“我们已经接到北京市银监局的紧急通知，从现在起，不允许再对北京未封顶楼盘办理个人住房按揭贷款业务。”工商银行总行张女士向记者透露，“不过，由于这不是中国银监会的政策，所以我们其他地区的分行还将按照原来的办法操作。”

　　她介绍，原来只要“五证齐全”，北京分行就可以放贷款；现在则必须还得加上“封顶”。

　　中国人民银行研究员邹平座博士坦言，“主体结构封顶才能发放按揭贷款”这一政策，早在3年前央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）中就已经体现了，但由于种种原因而没有落实，地方政府在操作上也就走了样。他认为，这一政策是政府加强房地产金融调控的信号，意图便是降低房地产业中银行资金的权重；对开发商而言，则是抬高了他们获取资金的门槛。

　　资金链越收越紧

　　“现在，给钱的渠道是越来越少，花钱的地方却越来越多了。”多年从事房地产咨询业务的吴迪莱经理向记者表示。许多开发商也感到了房地产业对自有资金的要求越来越高了。

　　SOHO中国联席总裁张欣表示，从资金来源上说，房地产开发商的资金大致可以分为三类，自己存的钱、银行借来的钱和客户支付的钱。其中成本最低、风险最小、占比最大的来源是客户付的钱，也就是目前的期房预售制度中买房者的购房款。

　　国家信息中心经济预测部最新发布的《中国房地产业月度运行报告》显示，2006年1—7月，全国房地产开发企业累计到位资金14416.75亿元，同比增长29.4%。其中，作为房地产开发的一项重要资金来源，定金及预收款，占到了全部到位资金的27.8%。而去年同期，这一比重是38.2%，2004年则为43.1%。而购房者支付的定金及预收款，一半以上是个人住房商业贷款。

　　银行证券研究中心行业分析师丁文认为，“定金及预收款”占房地产开发全部资金来源的比重，很明显是逐步下降的。而北京叫停未封顶楼盘的个人住房商业贷款，会使开发商的预收账款减少，从而进一步降低这一资金来源比重，这就对开发商提出了更高的自有资金的要求。

　　吴迪莱介绍，现在的房地产项目，从开工到“正负零”（即建筑出地面），再到封顶，最后到竣工验收，大约各占总建设工期的三分之一，现在住宅商品房的预售一般是以“正负零”为标准的。如果个人按揭贷款只能在封顶后发放，这就延缓了开发商的回笼资金的速度，从时间上看，大约推迟三分之一的工期。

　　从供求关系上看，丁文认为，由于这一政策旨在收紧资金，保护房地产金融，一定程度上会降低房地产投资，从而使供给有所减少，而需求的变化则不会太大。因此很难起到平抑房价的效果。

　　融资渠道将多元化

　　房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。业内人士认为，随着央行一再提醒房地产信贷的潜在风险，逐步加强收紧银根，房地产企业通过银行“变相借钱”的机会将越来越少。

　　吴迪莱称，客户预付的钱是最优质的融资方式，没有利息，而且房子已经售出，就大大降低了市场空置的风险。她认为，北京的作法将降低房地产公司的回款速度。一栋100米高房子，建设可能要一年半的周期，但在市场预售，可能是五到六个月就销空了，提前一年实现回款。现在封顶后才办按揭，销售进度肯定会慢一些，回款时间会拖长，这对资金实力强的地产公司影响并不大。但中小公司可能因为资金链紧张而陷入困境。

　　冠城大通（600067）副总裁韩国建表示，市场中房地产公司各有各的生存之道。现在公司正在寻求多元化的融资渠道。他指出，信托资金已经是公司重要的资金来源，比重接近30%。很多房地产企业都用到了这种融资办法。

　　建设银行副行长范一飞也认为，商业银行不能从头到尾包揽房地产企业的大部分资金需求，房地产业过度依赖银行贷款，使金融体系的系统性风险增大，对大家都不是好事。（记者林喆）

(责任编辑：黄成勋)