江苏商报报道实习记者　陆春花　沈斯思　商报记者　曹露　报道〔近日，天津“优秀二手房中介公司”——“汇众房产”卷款上亿资金潜逃的事件，在全国引起了强烈反响。据不完全统计，“汇众事件”涉及买卖双方有1000余家，他们中大部分人的房产交易资金被套在“汇众”，涉及资金高达1.5亿元，涉及的家庭目前已多达1000余家。消息一经曝光，立刻在南京圈内引起强烈震动。据江苏商报了解，今年以年几经波动的南京二手房市场，目前表现依然十分活跃。尤其在进入“金九银十”的传统旺季后，南京的二手房交易持续放量。业内向江苏商报透露，目前南京二手房买卖过程中使用较多的运作方式，与“天津汇众”相差无几。在此前提下，“天津汇众卷款外逃”事件自然引起了南京买房人和卖房人高度关注。南京的房产中介再次面临严峻考验：二手房中介的究竟是如何运作的？客户能不能把钱交给中介公司代办？买卖二手房通过中介公司到底安不安全？〕--引言

　　（事件缘起）

　　“汇众”卷走1.5亿房款

　　据《中华工商时报》报道，位于天津河西区峰汇广场的汇众房地产有限公司成立于2004年3月。目前拥有天津汇众房地产经营有限公司、滨海汇众房地产经营有限公司等七个全资公司，主要以房地产连锁经营为经营载体。2004年实现全年销售量达6亿元。曾被天津市评为“优秀企业”。而如今这家公司已人去楼空，遍布天津市内约百余家的店面均“铁将军”把门。记者从天津市河东区经侦队获悉，据不完全统计，“汇众事件”涉及买卖双方有1000余家，他们中大部分人的房产交易资金被套在“汇众”，涉及资金高达1.5亿元，涉及的家庭目前已多达1000余家，另外，随着事态的发展，牵扯的家庭还将会有上升的可能。“这么大的房产公司咋说出问题就出问题呢？”在河西区刑侦大队门口等待消息的陈先生告诉记者，今年7月30日，他通过汇众天山南路店购买了一套面积为107.99平米，成交价为29万元的房子，并于当天签订了买卖三方合同并交齐了所有的费用。站在一旁的刘小姐欲哭无泪，据了解，6月25日，宋小姐在汇众华龙道店与卖方、汇众签署三方协议，购买了一套总价值为29.3万元的房屋，并于6月30日将全部总额为19.5万元的房款根据汇众“代收代付”要求打入的账户。汇众向其承诺在15日之内办理完毕，并将通知对方。然而当宋小姐7月30日向银行询问此事时才得知，汇众公司仍旧没有给其办理任何事宜。“刚刚工作，想要买房，为了筹钱，身在外地的父母把自己惟一的房子都卖了，但是现在房子没了，钱也没了，我该怎么办？”据调查，天津市二手房的每月交易量达3000多套、涉及资金达6亿元。正是这6亿元资金滋养着天津市大大小小几十家中介公司。在记者采访过程中，人群中陆续有人晕倒。据通过汇众房产中介进行交易的买方介绍，在津房置换中心，汇众要求买方必须通过其来办理房款的代收代付，如果不允，则面临无法收回房屋交易前期费用的危险。“汇众作为天津的一家知名企业，当初怎么也不会想到会出问题啊？”已有20万元房款深陷汇众的刘先生很无奈。据记者了解，在此前，天津市房管部门为了规避部分二手房交易中介的投机行为曾下文规定，二手房交易中介不得为客户办理代收代付房款，而很多中介机构仍旧通过某些渠道在办理二手房款的代收代付业务，滞留客户房款，进行其他投资活动。

