 |
| |
北京路商铺日进斗金。
谁都知道商铺投资风险更高，其中，与社区商铺（参见本版上期报道）相比，临街商铺的投入和风险比其他商铺更高，但如果买对了一个临街“靓仔铺”，可能不只“养三代”，还能“旺三代”。
擅长投资的陈先生认为，住宅投资的获利空间正在减少，而商铺市场前景良好。因此，他在2004年6月购买了北京路的一个临街商铺，面积20.5平方米，购入价为87.5万元，一个月后以9000元/月出租。今年8月，该铺以205.5万元卖出，陈先生获利约120万元（税前）。
专题撰文 记者 林琳
链 接
天河临街铺拍卖
每平方米4万元
参考万家资讯网的“广州市9月房地产拍卖标的成交典型表”（见右）可发现，近期最受关注的标的依然是商铺，其中最令人吃惊的是天河区体育西路50号105、106、107、108房这4间临街商铺，成交价高达41752元/平方米，成交总价1504万元，比起拍卖价380万元足足高出1124万元！
有行内人士表示，体育西路临近天河城，前景良好，之前就已经是出名的“天河饮食一条街”了，虽然目前该路段仍在修路期间，但商铺价格依然坚挺，商业仍然兴旺，许多投资者仍对此路段有信心，甚至认为修路期过后更有升值空间。由此可见，判断商业价值不一定从目前的状况出发。真正精明的投资者看中的是物业未来可预见的前途，并宁愿为此“守候”。
个人投资者可
优选社区街铺
临街商铺可分为商业街街铺、社区街铺和商场街铺三类。
中原地产研究部刘卉建议，个人投资者可优先考虑投资社区街铺，目前市场上80%以上的新建商铺属于社区商铺，供应比较充足；另外，社区街铺的入市门槛相对较低，一般商业街街铺售价在5万元/平方米以上，而社区街铺售价普遍不超过2万元/平方米；此外，由于主要面向小区和附近居民，客源比较固定，投资经营风险是三种街铺中最小的。
社区街铺
目前平均投资回报率：6%~10%；
适合投资者：资金相对前者少，但有“守铺”信念的投资者；
商铺特点：消费人群除了社区、小区住户外，外围街铺更可吸引附近固定居民，营利相对容易，投资风险较少，但社区、小区从建立到成熟有个过程，投资者有长短不等的“守铺”期。
注意事项：
1.尽量避免面向主干道的商铺，因为主干道车流多，难以吸引路人消费。
2.社区街铺又分为外围街铺和内街街铺。选择外围街铺比内街街铺好，原因是前者具有社区内外两部分客源，可经营行业范围比较广。
3.尽量选择入住率较高的社区、小区商铺，可大大缩短投资者的“守铺”期。
4.根据社区、小区居住时间长短及时调整经营业态。如：在住宅项目建成推出的前两年，引进装饰建材、五金业，其后可引进经营民生性消费品的商户。
例如：天河北路、天寿路等外围街铺、淘金路、六运小区内街商铺。
商场街铺
目前平均投资回报率：5%~8%；
适合投资者：实力雄厚的商家、资深投资者；
商铺特点：通常受商场整体情况影响，租赁管理基本由发展商整体操控。
注意事项：
1. 所选商场临街商铺最好具有双门面，这样既可以吸引路面行人入内，也不会流失场内客流。
2. 避免购入已卖数量超过五成的商场铺，因为产权过分分散，对商场的统一经营管理、宣传弊大于利。
例如：东山锦轩·时尚坊、锦童子天地、五月花商业广场临街商铺。
商业街街铺
目前平均投资回报率：8%~14%；
适合投资者：资金相对充裕；
商铺特点：成熟商业街，人流量大，容易获利。但受商圈成熟度及市场打造等多方面因素影响，投资风险高，投资周期比较长，建议个体投资者谨慎入市。
注意事项：
1.选择商业气氛浓郁的地点。
2.尽量选择街道的中段铺位。一般消费者都有路头比价、路中消费的习惯。
3.一些大型商业街都面临停车位不足的问题，长此下去，这些商业街的经营将受到巨大的冲击。
例如：上下九步行街、北京路步行街、农林下路、远景路商业街等的街铺。
商铺投资收益
快速计算器
黄先生一次性用108万元（税前）购买了应元路一个面积为35.8平方米的商铺，同月以9666元/月出租，年租赁回报率为9.24%，半年后以135万元（税前）卖出。
商铺买入税费：1080000元×1.5%（契税）+1080000元×0.05%（印花税）+5元（权证印花税）=16735元
商铺买入时其他费用：3元/平方米×35.8平方米（交易手续费）+50元（房屋所有权登记费）=157.4元
商铺卖出税费：合计139522.5元
印花税: 1350000元×0.05
