我市新建住宅开始“一户一验”,每套新房都达标才能进行整体工程验收

　　新制度有利于减少“问题房”,并且分清了各工程项目的责任主体,便于市民维权

　　面对分户验收这道“紧箍咒”,港城的建设单位与施工单位反响不一

　　水母网10月25日讯昨日，我市宣布开始全面实行住宅工程质量分户验收制度，五区及莱阳、龙口的部分住宅工程已先期进行试点试行。预计明年下半年，我市出售的住宅项目将全部实行这一制度。

　　推行“一户一验”

　　劣质住宅难蒙混过关

　　“所谓分户验收就是‘一户一验’，将住宅楼所有房屋都检查一遍，有多少户就检查多少户，不仅检查得更细致、认真，而且还要为每一户建立一套档案，只有住宅楼每套新房质量都达到验收标准，才能将钥匙交给居民装修或入住。”市建筑工程质量监督站有关负责人向记者解释说，新的验收办法与旧办法有着明显的区别。

　　一户一验注重细节

　　以往，住宅验收大多是以抽检的方式进行，以每栋楼为单位，从中抽检10%左右的户数，只要抽检合格，整栋楼就可交房，势必造成漏检，出现一些观感和使用功能方面的质量通病。由于旧的验收方法不能反映所有房屋的内在质量，因此一些不法开发商也浑水摸鱼，甚至使用劣质建材，普通市民往往很难分辨。

　　而新推行的分户验收，以每间住宅为一个检验单位，实现对每个房间逐一进行验收，检验户数一般与总户数一致；同时，增加对每一户及单位工程公共部位的专门验收，例如楼梯等部位。分户验收全部由专业人士实测实量，其过程伴随着建设进度一同进行。也就是说，施工单位干完一块活，就会有一次验收，竣工前，再由市建设局监管部门组织验收核准。

　　九大内容全面验收

　　新制度对验收内容进行了明确规定，小到门窗、灯具、栏杆等都作了详细说明，重点检验使用功能和观感质量。

　　据介绍，分户验收的内容主要包括:建筑结构外观及尺寸偏差；门窗、栏杆安装质量；墙面、地面和顶棚面层质量；外墙、屋面、厨房间、卫生间、地下室等防水工程质量；采暖系统安装质量；给水、排水系统安装质量；室内电气工程安装质量；墙体、保温、门窗材料和照明设备、用水器具等建筑节能工程质量；其他国家和省规定、标准中要求分户检查的内容。

　　此外，精装修住宅工程质量分户验收除上述九条内容能够实施的如淋（蓄）水试验、裂缝检查、门窗检查等，其它验收项目按照《建筑装饰装修工程质量验收规范》，逐户逐项验收。对可能因为验收检查造成痕迹的，如空鼓敲击、地面标识等，可在最后工序前进行并在“分户验收记录”中注明检查时间、人员和结论；对于新增功能，如空调等，应确定分户验收标准经设计等有关部门确认。

　　验收记录不走过场

　　住宅工程质量分户验收由建设、施工和监理单位共同组织实施，已选定物业公司的，物业公司也要参加验收工作。分户验收将逐户、逐间进行，并做好记录。

　　验收合格后，有关负责人员要填写分户验收表作为《住宅工程质量保证书》的附件，签字确认并加盖验收专用章，置于户内醒目位置（一般贴在门后）。这样购房者就能清楚地知道所买住宅是否经过了验收。

　　分户验收出现不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收，这就意味着，开发商所建设的住宅工程将无法交付使用。住宅工程竣工验收复核，发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能等重大质量问题时，应终止验收、责令改正，符合要求后方可重新组织验收。

　　在分户验收中有弄虚作假、降低标准、将不合格工程按合格工程验收的，将对责任单位和责任人给予不良行为记录，情节严重的按照有关法律法规进行行政处罚。

　　便于市民维权

　　质量投诉将大大减少

　　刚买的新房子还没入住就漏水渗透，墙皮都长了毛；门窗玻璃质量低劣；采暖管道一充水就成了“水龙头”……很多购买了新房的市民都曾经受这些毛病的困扰。

　　据统计，今年1-9月份，市建筑工程质量监督站收到150多件反映住宅工程质量问题的投诉，与往年比较有上升的趋势。目前，建筑工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全，质量验收责任制度和责任追究制度很难落实，市民在维权的过程中，反映的一些质量问题在界定、处理时依据不足，房屋买卖双方各执己见产生矛盾，加上部分建设、施工等单位质量意识不足，发生质量投诉时处理不及时、相互之间推诿、扯皮，往往使得住宅工程质量投诉解决起来困难重重，令市民身心俱疲、头痛不已。

　　为帮助市民维权，按照《分户验收管理办法》要求，新竣工的住宅建筑上，都要标明如下内容:工程名称、竣工日期，建设、设计、监理、施工单位全称，建设、设计、监理、施工单位项目负责人姓名；在住宅工程交付使用时，住宅单元入口要公示:保修范围和保修期限，施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点，物业公司名称、电话，工程质量保修程序和处理时限，建设单位工程质量保修监督电话，公示期不得少于6个月。

