核心提示

　　几天前，有房产人士告诉公众：上海内环内房价4月跌去四分之一。言之凿凿，数据为证。但该数据却并未考虑开盘量、区域因素个体权重对房价所造成的巨大影响。此前，我们已一次次面对这样贫乏的数据，并将此作为市场参考试图得出种种结论。

　　但总体看来，去年4月实行房地产调控以来，上海住宅市场已经运行了18个月。期间，上海房产价格几经波动，上下数次，而至今房价相比当年却只有不到5％的变化。如今我们所看到的上海，依然充满需求，也依然充满机遇，而各种数据也依然充斥。

　　上周五，物业顾问公司戴德梁行旗下的泛城（中国）综合住宅服务执行董事胡港文(PhilipWu)向媒体透露，目前上海内环内的房价相比6月最高峰时，下跌了25％。

　　胡港文表示，目前上海市内环新建住宅平均成交价格，为今年最高的6月份时价格的四分之三。6月份，内环内新建住宅成交价格约为人民币2.1万元/平方米。

　　上海东方早报记者查询网上房地产的数据后获悉，2006年6月至9月，上海内环以内住宅成交均价的具体数据分别是：6月21229元/平方米、7月17318元/平方米，8月18305元/平方米，9月15803元/平方米。数据显示，与6月份相比，上海内环以内9月份新房交易均价下跌25.56％，而9月份的这一价格也是今年1月份以来出现的一个最低价。

　　相对于内环以内房价的大幅回落，上海其他几个地区表现相对平稳，并没有表现出明显的价格差异。

　　胡港文将出现这一现象的原因归结为，最近几个月来，全国进行的宏观调控措施开始产生了明显的影响。这些措施包括二手房转让征收个人所得税以及营业税；规定新建住宅中90平方米以下房源必须占到建筑总量的70％以上；另外还对境外人士第二套住房以及境外机构内地的房产投资进行严格限制。

　　胡港文认为，由于内环线以外楼盘购买者多为自住用户，受政策变化影响不大，所以成交价格没有出现变化；内环以内投资者密集导致了价格的下跌。

　　数据综合后的结果：上海房价趋于稳定

　　什么才是上海房价的本来面目？

　　在过去的一段时间里，一些机构因为这样或那样的原因开始给公众提供房产市场的信息，出台了各种指数。这些数据都希望自己能以权威的面目出现。

　　于是，我们只能通过综合比较，尽量获得更加全面、真实的信息。

　　关于上海房价的报告有很多，比如易居中国研究院的网上房产统计数字，比如搜房研究院的“特征房价”，也有一些人以统计学专业的方式将价格加权平均。

　　专业的分析人士将这些数据加以综合，并去除房屋所处的地段、品质等结构性因素的影响，于是得到了一个相对比较准确的数字。这个数字告诉我们，上海房价从2005年5月开始调整，最大跌幅大约13%左右。从今年开始，房价逐步回稳，目前与2005年5月最高点时相差5%左右。

　　数据还告诉我们，之前对房价涨跌的判断几乎都是基于片面的短暂性变化，而上海房地产市场价格在过去一年多的时间里仿佛经历了一个循环。

　　从二手房指数办公室的数据就可以看到这个循环。今年9月份，最新的上海二手房指数为1634点，与2005年5月份最高点的1714点相比，下降4.7%。

　　成交量的变化则是比较明显，网上房地产每天都给出了最新的楼盘成交数据。统计显示，今年1月-8月，网上登记的商品住宅销售面积为904.4万平方米，比去年同期上升19%；登记的配套住宅面积为327.3万平方米，比去年同期增长69.8%。从总量来看，今年上海的新房的成交水平不仅没有下滑，反而是恢复上升的。尤其是，配套商品房进入市场的量和速度都在加快。

　　从数据可以得出的结论是，上海房价稳定，恢复趋势明显，与此同时，上海的成交量比去年放大了许多。

　　市场依然存在，开发商拿地的热情没有消减，而土地价格也在上升中。土地的价格显示了开发商对于后市的乐观判断。

　　对市场更加敏感的证券分析判断同样乐观。光大分析员赵强说，在没有大的外部需求的冲击影响下，上海楼市未来的供求关系将逐步走向“供求平衡”局面，而房价的总体走势会相对平稳，波动幅度在正负10%之间。

　　观点交锋

　　蔡为民（上海知名房地产投资人、卫明不动产负责人）：

　　“观望之后，精华区将更快速地反弹”

