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在所有的商铺类型中，商场铺是投资风险最大的一种：受到限制最多，自由度最小。商铺能否成功出租和稳健经营都有一定的被动因素。
不过，商场铺的优势在于，一旦整个商场的商业气氛形成，所有商铺都很得益，天河城、中华广场就是典型的例子。
然而，不成功的例子也不少，有的新生商场不断“夭折”，有的只旺首层，有的则出现“阴阳现象”（一半旺场一半冷场）。
因此，选择什么商场，选择什么铺位，选择什么时机进入，考的是投资者的精明程度。
专题文/图/表 记者 林琳
案 例
张先生在2004年10月以109.5万元购买了中旅商业城一间36.5平方米的店铺，平均3万元/平方米。精明的张先生对市场行情胸有成竹——如果出租，租金至少能达到7500元/月，即一年的收入有9万元，租金年回报率有8.2%！
其实，张先生在积累了起步资金后就开始考虑投资，并选定了商场铺作为投资方向。但在投资什么样的商铺、什么地方的商铺方面，他有点犹豫不决，因此他决定向地产业人士咨询。
投资分析篇：注意商场定位和人流
专业人士告诉他，与普通街铺、社区商铺相比，商场铺一般售价较高，风险也较高，因此一定要考察清楚其是否能带来与高售价相匹配的高商业收益。
一般来说，投资时除关注周边的投资回报率外，不妨留多个心眼听听它的定位如何，这样将更有效地降低投资风险。在广州，一般的商场经营是不会散卖的，因为散卖后很难形成合力，铸造品牌。如天河城广场由于只租不卖，对租客的层次控制严格，形成了品牌效应，其商业气氛之旺全城瞩目；荔湾广场由于散卖而产生一些问题，商业价值也受到影响。现在一些新的商铺，一般也意识到散卖的问题，而采取只租不卖或先做旺再卖的策略。
专业人士还建议，选择大型百货商场的商铺，投资者首先要考虑，这家商场拿多少的铺位出来卖。如果出售的比率超过商场的50%以上，那么这个商场的经营状况在未来将会有一定的困难。如中华广场，其铺位出售的面积均不会超过商场的30%~50%，若出售的面积超过这个比率，商场的统一管理和推广都会较难实行。
一些有投资经验的投资者则表示，买卖商场铺还要注意商场的人流导向规划（即人流的走向），主要是通过商场的电梯以及商场铺位的分布去观察，最好由买家亲自实地考察商场的人流走向。由于设计的不合理，有些商场会存在很多的“死角位”，或者部分内铺的分流设计杂乱，会让顾客有“迷路”感而产生排斥心理。
此外，大型商场铺位的售价都是随楼层增加而递减的，但不少投资者对非首层铺位并不抱太大的信心。的确，目前广州市区不少大型商场即使位居传统商业街上，二楼以上的商铺也容易出现“冷场”。究其原因，很大程度上是由于商场的定位以及规划没有做好。因此投资者想投资非首层商铺，不仅要了解商场的整体定位，同时更要了解商场每层的定位及规划。
经过这样一番详细咨询后，再通过多方考察和比较，张先生最终购买了中旅商业城的这间店铺。当时中旅商业城刚引入了百佳，人流旺盛，租金也很可观。
1.选择主题商场，先看商场的经营主题和人流导向。
2.经营以小铺为宜，最好选择20至40平方米左右的铺位。
3.留意该商场铺位的实用率，还有管理费及其他必要的支出，都必须计算在成本之内。
4.铺位最好选择在电梯口、大堂出入口等人流必经的地方。如果没有，则要注意指引，用鲜明的装饰将人流引入店中消费。
5.特色、差异化经营。在主题商铺中，自己的经营特色要更为明显，才能吸引消费者。
经营分析篇一：自己开特色小铺
在办完各项交易手续后，张先生开始考虑商铺的经营问题。虽然当时周围租金已达到7500元/月，然而，考虑到太太刚失业，他决定让太太来经营自家的商铺。
张太太在经营上也花了不少心思。考虑到百佳进驻带来了旺盛客流，但小商铺的人流却不及流行前线等地铁商铺，她认为只有将店铺经营出特色才可能吸引顾客。经过对这个地段主要消费人群的分析，她发现这里是年轻一族的天地，而年轻人会在特别的装饰品上有比较大的投入。于是，她决定开一间专卖中东特色饰物的店。此外，在店面装修上也要讲究特色和个性。最终，装修和入货等共投入了25万元。
由于货源全部为进口，在市面上比较少有同类产品，一开店就有许多年轻的学生和上班一族“发掘”了这间特色店，而且广为宣传。“一回生两回熟”，张太太的店逐渐累积了不少熟客，每月的经营纯利近9500元。
经营分析篇二：
出租更有收益
2005年8月，有熟客向张太太提出顶手。张先生认为，该地段商铺部分已有起色，租金也达到10000元/平方米，闲坐收钱更有“着数”。于是，张先生把店租给了这位熟客，还收取了8万元的顶手费用。
假如从2004年10月开始，张先生以7500元将商铺出租，年投资回报率为8.2%，至2005年8月租金收入为7500元/月×10=7.5万元。
选择由张太太经营：年回报率为9500元/月×12月÷（109.5万元+25万元）=8.5%，至2005年8月经营收入为9500元/月×10月=9.5万元。
顶手：年投资回报率为1万元×12月÷（109.5万元-8万元）=11%，比自己经营的8.5%要高出近3%。
10个月中，张先生经营收入：9.5万元+8万元=17.5万元。
以目前的租金计算5年后的利润：1万元×12月×5年+17.5万元=77.5万元。
从这几种商铺经营方案中可明显了解到哪种更赚钱，可见，商铺投资者要灵活调整投资经营策略。房地产研究人员林莉表示，投资商场铺除选择买卖，也可以考虑自做，由于不少大型商场只租不售，因此若认为这个商场有潜力，不妨考虑先自己经营，而且一般商场招商时都有优惠，但上轨道后，租金会不断攀升，不妨考虑另找商家顶手。
目前广州商场商铺情况表（元/平方米）资料提供：中原地产研究部
物业 售价月租 管理费 开业状况 建议投资资金
正佳广场不售700 60 95% 10~20万元
维多利广场 不售 300 35 60% 10~20万元
时代广场不售 300 36 80% 10~20万元
动漫星城不售 400 60 100% 10~20万元
恒宝广场不售 250 22 50% 10~20万元
中旅商业城 6.5万~7万 500 38 60% 150~200万元
中华广场 2.5万~10万 500 60 100% 150~200万元
丽柏广场 不售1000 45 80% 20~30万元
五月花广场 不售1000 50 75% 20~30万元
天河城不售1300 60 100% 20~50万元
中华广场首层商铺（内铺）售价走势表
（首层一线商铺不出售）
时间
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
价格（元/m2）
99113
104068
101500
104200
109562
110000
121000
121653
天河城历年首层商铺租价走势表
时间
1997年
2000~2002年
2003~2004年
2006年至今
租价
450~600元／平方米
900~1000元／平方米
1100~1200元／平方米
1300~1600元／平方米 | |
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