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新快报记者 姚泳湫
随着各大商业银行在房贷市场上的战况越加激烈，多间银行近期又推出了不少新的房贷产品，对于贷款买楼的市民来说当然是一大好事。理财专家建议，面对诱人的房贷产品广告，准备贷款的购房者不应把目光单纯集中在最省钱的房贷，而应选择最适合自己的房贷产品。
新产品1：“存抵贷”提高流动资金收益
深圳发展银行近期推出的“存抵贷”业务，是将该行贷款客户活期存款与个人房屋贷款结合起来管理的一种理财服务。开通该业务后，市民的活期存款账户将与其房屋贷款关联起来，市民只需要将自己的闲置资金存放在约定的活期账户上，超过5万元后，银行便会将账户中一定比例的资金视作提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还到市民的账户中。
值得注意的是，即使账户上的钱被视作提前还贷，实际上资金仍存放在这个活期账户上，客户可继续享受存款利息收益，需要资金周转时，还可随意调动。
评点：“存抵贷”最大的好处是享有存款带来的收益，节省了利息支出，如一笔50万元的按揭贷款，以贷款利率5.814％计算，如有活期存款余额10万元，那么一年中活期存款利息为720元，抵扣贷款利息收益1400．85元，理财收益共为2120.85元，年收益率为2.12％。虽然收益率不算很高，但如果活期存款余额更高，其收益率也更高，这样的房贷产品正好迎合了现代人对房贷利息精打细算的需求。
适合人群：“存抵贷”在节省利息支出的同时，还可以最大限度地保证个人流动资金的灵活性，比较适合那些流动资金比较灵活的房屋按揭市民。但对于活期存款余额较大的市民，理财专家就建议，应该寻找投资收益更高且较为稳健的投资方法。 新产品2：“随借随还”用钱方便
招商银行推出的“随借随还”房贷产品，最大的特点是客户只要还款金不少于1000元，即可通过“网上银行”和“电话银行”不限次数进行还款操作，无需支付任何费用。需要用钱的时候，又可随时通过网上银行或打电话借出来，借多少天算多少天。
评点：“随借”可最大限度地满足贷款人对贷款手续的便捷性和资金使用及时性的需求。比如说，张先生购买一套30万元的住房，目前银行贷款余额为15万元。按照招商银行最高按房价8成的授信度，张先生仍可贷24万元，但他尚欠银行15万元，因此张先生可随时从银行取出9万元使用。
“随还”则让贷款人根据自己的家庭财务状况，结合自己的职业规划自行设计还款计划，如可设定将部分年度奖金固定用于还款，或双周还，周周还，天天还。
适合人群：
1.灵活的还款方式，适合结婚时收入不是很高，开始贷款期限比较长的夫妇。因为这些人群一般随着收入增加，提前还款的能力也增加，希望及早还清贷款，但往往违约金令他们的提前还款有所限制，这时“随借随还”就显出优势。
2.另外，对于收入并非每月固定到账的市民，尤其是个体经营者，由于生意周期影响，每月固定的还贷方式显然并非很合适，如果选择“随借随还”，一方面可以根据自身的收入支出结构选择还款时间，另一方面“随借”也为生意提供了灵活的借贷渠道。
3.对于现在流行的多次置业者，也非常适合这种“随借随还”房贷产品。因为并非所有多次置业者并非都是一次性付款，大部分的都是手头有一套房子，或者是父母的老房子，或者是自己过去买的一套房子，一时无法出手，不得不从银行贷款，等房子卖出，马上可以还掉其中一大部分。选择“随借随还”，就能省下一笔违约金，而且在买下一套房子时筹集资金更加方便。上图：农业银行日前推出混合利率房贷业务
新产品3：混合利率房贷规避利率风险
光大银行、农业银行等先后推出了混合利率房贷业务，该业务指办理固定利率的贷款者可以申请转办浮动利率，反之亦然。像农行推出的混合利率贷款，即在贷款开始一段时间内利率保持不变，固定期结束后转换为浮动利率。目前开办的混合利率贷款固定期为5年和10年两种。混合利率贷款固定期和浮动利率都是根据整笔贷款期限来确定利率档次。如一笔“5年固定期＋3年浮动期”的混合利率贷款，在确定利率档次时，固定期利率对应10年期固定利率档次，浮动期利率则对应5年以上浮动利率档次。
值得注意的是，广东农行的混合利率房贷有新特点：当央行利率下调时，借款人可执行选择权，将预设的固定利率调低相应百分点。据介绍，无不良信用纪录的借款人均可执行该选择权，但只限执行一次，执行费用为贷款余额的0.5％或以上。农行广州市营业部相关人士称，该行固贷产品包括一手住房贷款和二手住房贷款，暂不包含商业用房贷款。与现行个人住房浮动利率贷款最优惠利率水平相比，农行的对应期限固定利率贷款略高0.3~0.4个百分点。
评点：近两年央行连续加息，使得固定利率房贷开始走俏。但是，对于首次购房的自住型买家来说，选择5年期的固定利率将会使其每月成本明显上涨1.63%左右，10年期的每月成本更会上涨3.09%；而投资型买家在选择浮动利率时因为无法享受最优惠利率，选择5年期的固定利率使其每月的成本上涨仅为0.22%，10年期的每月成本上涨也仅为0.27%。由此可见，单纯的固定利率对于投资型买家更为适合，不过部分自住型买家仍可选择固定利率来规避利息风险。
但以往贷款者对于固定利率转为浮动利率一般较为谨慎，因为固定利率贷款存续期在1年以上的客户，要转办浮动利率必须缴纳一定违约金。而固定利率贷款存续期在5年以上的，就免收违约金。如今有了混合利率房贷，借款人可以更灵活地规避利率波动风险，从容安排家庭支出，降低借款成本，方便家庭理财。
适合人群：对于那些规避投资风险的投资型购房者来说，选择混合利率房贷业务比较合适。如果贷款者对未来预期将有很长的一段加息期，可以选择“10年期固定利率＋浮动利率”，以规避由于利率的提升带来的损失。如果对未来的加息期预期较短，可以选择“5年期固定利率＋浮动利率”，避免固定利率时间过长带来的利息损失。 提醒：按揭购房注意事项
一、正确估计自己的经济承受能力，避免“冲动”消费
不少市民为尽快住上新房，在办理银行按揭时，往往过高估计自己的经济承受能力，当交了首期房款和偿还按揭贷款数目利息后，供款便力不从心，以致造成违约。而逾期不能付款，会受到银行的处罚。避免“冲动”消费，不妨做这样的尝试：在决定购房前三个月，把购房时需要支付的首付款和第一期还款从家庭存款中提出，存入另外一个活期账号，活期账号中的钱三个月内不要动。这么一来你可以准确估算出自己的心理承受能力、职业外创收能力。
二、了解银行对按揭申请的支持态度
不少购房者认为，只要到银行按揭其支持的房地产，银行就可批准贷款申请。其实不然，银行受理购房者按揭申请后，还要从民事主体资格状况，还款能力等方面进行资格审查，如果不符合条件，就得不到贷款支持，在这种情况下，如先与发展商签订购房合同，就会造成资金上的被动，或者被迫选择其他付款方式，或者影响自己的资金安排，甚至放弃购房，造成定金的损失。
三、了解房地产预售开发商的经济实力
有些经济实力欠佳的房地产发展商为了解决资金周转困难的问题，进而利用预售按揭募集资金。在这种情况下，一旦资金周转失灵，楼盘便无法继续建下去，不能如期交楼等质量问题。因此，在办预售按揭时，一定要先了解发展商的实力及其信誉。 | |
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