　　（现状调查）

　　“中介包办”模式之忧

　　据江苏商报了解，今年以年几经波动的南京二手房市场，目前表现依然十分活跃。尤其在进入“金九银十”的传统旺季后，南京的二手房交易持续放量。我爱我家的统计数字显示：10月上旬，南京二手房交易与9月上旬同期相比，成交量增长了31.25%；与2005年10月上旬同期相比，成交量则增长了600%。那么，在如些庞大的市场中，会不会发生像“天津汇众卷款潜逃”事件呢？业内人士在接受江苏商报采访时表示，“天津汇众”涉及诈骗的根本问题在于，二手房交易的过程基本上是买方和卖方都要把资金和房产证交给中介，由中介负责办理各种手续，一旦中介公司的资金出现问题或者将房款挪作他用，双方之间容易出现矛盾。该业内人士透露，南京的二手房买卖多数也是采用这种运作方式，因为大多数老百姓买卖二手房的第一选择就是房产中介。南京港厦房地产销售有限公司四部经理徐强告诉记者，南京目前存在两种运作方式：一是买卖双方自行交接。一般由卖方给买方写个收条，然后双方去办理相关手续；二是资金托管。由银行或者房产中介进行托管，就是买方将钱交给卖方之前，把钱交给银行或者中介保存。“事实上来看，一般选择房产中介的较多，因为多数客户嫌跑银行麻烦。”徐强表示。据了解，今年8月，天津市房管部门为了规避二手房交易中介的投机行为，出台过相关文件，规定二手房交易中介不能为客户办理代收代付房款。但是从8月至今，汇众公司在具体交易过程中，依然要求客户必须把买房款交给公司。据江苏商报了解，目前南京大多数的中介公司都是由买方自行选择交易方式，中介公司会为买方权衡各方利益，最终由买方自己做决定。一家中介公司的工作人员告诉记者，托管给银行，需要跑程序、付手续费，一些业主不愿意；直接给房主，又存在一定的风险。所以，中介公司一般会为买方事先保管。南京裕兴房产公司的业务部邓经理告诉记者：“一般稍有规模的房产中介都不强制客户采用中介托管这种方式。因为这种方式能给中介公司长达一个月甚至几个月的时间差，甚至有时中介找各种理由故意拖延，给中介挪用客户资金提供了极大的便利。”记者了解到，买房的交易流程是中介公司手上拥有房源，然后带买方看房。如果买方有意向，再将买卖双方见面谈价格，签约的同时先给定金。而合同的付款方式里面有一栏补充协议，就是写业主所要求的付款方式。接下来就是去房产局过户、交房，房产证出件时付剩下的一部分钱，余款则在房子交付的时候付清。南京港厦房地产徐经理表示，不管托管给哪一方，都有其弊端。“托管给银行和中介公司都有时间上的限制，房主在急于拿钱的情况下，都不会选择这种方式。而托管给银行或房产局可信度高，相对安全一些。托管给中介公司纠纷则很严重，有卷款潜逃的，有挪作他用的。但托管给银行在时间上有严格限制，银行一般是15天以后才给钱。这对于急于拿钱的卖主来说，不是很适合。目前相对还是选择中介托管的多。”徐强说。我爱我家一部门负责人表示，目前南京的二手房交易选择银行托管资金的客户不多，一是嫌手续麻烦，二是一些小中介欺骗客户，称该模式银行要收费并且手续繁杂；还有一些中介在自己制作的三方合同的不显著位置标明“必须在经纪公司指定账户上作资金监管”，利用客户急于成交的心理，强迫客户将钱交到中介。

