧妙避税

　　楼市不如以前景气，于是处于增长阶段的酒店业成了新一轮注资目标。上海中原物业顾问有限公司研究咨询部主任朱小姐告诉《第一财经日报》，高档住宅市场的回报率目前只有3%左右，而酒店物业的回报率可高达8%，两者之间的差距使得更多的开发商转向酒店投资。“其中酒店式公寓和产权式酒店是现在相当热门的模式，开发商一般是不愿意长期持有一项物业的，很多投资商都将之前从三级市场上收购来的二手房改建成酒店。”

　　有一位原本投资住宅房的张先生日前向《第一财经日报》透露，正谋划将麾下的多处物业改成“分散式酒店”。

　　中国的酒店市场，高端酒店和经济型酒店“两头热”，其中以经济型酒店更具投资诱惑力。一般而言，一家拥有几十间至100间客房规模的经济型酒店投资成本在600万~1000万元之间，回报期大约是2年左右。锦江国际集团酒店事业部有关负责人、资深酒店业分析人士赵焕焱还向记者揭示了酒店业的商业特性：超市、卖场等存在的应收账款很多，有时候甚至是多角债务，这大大降低了企业的账面利润。但酒店业就基本不存在这样的问题，因为客户付账是即时进行的。

　　此外，分析人士还指出，其实不少商家将地产资本转向酒店投资是为了巧妙避税。比如买卖一套全住宅房，获100万元利润的话，就要上缴33%的所得税，即33万元,但假如将买进物业一部分改建成酒店，那么酒店部分就可以作为成本抵消，其账面利润就会大大减少，这样一来，最后可能只需缴纳5万~6万元的税金了。

　　百亿资本涌入前景难卜

　　据上海有关地产行业的资深人士透露，从今年年初到10月初，地产投资商在上海地区整幢购买物业和自建物业投资酒店行业的资金至少在50亿元左右，北京、上海、广州三地地产资金进入酒店行业的据保守估计也有100亿元左右。

　　但如此巨大的资本涌入酒店市场，真是一片“钱景”吗？

　　仲量联行酒店集团中国区总经理兼执行副总裁安瑞达表示，自从2000年以来，上海四、五星级酒店市场一直持续看涨。事实上，上海五星级酒店市场的平均房价，已经成为仅次于香港、东京的第三高城市。

　　不过仲量联行酒店集团同时指出，2006年到2008年将有8527间客房进入上海酒店市场，客房供给量的增加将对市场入住率水平产生压力。不过，尽管市场在未来12~18个月内可能进入巩固期，仲量联行酒店集团仍坚信上海酒店业在中长期内将为投资者提供投资价值。

　　然而上海财经大学国际工商学院旅游系主任、博士生导师何建民教授则给出了不同的意见：就近几年而言，酒店业板块的走势良好，尤其是借着世博会和奥运会的商机，北京和上海成为“酒店地产”的投资热土，但是目前大量的资本进入必将使酒店市场的供给过早大于需求，导致市场饱和，行业出现恶性竞争。同时房地产商，尤其是炒房投机客并没有什么酒店行业的经验，而酒店行业是一个管理精细化的行业，热钱的短期逐利行为和酒店管理经验的缺乏很可能会导致未来的经营危机和管理危机。

　　还有不少业界人士认为，商家还需要时刻提防未来的市场“洗牌”，届时可能会淘汰一大批处于尴尬境地的酒店。

    地产带动酒店业扩张

　　乐琰/文

　　实际上，众多的国际酒店巨头在海外市场都是以地产升值来带动酒店业。资料显示，今年3月6日，雅高宣布出售该集团旗下所属在欧洲的76家旅馆，连锁品牌分别为“Novotel”、“Mercure ”和“ Ibis”，以及在美国的6 家“Sofitel”连锁品牌旅馆，交易总金额为8.9亿欧元。出售后的旅馆仍将继续由雅高集团负责管理经营，其中，欧洲旅馆的品牌转让使用期为12年,并可以延期至60年。

　　雅高出售旅馆主要目的是减少债务并集中资金进行新的投资，尤其是加速扩张中国和俄罗斯等新兴市场。洲际集团也曾经以4.25亿美元卖掉了美国、加拿大和波多黎各的13家酒店；去年以3700万欧元的价格出售了在阿姆斯特丹的皇冠酒店，在迈阿密、芝加哥的酒店也卖了2.87亿美元。

　　可见，在海外市场，光依靠酒店经营来维持营收是远远不够的，只有将地产投资结合发展才可大笔回笼资金以做下一步计划。但是这些巨头进入中国酒店市场后，由于不了解中国政策和本土状况，所以在入市初期都采取纯粹经营，不涉及投资的方式。但近几年，随着市场的成熟，这些海外巨头也开始将地产概念结合入酒店业。比如雅高在华引入经济型酒店品牌“Ibis”的时候就采取了全资投资的方式。而新加坡首富郭令明麾下首家“千禧”豪华酒店近期在上海试水成功后，就在北京购置物业，扩张其系列酒店。

　　因此，国内最大的民营酒店集团开元旅业集团，几年前就尝试“酒店－地产”模式，应该算是有先见之明的举动。开元旅业集团董事长陈妙林指出，两种业态结合的优势在于，酒店可以提升地产的商业价值，利用酒店的品牌可以在一些地区以较优惠的地价拿地，而地产可以反哺酒店业以充沛的资金，促进酒店业加速发展。但是风险在于如何控制资金链，使其始终具有弹性。

　　而目前国内地产资金和热钱进入酒店行业的方式主要有两种:第一种是规模较大的地产投资商和国内、外专业酒店管理集团进行合作，将物业建成后出租给这些酒店管理公司或者采取委托管理的方式；第二种则是针对一些中小资本的投资者，其模式是购买和租赁物业，加盟或者自营经济型酒店品牌。

(责任编辑：赵志鹏)