去年3月底、4月初，上海就给各区县和相关部门下了“死命令”：猛增中低价商品房的供给，迅速落实“两个一千万工程”，即年内新开工1000万平方米重大工程配套商品房和1000万平方米中低价商品住房，并力争全年可预售面积2000万平方米，包括配套商品房在内的中低价位普通商品住房占年内新上市商品房的比重将由去年的57%提高到65%，约相当于每3套新增房中就有2套是中低价房。

　　一年来，由于世博会拆迁安置的需要，重大工程配套用房远远超过了年初设计的1000万平方米；而另一个“1000万”中低价商品房，仅在卢湾、嘉定、奉贤三区试点销售。年初定的1000万平方米的中低价商品房的任务已经在去年底宣告失败，仅现在规划当中的680万平方米都没有完成招标工作，其余更无从谈起。今年以来“1000万中低价商品房”进度更是被政府部门有意放缓，因为巨大的供应量对同地段的商品房造成了过大挤压效应。

　　其实限价房遭遇“流产”也并非仅仅上海一家，早在2003年宁波就推出过限价房，后来大连、青岛、北京等地都有尝试，各地在具体执行中都遇到了一定的难度。是什么原因造成限价房建设的“习惯性流产”？在今年各地纷纷又开始打起限价地和限价房旗帜的时候，不妨让我们回顾一下去年的“上海教训”，因为限价房的难事还在后头。

　　教训一：购买人标准如何确定

　　购买人群标准的制订，一直被上海市有关部门称为中低价商品房计划中最难的一个环节。一位业内人士认为，中低价房之所以在上海成“鸡肋”。一方面，中低价房购买者的标准很难制订，难以平衡各方利益；另一方面，中低价房都位于上海偏远地区，上海房价经过近一年多的回调，跟中低价商品房类似地段的商品房房价已经非常接近政府制定的价格，甚至更低，一旦中低价房推出后无人购买，有关部门将更为被动。

　　上海市住宅发展局一位官员表示，购买人群的标准制订过宽，会造成申请购房的市民过多，房源供不应求，同时也不能体现出中低价房对中低收入家庭的政策倾斜。而购买人群的标准制订过窄，则可能形成大量中低价房空置，造成浪费。

　　据说，今年各地关于中低价商品房的购买人群住宅保障体系的方案仍在探讨的过程中，并且各地具体的实施细则也将根据当地情况而有所区别。

　　某建设部官员认为应该建立阶梯型住宅保障体系。根据该官员的介绍，未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级。廉租房将主要面向最低生活保障线以下的家庭，所占比例不大。租赁型经济适用房则面向低收入家庭，当家庭收入达到一定水平后，政府有权收回住房。限价商品房也将限定购买资格，或面向拆迁户，或面向本市户口的无房户等。

　　教训二：有没有足够的购买力

　　实际上，地产界的人士最担心的还是中低价房一旦推出以后没有足够的购买力。

　　上海著名的房地产分析师顾海波说：“那些房子没有太大的优惠。住在这些地方，交通费用、就学费用、医疗费用等，会大幅度上升。”而上海方方房产工作室主任胡宗亘也认同这一观点：“这些房子地段都比较远。如果从开发商的角度看，太远的地方销售都会成问题，因为那里生活不方便，配套不完备，生活成本也很高。”

　　更关键的是，随着市场价格的下降，中低价房原有的价格优势在逐渐缩小。相比于现在很多开发商销售的现房、准现房，中低价商品房的政策是，为了“赶时间”，推出动工就预售，实际上拿到房子要在几年之后，在眼下市场价格处于下降通道的情况下，中低价房对购房者的吸引力就大为减弱。

　　某业内人士认为，目前上海中低价房的比例已经基本足够，尤其是外环以外，原本就存在供大于求的状况，而大量中小套型限价房出现，一则会造成供应饱和甚至局部严重供过于求，二则又由于价格便宜而造成同区域商品房的滞销，导致整体价格大幅走低。

　　该人士认为，加大廉租房比例才是当前最先要解决的事情，开玩笑说，建廉租房是为了解决无房人有房住的问题，而不能一味地要求限价房既要解决有房住的问题又要解决住的好的问题，步子迈的太大。任何时候，保障应该面向需要保障的群体。

　　据消息人士向记者透露，今年的方案很可能是经济适用房、廉租房、限价商品房共存的新方案。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级：廉租房主要面向最低生活保障线以下的家庭；租赁型经济适用房面向低收入家庭；限价商品房将面向拆迁户或无房户。

　　教训三：应该制定什么价格

　　如何定价也是上海中低价商品房遭遇尴尬的另一原因。

　　上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭认为，中低价房属于介乎市场行为和行政手段之间的特殊产品，是准市场行为，如果中低价商品房比例过大，并不一定会起到很好的作用。“限价房”的政策，已超出宏观调控范围，进入微观经济层面，有干涉企业的商品定价之嫌，因此已不再是“宏观”调控了。

　　在市场经济条件下，一切经济行为都受价格的支配，价格是一只看不见的手，调节着社会的经济活动和每个经济单位的经济行为。所以在发达国家成熟的市场经济体制中，一般都尽量避免采用价格规制手段，即便是对宏观经济进行调控，政府多采用调节市场，然后让市场引导企业的间接干预方式。

　　如果仅是针对廉租房和经济适用房，其实也无可厚非，因为政府旨在为中低收入者增加公共产品，以健全我国已经滞后的住房保障体系。但现在要面对的是“70%”这样一个相当大的限价比例，其中普通商品房的比例肯定远大于廉租房和经济适用房。所以说，在具体的定价上，必然要考虑两方面的因素：一方面要让部分中低收入家庭承受得起，另一方面还是要适当尊重市场秩序，这是一对矛盾。

　　教训四：怎样确保住宅质量

　　上海市房地产管理部门曾表示，零利润、严格控制成本、打造“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的“四高精品小区”是建设配套商品房和中低价房的出发点。为此，政府管理部门将帮助开发商解决实际困难，同时在建筑质量上严格把关，确保因重大工程而动迁的居民住上“价廉物美”的配套商品房。但是愿望良好是一回事，真正落实又是一回事。

　　上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭对记者说，限价政策之下，有些不良开发商极有可能从承建商身上寻求部分补偿，从而导致建筑商被迫偷工减料，以次充好，从而降低了这类住宅的质量。即使在日本这样法制成熟的国家，前段时间也传出发现部分“豆腐渣工程”的消息。而荷兰在上个世纪上半叶大规模建设的中低价房，也曾出现过不足20年建筑便严重老化的现象。其实，目前上海大部分的所谓新村工房建筑寿命都难以达到50年。在大量实行中低价商品房的政策下，我们也不能不担忧起住宅的建筑质量。