张珊宝绘

    20家小区业委会 联合追讨维修金（热点解读）(图)

　　10月24日，广州12个小区业委会倡议联合向开发商追讨房屋专项维修资金整半月，已有60多个小区响应，新增8家小区业委会正式加入追讨行列……维修金收支和管理混乱的“冰山一角”正在这个内地最早进行房地产开发的城市揭开。

　　所涉9亿元专项维修资金缺口的背后是数十万户业主的切身利益。家住广州番禺区一小区的林女士告诉记者：“买房时已将维修基金缴给开发商，但过了几年后才知道，小区维修基金账户上没有钱。”她说，小区成立业委会后，加大了追讨力度，开发商答应把钱划到账上，还给业主们发了维修基金银行卡“但拿卡到银行一查，却空无一文！”

　　现实问题：出现9亿元缺口

　　商品住宅应缴资金总额约23亿元，已归集14．13亿元，归集额仍欠缺约9亿元

　　10月8日，广州越秀区东悦居、荔湾区西门口广场、荔湾广场、番禺区如意中心等12个小区业主委员会联合发起倡议，呼吁广州涉及专项维修资金问题的楼盘和业主加入集体追讨行列。这12家楼盘，不同程度地存在专项维修资金的纠纷，涉及业主近万户。相关业主委员会主任表示，希望通过这次集体追讨，明确1998年10月至2003年9月期间专项维修资金的缴交主体，并强制追回由开发商或物业管理公司挪用的专项维修资金。

　　10月18日，广州市国土房管局通报，截至2006年8月底，广州市老八区的816个物业小区建立了专项维修资金。全市十区有36．1816万户业主缴交了专项维修资金，商品住宅应缴资金总额约23亿元，已归集14．13亿元。归集额尚缺约9亿元。

　　目前，12家业委会还在进行一项针对广州各楼盘专项维修资金的调查工作，意在摸清各个开发商和业主的应缴数和实际到账数，并对专项维修资金去向进行初步摸查。

　　广州是内地最早进行房地产市场开发的城市，相比其它城市更早面临房屋维修问题。随着小区维护的不断增多，维修资金问题浮出水面，呈集中爆发之势。“物业保修期过后，小区电梯坏了、外墙剥落等问题都得靠专项维修资金来解决。这时才发现，小区竟没有维修资金！”不少小区的业委会主任们一肚子苦水。

　　正因如此，数十家业委会积极响应。

　　最大症结：缴交主体不明

　　从1998至2003年，广东规定与国家规定冲突，维修基金到底是业主交还是开发商交存争议

　　广州市国土房管局物管处负责人表示，经推算出的约9亿元资金缺口确实存在，但是否都要追缴又要具体分析。资金缺口从表现上看，既有开发商未缴的，也有业主应缴未缴的。

　　广州海珠区一个小区业委会的负责人则强调，造成维修资金巨大缺口的原因之一，是业主交纳的物业维修基金，被开发商或物管公司长期挪用；其次，是开发商应交纳的部分或其他自留物业的部分物业维修基金长期没有交纳。

　　“其实，造成维修资金巨大缺口的主要原因是，在维修基金的缴交主体上，广东规定与国家规定在一段时间内相冲突，维修基金到底是业主交还是开发商交，争议较大。”另一位维修资金“问题楼盘”的业委会主任说。

　　据了解，2003年9月1日，国家的《物业管理条例》正式实施。该条例规定，专项维修资金由业主支出；而早在1998年10月1日起施行的《广东省物业管理条例》规定，该项资金由物业建设单位支出。

　　由此带来一个问题，从1998至2003年期间，维修基金到底谁来交？业主还是开发商？这成为维修资金缴交问题的最大症结。

　　12个楼盘的业主委员会在倡议中表示，他们请求广东省人大明确1998年10月至2003年9月的缴交主体，以解决“法规冲突”；请求国土房管部门，对于拒缴专项维修资金的开发商按物业管理法规给予严肃处罚，强制追回应缴的专项维修资金；同时，请求司法部门对挪用侵吞专项维修资金的单位和个人追究刑事责任。

　　政府也有难处。广州市国土房管局局长简文豪说，目前维修基金追讨出现矛盾，主要原因是法规规定的缴交主体表述上有冲突；其次，广州缺乏行使行政强制措施的具体依据；另外，行政主管部门关于专项维修资金的管理办法尚未出台。

　　漏洞凸显：制度亟待完善

　　房管局和法院各执一词：房管局称应由司法渠道解决；法院表示不予受理

　　针对商品房维修基金管理暴露出来的问题，广州市国土房管局表示，今后广州专项维修资金的缴交将与开发企业办理开发项目有关手续等相挂钩，“不缴维修金，甭想开新盘”；在资金的使用上酝酿出台规定将小区细分，以利于业主合法使用维修资金。

　　但对于两部法律法规冲突的协调问题，广州市国土房管局有关人员介绍说，目前他们认为1998年10月1日至2003年8月31日前，应通过建设单位交纳首期专项维修资金；1998年9月30日前或2003年9月1日后，应由购房者交纳首期专项维修资金。

　　但“由建设单位交纳首期专项维修资金”到了开发商那里，却成为小区业主们看不到尽头的艰难追讨之路。广州12个小区业主委员会希望主管部门对拒不按规定缴纳首期专项维修资金的开发商强制缴款。

　　广州市国土房管局表示，依据现有管理规定，他们目前无权对未缴款人强制执行责令缴款，应由司法渠道解决。但是，从前几次追讨维修资金的经验看，法院方面则认为，该纠纷不属于民事案件，不予受理。

　　对此，业委会不止一次地提出问题：“我们到底应该找谁才能讨到小区的专项维修资金？”

　　广州市国土房管局说，目前他们已向建设部、广东省建设厅反映该问题，以期推动进一步完善专项维修资金管理办法出台；同时希望立法部门解决地方性法规与国家规范性文件之间的冲突，尽快解释法律适用问题。

　　本报将继续关注事件进展。

　　链接

　　专项维修资金，是指物业保修期满后用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻新和更新改造等所需储存的资金。

　　1998年10月1日起施行的《广东省物业管理条例》第三十二条规定：“业主委员会应当设立物业维修基金。物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。”

　　建设部1999年1月1日实施的《住宅共同部位共同设施设备维修基金管理办法》规定，维修基金应由购房者缴交。由国务院颁布的从2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”