　　上海知名房地产投资人、卫明不动产负责人蔡为民对上海近期楼市状况一直不乐观。在蔡为民看来，过去几个月里，上海内环以内新盘成交均价下跌的事实，恰恰证明了此前他对上海楼市的预测正成为现实。

　　今年年初，蔡为民发表了一篇关于后市预测的文章。文章的一个核心观点是“当心精华区变成套牢区”。

　　文章写道：由于内环大多数地区的房价已使购屋者望尘莫及，于是房价“同心圆的波浪效应”便应运而生；即当中环线开始大幅降价时，原本有意购买内环的消费者，在悬殊价差的引诱下，转而集中至中环，从而造就其买气（成交量）高峰，而”谷底凹地“便在面积更为辽阔的外环（线以外）及价位高挂的内环形成。譬如以往所谓“涨时重势、跌时重质”的精华地段，在可预见的半年内，有可能沦为“房价套牢区”。

　　蔡为民的这一理论一度被他的数据所证实。他告诉记者，他们的研究机构去年做过的一项统计显示，以市中心的静安区的某些楼盘为例，调控来临后的房价比最高峰时跌去了30％。

　　而以目前新盘的成交价格显示，这种理论被再一次证实。他表示这种下跌的势头将会一直延续到明年的第二季度。

　　但蔡为民同样认为，上海市中心房价的跌幅将不会超过30％，也就是说，未来其下跌空间已经相当有限。

　　当然，相对于价格下跌最明显的地区，中心地段恢复能力也将是最快的。他表示，市中心地区永远是受关注的地段，无论是国际投资者还是自住性客户都会对此念念不忘。“我接触的很多投资者他们并不是不想买房，但是他们从自身国家的经验考虑，选择暂时观望等待局势明朗。”

　　对这个市场而言，一些非市场因素也影响了部分购房者的判断，但是一旦迷雾过去，随时就会有人接盘。蔡为民说：“相对于整个市场，市中心将会是止跌最迅速的区域，观望期过去之后会看到比其他地区更快的反弹。”

　　胡晓波（仲量联行住宅部助理董事）：

　　“我们监测的豪宅价格没有下降”

　　仲量联行住宅部助理董事胡晓波认为，单纯的统计数据并不能显示房价的具体变化。从仲量联行住宅部监测的具体楼盘的价格情况看，豪宅价格并没有下降。

　　胡晓波表示，与其他区域不同，内环以内楼盘的价格梯度差别非常大，一些顶极楼盘的价格超过6万元/平方米，而内环线靠近中环部分的一些自住型楼盘价格则可能在1万～1.3万元/平方米左右，这种价格落差在成交量小的时候可以形成巨大的均价落差。

　　胡晓波告诉上海东方早报记者，从仲量联行住宅部跟踪监测的内环以内十数个楼盘成交价格看，过去几个月内成交价基本没有下降，有些反而有所抬升。“这是样本采集上的差异，”胡晓波说，“我们选择的是不同时间同一物业的变化情况，而均价统计选择的是不同时间中不同物业的价格平均。”

　　据介绍，仲量联行所采集的住宅样本标准基本符合以下几点：单位面积在150平方米以上，由优质开发商开发，由品质良好的国际物业管理公司管理，车位比例在1∶0.8以上，而基本单套总价在400万元以上。

　　上述这类物业可以被定义为豪宅。胡晓波表示，类似的房产有确定的国际租客支撑，租赁回报率一般能够达到6％～8％，而一些投资者选择这类楼盘的积极性也是非常高。胡晓波称，据他所了解的情况来看，由于最近整体楼市成交不活跃，一些高档楼盘如嘉里华庭等选择自己保留楼盘用于出租或是暂时不开盘，从而导致外围楼盘所占比例相对较高，从而拉低了整体均价。

　　但是，按照胡晓波的观点，中心城区永远都是最具有价值的地区。供求一直是衡量商品价值最有效的标准，市中心楼盘的供应短缺使得地区稀缺效应将一直存在，于是价格也不会有大的变化。

　　胡晓波说，最近，一些土地储备时间比较长的开发商如东方海外等，开始陆续将手头土地投入开发。这是一个非常明确的信号，它告诉公众的信息是，开发商已经意识到了市中心城区不再有后续供应，他们的楼盘建成后能够获得非常大的回报余地。当然，胡晓波并没有回避，内环近中环某些地区可能因为竞争激烈而出现部分的降价行为，但是这对于整体高档房市场的影响绝对微乎其微。