　　“这样的规定分清了工程中各个项目的责任主体，提高了开发商的责任感，便于市民在发现住宅出现问题后，能够找准投诉方向，利于维护自己的合法权益。”市质监站站长王凡肯定地告诉记者:“实行分户验收是市建设局为解决业主与开发商间的纠纷、保护业主的好政策。虽然我市处于起步阶段，但从外地经验来看，例如北京朝阳区建筑工程质监站，过去没实行《分户验收管理办法》时，每年接到的投诉近百起，2005年实行了一年，投诉仅一起，效果相当明显。相信将来我市实行后，投诉量也会大大减少，‘问题房’也会销声匿迹。”

　　不加价，不延期

　　开发商能否经住考验

　　分户验收对开发商来讲，无疑多了一道“紧箍咒”，港城的建设单位与施工单位对此反响不一，而市民最关心的莫过于:在质量提高的同时，是否会增加购房成本；验房工作琐碎具体，是否会影响到当前在建房屋的交付时间。

　　“对工程建设方而言，这是一件好事。以前常遇到这种情况，不少住宅交付使用后又出现问题，不但要做出经济赔偿，返工维修还非常麻烦。”祥隆企业集团总工程师祝英林坦言:“分户验收能及时发现问题及时解决，减少了很多后期的麻烦。当然，我们要比过去多投入几十倍的人力、物力，但这是开发商按规范要求应该做的事，不会把费用折算到购房成本里。再说，企业开发的楼盘通过了分户验收，会增强市民购买的信心和对企业的信任，在社会上有了良好的口碑，对企业做品牌有着长远的意义。”

　　分户验房是否会引起延时交房？南通建筑工程总承包公司烟台分公司经理吕亚军认为，对规模较大的建筑企业来讲，压力不是太大，因为即便没有分户验收，过去也做了这些工作，而且有经验的开发商一般都会在交楼时间上留有余地。但部分小型建筑企业可能会面临延时交房的压力，另外也可能有部分开发商前期工程时间抓得不紧，工期滞后，分户验房后会引起延期交房的问题。

　　据市质监站负责人介绍，经过培训并能熟练操作的验收小组，增加的验收时间是有限的，如果竣工验收前工期合理、科学安排，分户验收本身对工期、造价基本不构成影响。当然，对一些建设过程中质量控制不严、存在质量隐患和未按设计文件施工的住宅工程，当分户验收发现较多质量问题需要返工和整改时，就会造成建筑材料、人工和时间的增加，即工程施工成本和工期的增加。而分户验收的有效实施，使住宅工程质量问题可以提前发现和解决，减少了工程交付中的矛盾和交付后的维修工作，从某种意义上讲节约了后期的时间和成本。通讯员新海 川东 瑞伟 记者 云全 摄影报道

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　　市民收房时应注意三大事项

　　查阅资料。市民应要求建设单位提供该工程的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，同时查阅房屋开发商提交的《住宅工程质量保证书》以及所含的《住宅工程质量分户验收记录（室内）》等是否齐全。

　　查看标识。查看户内地面是否标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线，是否贴有验收人员签名的“住宅工程质量分户验收标识牌”。

　　质量检查。为了避免可能因装修或后期施工破坏等导致的质量问题责任界定不清、认定困难，住户在住宅交房时应对住宅户内观感和使用功能方面质量状况进行检查，包括:对卫生间及其它有防水要求的房间地面进行24小时蓄水试验，检查外墙、外窗、卫生间、管道是否渗漏，房间空间尺寸和观感是否符合要求，水、电方面使用功能是否正常等。记者韩云全

　　收房后有质量问题应及时反映并予以确认

　　住宅交付后保修期内发生的质量问题，市民应及时向建设单位、物业公司反映并予以确认，建设单位应按照住宅工程质量保修相关规定对质量问题进行保修。

　　当有争议、纠纷时可采用如下方式进行处理:一是协商，由当事人提出处理方案，维修恢复使用功能，因质量问题给一方造成直、间接损失也可予以一定补偿。二是投诉，经协商无果的质量纠纷，当事人一方或双方均可提出投诉。投诉的受理除了建设行政部门及其投诉受理机构（不受理涉及经济补偿和纠纷的部分）外，也可以是消费者协会等相关单位。三是诉讼，当协商、投诉达不成协议或已达成的协议不能履行时，经法院审理判决，由质量责任方承担整改修复及赔偿责任，在诉讼审理过程中，对难以认定的质量问题，司法部门可委托有资质的单位进行鉴定。记者韩云全

　　住宅保修期从验收合格之日计算

　　紧急事故应立即抢修

　　记者从市建设局有关部门了解到，住宅工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。在正常使用条件下，住宅工程的最低保修期限为:地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年；其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

　　住宅在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。保修费用由质量缺陷的责任方承担。保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。

　　施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，可向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。记者韩云全