杨涛

　　连续几轮调控并没有从根本上解决房地产市场的失衡问题，房价高企、中低收入家庭住房负担严重等现象，仍然构成社会发展中的不和谐因素。在众多改革方案中，一个重要的切入点，是构造有中国特色并符合国际惯例的住房保障制度，从根本上改变政府在房地产市场中的公共职能缺位。

　　发展住房保障制度，围绕经济适用房、廉租房建设，政府也出台了一系列政策措施。但从根本上看，除了制度障碍之外，由于缺乏持续、有效的金融资源支持，很多类似的政策都流于形式而难以落实。目前，最为重要的改革，就是努力为住房保障制度建设一套有效的金融支持体系，拓宽资金来源渠道。

　　首先，充分利用政策性金融的资金支持。要加强政策性金融支持，应从三方面着手。一是建立专门的住宅政策性银行，集中各类政策性资金，用于支持公共住宅建设。除了政府财政注资、允许发行住宅储蓄债券之外，还可以通过法规形式把各类公共住宅出租出售收入、地方土地出让金的固定比例用于增加住宅政策性银行资金。在对住宅供给的金融支持方面，既可以对地方廉租房等公共住宅建设提供优惠贷款支持，也可对符合条件的个人自建住宅予以融资便利。二是重整对住宅需求方的融资支持。现有对购房者具有政策性特征的贷款支持只有住房公积金制度，但该体系目前运行效率较低，并未体现出对中低收入者应有的支持。应该以住房公积金改革为核心，全面改善对特定人群个人住宅信贷的支持。可以考虑把住宅公积金纳入专门的住宅政策性银行进行管理，并把公积金贷款业务从商业银行转移到住宅政策性银行，进而统一并扩展政策性个人住宅信贷的渠道。三是可以由住宅政策性银行或地方政府的特设机构，来统一管理住房维修基金等与居民住房福利密切相关的资金，防止现在由开发商或物业管理下的腐败和滥用行为。

　　其次，可以在公共住宅建设中全面推进金融创新，广泛利用新的金融工具引入市场化资金。一则可以利用基金形式。例如成立专门的廉租房信托投资基金，以未来的出租收入作为现金流保障。美国在1960年就出现类似基金，到1986年采取专门税收优惠后得以迅速发展。二是可以允许合适的信托公司开展公共住宅信托业务，以公共住宅出租出售收入为收益保障，既为广大投资者提供一个风险较小、收益稳定的投资品种，也能为公共住宅建设聚集广泛的社会资金。三是利用资产证券化，包括对公共住宅建设贷款的证券化、对中低收入者的政策性住房抵押贷款的证券化等，目的都是增加流动性以及金融资源运用效率。

　　最后，对于健全的住宅保障体系，一套有效的政策性金融担保体系也不可或缺。可以借鉴国外经验，成立专门的国家住宅贷款保险公司。一方面对特定住宅政策性金融业务提供最终贷款或存款保险。另一方面对低收入家庭或特定群体的住宅贷款提供担保，通过该机构使符合条件的购房者得到最高住宅贷款，可以收取一定的手续费。（作者系中国社科院金融所研究员）