%营业税及附加: （1350000元-1080000元）×5.5
%土地增值税:[1350000元-1080000元-1080000元×0.05%-（1350000元-1080000元）×5.5%]×30
%个人所得税:[1350000元-1080000元-1350000元×0.05%-（1350000元-1080000元）×5.5%-1080000元×1.5%]×20
%商铺卖出交易手续费：3元/平方米×35.8平方米=107.4元
半年租金收入：9666元×6月-9666元×14%（租赁税费）×6月=49876.56元；
实际收益：1350000元-1080000元-16735元-157.4元-139522.5元-107.4元+49876.56元=163354.26元
广州市9月房地产拍卖标的成交典型表（部分）
标的
荔湾区荔湾路133号101房（商铺）
天河区体育西路50号105、106、107、108房
白云区江高镇江同路2号104首层（商铺）
越秀区文德南路爱家园37～51号（单号）首层商铺
面积（平方米）
73.84
360.22
165
1163.8
起拍价（万元）
73.8
380
50
1018.3
成交价（万元）
73.8
1504
85
1540
成交均价（元/平方米）
9995
41752
5152
13232
搜铺
51万~70万
海珠区东晓南路：社区街铺，首层，可选择25平方米左右商铺，单价2.5万~3万元/平方米，租金回报率8%。
越秀区文明路：文德路-北京路路段，首层，可选择15平方米左右商铺，单价4.5万元/平方米，租金回报率8%。
71万~90万
越秀区锦童子天地：商场街铺，首层，可选择25平方米左右商铺，单价3.8万～4万元/平方米，租金回报率8%左右。
白云区远景路：商业街街铺，首层，可挑选30平方米左右商铺，单价2.5万元/平方米，租金回报率10%左右。
91万~110万
海珠区江南西路：位于江南大道中-宝岗大道路段。首层商业街街铺，可挑选16.5平方米左右商铺，单价6.5万元/平方米，租金回报率13%左右。
天河区天寿路：社区街铺，二层，可选择50平方米左右商铺，单价1.8万元/平方米，租金回报率6%左右。
110万以上
越秀区北京路步行街：商业街街铺，首层，可选择30平方米左右商铺，单价12万元/平方米左右，租金回报率12%左右。
越秀区淘金路淘金花园：小区街铺，首层，可选35平方米左右商铺，单价约7万元/平方米，租金回报率15%左右。
斗铺
“新铺”VS“老铺”
“老铺”指的是位置在老城区的商铺，如北京路、上下九、农林下路和淘金路等，这些传统商业旺地备受投资者追捧。目前，北京路、上下九、江南西路的街铺不仅市场少见，而且均价至少在5万元/平方米以上，甚至10万元/平方米的旺铺依然有众多投资者“虎视眈眈”。当然，其回报也很高，平均租金在600元/平方米/月以上，有的高达1000多元/平方米/月。
外围市场升值潜力更大
不过，老城区的可开发商业用地日渐减少，区内的街铺等各商铺市场价格一升再升，令投资者的意见有所分歧，有的仍然看好涨势，有的则认为上升空间有限，因此将注意力转移到其他新兴区域或路段，如天河区和白云区。由于近年来新建住宅楼盘增多，这两个区域的商铺市场也随之攀升，如白云区机场路一带的社区街铺，租价已由两年前的100多元/平方米/月升至300元/平方米/月，天河北一带也翻了数倍，甚至一度出现广州“铺王”。
然而，如今天河、白云两区中心地带的商铺也已是价高货少，令许多投资者担心不是入市的好时机，一些稍微偏离中心的地带日渐受关注，如天河区的天河东路、东圃板块，白云区的远景路等。
许多精明的投资者更把眼光放远到“外围市场”去，近到番禺，远到南沙、开发区。特别是南沙、开发区商铺，虽然两年来价格大幅上升，但目前仍在几千元/平方米~10000元/平方米，升值潜力明显。
不同地域的商铺对比
老城区商铺：商业氛围浓、价格高，但一旦有足够资金投入就几乎能“稳赚”。有投资行家认为，随着经济的持续发展，商铺也会不断升值，并不会“封顶”，如香港目前的商铺价格起码去到75万元/平方米。适合有资金实力、希望有稳定回报的大投资者。
新城区商铺：商业气氛尚未足够，但价格偏低，而且未来的城市规划是其升值契机，适合有一定资金和抗风险能力的中小投资者。 | |
|
精彩生活 
