金陵晚报报道“90平方米以下套型占70%”，是否意味着倒退回20年前的“80平方米三房、60平方米两房”时代呢？“银子”有限的工薪阶层，能不能再圆改善居住条件的梦？就在限制套型比例的土地出让第一单出炉前夕，南京的众多建筑设计院已经展开了更新套型设计方案的研究，金陵大公馆等6个住宅项目已经在新政后申报更改规划方案。新设计中的中小套型是什么样？栖霞建设总建筑师、英国皇家特许建造师齐雁舒昨天告诉记者：“今后的小套型不仅不会降低居住舒适度，反而能够使舒适度得到提高。”120平方米三房太豪华记者从多家开发企业了解到，近3年间，90平方米两房、120平方米三房已成为各大售楼处公认的热销套型（仅指普通公寓住宅）。一位江宁开发商告诉记者，这始于2002年的江宁住宅开发繁荣、建立在普通市民对于舒适性居住条件的强烈追求之上。白领张净表示：“（那时）特希望跳出老城南，告别筒子楼，和老公买套大点的房子。”2002年，她和先生在江宁购买的90平方米套房，两间卧室虽不大，但客厅和餐厅又宽敞又明亮，再加上20平方米的院子，总价只花了20万元。“再也没有想到可以住这么好！”过去，张净和哥哥、嫂子、爸爸、妈妈五口人挤住在60平方米的两房中，没有客厅，黑暗的卫生间只有两平方米。然而，随着房价的高涨，90平方米两房、120平方米三房再次超出工薪阶层的购买能力。90平方米变为三房是否拥挤？在香港工作了12年的齐雁舒介绍：“90平方米在香港已经被称为‘千尺豪宅’，一般的两房只相当于我们的四五十平方米。”中小套型舒适不打折香港建筑师的长处在于消除所有的浪费空间。齐雁舒介绍：“怎样去除浪费空间呢？比如主卧室，一般要求开间3．9米，我可以减少到3．6米，却不让你感觉压抑。”原来，3．9米开间是根据2．1米长的床，加上1．8米的余地走人与放置电视柜计算出来的。在‘背包’电视换代为平板电视的前提下，1．8米的余地完全可以缩短为1．5米。”“卫生间一般要求开间1．8米，因为去除墙体以后正好放置一个1．5米长的浴缸。可很多家庭的浴缸使用率非常低，可以把浴缸去掉，改为淋浴。”建筑师还建议大家多使用组合家具。“宜家在香港卖得很好，就是因为它的设计能有效利用每一个使用空间。”此外，“厨房采用整体橱柜后，小面积内，空间的利用效率可以提高很多。”据悉，由东南大学和南京大学的专家共同参与，全国第一家房地产企业成立的博士后工作站已经对“中小户型住宅研究”课题正式立项，目标正是研究和开发未来的户型。南京开发商纷纷改规划据了解，万科光明城市、金陵大公馆、紫鑫中华广场、翡翠谷、墨香山庄、盛景园等住宅小区项目纷纷在“90平方米套型占70％”的政策颁布后申报更改规划。还有一些南京开发商，甚至在“国八条”刚刚发布之后就开始酝酿修改套型设计方案了。一个典型的案例是，新政前，以仙林大学城为中心的城东住宅开发中大户型设计偏多，中小套型所占的比例偏少。新政后，栖霞建设的一家小区的设计方案在全部完成后将二期方案推倒重来，“优化户型设计、调整面积配比”。在增加了60平方米和80平方米的套型以后，该小区的90平方米以下套型较老方案增加近30％。一位开发商这样表示，“谁能将中小套型设计得更精彩，谁就能够抓住住宅开发的未来市场”。

　　“保障中小套型”第一单将在河西

　　昨天发布的2006年第15号国有土地使用权公开出让公告，首次对未来小区开发的中小户型所占比例做出明确限制。这意味着，今后开发商只要想买地，就必须按照土地出让合同的要求，保证建设相当规模的90平方米以下套型，使得我市新建商品房总体达到90平方米以下套型占到70％的国家政策“硬杠杠”。保障中小套型供应的土地第一单，是将于11月23日成交的两块住宅建设用地。它们位于建邺区恒山路与黄山路之间，分别是编号为2006G63的雨润大街以南地块，实际出让面积为35738．5平方米，底价1．6亿元；以及金沙江东街以北地块，实际出让面积为31873．6平方米，底价1．4亿元。这两幅待出让土地位于所谓的政策“强控区”，因此被明文要求“套型建筑面积90平方米以下住房面积占住房总面积的比重不得低于45％”。由于政策性住房（经济适用房、中低价商品房、廉租房等）的套型面积将全部被控制在90平方米以下，因此，商品住房只需达到“弱控区0－20％，中控区20％，强控区45％”的结构方案，我市今明两年建设的商品房总体就可以满足“90平方米以下套型占70％”的国家要求。记者请一位开发商做了一个简单的测算：依据昨天发布的土地出让公告，上述两地块的最大建筑容积率为2．2，如果90平方米套型建筑面积占总建筑面积的45％，那么，两地块共可盖90平方米套型740余套。该开发商表示，这样执行标准是非常明确的。同一土地出让公告中还发布了2006G65地块和2006G66地块的出让信息。两幅地分别指栖霞区仙林大学城中心区C4地块，以及栖霞区仙林大学城中心区C5地块。由于这两幅地均为服务业用地，因此不限制套型比例。值得注意的是，上述2006G65地块被要求按照四星级酒店标准建设，2006G66地块被要求按照五星级酒店标准建设，也就是说，这里将诞生仙林大学城第一家五星级和四星级酒店。（刘欣）