　　（专家说法）

　　资金交给谁最安全？

　　作为二手房中介，要么手里拿着钱，要么手里拿着房。“汇众”公司为什么会出现巨大的财务黑洞呢？这只存在一种可能，那就是这些钱、被汇众公司挪用到其他地方、做投机买卖去了。2003年，北京的一家、名叫“坚石”的房产中介公司卷款潜逃事件，也曾轰动一时，而现在同样的事件又在天津发生了。二手房中介一再出事，说明二手房交易管理制度有严重疏漏。不修补二手房、交易管理制度上的漏洞，只是对骗子公司、进行司法追究，二手房中介陷阱、就很难被杜绝。南京市房地产市场管理处副处长曾新骏告诉记者，南京市二手房交易量每年约5万件左右，其中无风险的约4万件，近一半以上的二手房买卖通过房地产中介机构成交。一直以来，南京的二手房交易过程中，也存在一些不规范的行为，一些房产中介机构普遍存在交易不透明、吃差价、多收费、截留房款等问题。南京市房产管理部门多次查处这些违规行为，对房地产中介机构进行监督、教育、批评，但是收效甚微。曾新骏提醒，如果消费者要将自己的房产交给中介处理也一定要选择信用好的公司，对自己有个保障。针对以哪种形式购房最安全，商报记者采访了有关专家学者及律师。丁渤验房顾问律师曹义怀告诉江苏商报，南京有二手房中介资金托管的业务，但极少发生不安全的情况。多数市民也不会选择将全额的资金进行托管，通常的做法是将一部分定金交给中介公司。有些中介公司会推出全额托管免中介费的方式，吸引买方将全额资金托管给中介机构一个月，中介机构会利用这些资金进行流通和融资。房产中介推出资金托管的目的也不是保证交易安全，而是想利用这笔资金进行融资。“目前安全的方式是托管少额的资金可以找大型的中介公司，或交由银行托管，以减少交易风险。”曹义怀表示。南京大学葛扬教授介绍，南京二手房市场中进行资金托管的专门机构比较少，“汇众事件”是一个警示，应该能够引起大家的重视。他说，目前的二手房交易存在的一个现象是，消费者买房卖房首先想到的是中介公司，他们把钱交给中介公司，对于这部分资金的流向在一段时间内买方都不知道，中介公司就有时间也有机会将钱先挪作他用。如果在规定的时间内交房就没有问题，如果钱一时回不来，又没有及时交到卖方手里，那么中介会找理由让买方继续等下去，这就是风险所在。葛教授表示，目前没有任何一个部门可以将这部分资金监督起来，这也给了中介公司“耍手段”的余地。葛教授认为，房产中介都有投机心理，从现阶段来看，政府也不可能一下子杜绝这种现象的发生——天津“汇众”这样的大公司都会的出现资金问题，更别说那些小的房产中介了。所以，购房最关键的还是投资者，要看中介公司本身的诚信，在具体的过程中做出一个很好的判断。他认为最好的方式，就是将钱交给银行保管，这样最为安全，虽然可能要走一些程序，但这样风险最小。

　　（行业前景）

　　房产中介路在何方

　　10月22日，江苏商报从南京中介公司及房地产管理部门了解到，目前，南京二手房交易中，有一半都是通过中介机构完成的。不过，消费者往往忽视了中间的危险，一旦出现问题就很难解决。南京房管局市场处负责人表示，近一半以上的二手房买卖通过房地产中介机构成交。浙江裕兴不动产经纪集团董事长张裕兴在南京说，杭州90%的二手房交易是通过中介来完成的，而南京二手房通过中介公司交易的有六成。另据江苏商报了解，新政调控和1.4%的低佣金让南京的二手房中介公司规模缩水，从去年的1000多家滑落到目前的几百家。一些“黑中介”的不规范服务，也让市民一谈到房产中介就认为是服务差、信誉不好。正因为此，经过一段时间的调研，南京市房地产交易市场联合南京网尚咨询有限公司共同打造二手房自由交易区即“跳蚤市场”，以期达到规范二手房市场，促使中介公司引进规范操作的模式。南京市房地产市场管理处副处长曾新骏介绍，二手房“跳蚤市场”的最大特点是自由交易，卖方出售、求购信息，到看房、洽谈价格，都由买卖双方自由选择。谈好价格以后，如果愿意委托市场方面代办贷款、抵押、过户等手续，只需花800元手续费就可以完成全部交易。曾新骏也指出，“跳蚤市场”成立的目的就是为了规范中介机构操作行为，因此将不可避免地冲击到一些小型中介公司。但由于南京市房地产交易市场只设立了一个“跳蚤市场”，因此，那些运作规范的二手房中介机构不用担心，中介机构的门店遍及南京各个街道，只要提供规范的服务，市民依旧会选择房产中介公司。江苏商报了解到，在南京，只需要10万元注册资金和4名获得地方经纪人资格培训的从业人员就可以开办一家房产中介公司。门槛过低，操作不规范已成了业内共识。南京某著名二手房中介市场部负责人向记者透露，目前，许多非法中介的违规行为严重影响了行业的发展。该人士举例说，比如南京市民手上有一套价值40万元的二手房需要通过中介公司处理，正规的公司接受上门登记和电话登记，在确认了对方身份后开始发布信息，然后协助买家约房东看房，直至成交，中介收一定的佣金，双方的交易完成。有些中介公司，则是拼命说这套房子的坏处，比如位置、房型等，压低卖房者的价格，最终中介公司以38万元进，再以高于40万的价格出手。更有甚者，强行购入买家的房子，收取几千元的中介费，卖家觉得买方给的价格不合适，中介公司还从中作梗，不卖就不退中介费。业内认为，房产中介的许多不规范行为全是为了追逐利润，但从长远看来，不规范的中介企业必将被市场淘汰，而该行业的利润将更趋平均、合理，品牌公司服务将成为市场的主流。(编辑　小娜)