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海口商业规划提出了大商业，大物流促进第一、第二产业发展的战略
老三家销声匿迹，新三家风声鹤唳，又三家踌躇满志，海口的商业经历了一次次的潮落潮起，眼下又是群雄四起———至少已有12家上万平方米的商场展开激烈的角逐，这个数字还不包括在建和即将开业的项目。
截止2005年海口市的户籍人口是147.3万，常住人口合计也只有173.7万。海口市商务局数据显示，海口市人均商业建筑面积1.2平方米，领先于北京和上海人均1平方米的指标。
商业网点遍地开花 人均面积1.2平米超京越沪
用遍地开花来形容海口商业现状并不为过，从琼州大道、海府路、海秀路直到海盛路；从滨海大道、龙昆北、龙昆南再到凤翔路。目光所及店面林立，所有临街楼房的底层几乎都成了海口人的商铺。
食杂、建材、特产、五金、超市、文具、服装、粮油、保健品，挟着喧闹的广告声从省政府大门口一直杀到市政府。
“这一方面说明了海口商业比较发达，同时说明，海口商业网点开发有点过量。”海口市商业网点建设办公室主任朱文海10月27日对记者说。
来自海口市商务局数据显示，2005年，海口市现有商贸业建筑面积达210万平方米，合1.2米/人。超过北京和上海，后者作为中国最发达的两个商业城市，人均商业建筑面积是1平方米。
80年代末期，海口以友谊商场、施达商场、国商免税商场为代表的“老三家”占尽先机，笑傲天涯；90年代开始，“新三家”一百、乐普生、生生百货粉墨登场，迅速颠覆了“老三家”的地位；过了2000年，“新新三家”东方广场、明珠广场、金世纪商城崛起；加上随之出现的大型超市包括万福隆、大同货仓、南国超市等，给海口商业注入了新活力。
海口市商务局的统计，截止2004年末，海口市大中型商场一共有24家，其中营业面积超过一万平方米的有12个。最大的明珠广场十万平方米，一百以31752平方米屈居第二。
2005年12月21日晚10时30分，海口“新三家”之一的乐普生百货宣布退出零售业。在鏖战海口商业11年零3天后，“静静地走完了其零售生涯的最后一天”，从海口竞争激烈的百货零售市场中悄然隐退。
此前，1999年乐普生货款拖欠高达6000多万元。而当年的“老三家”早已销声匿迹。
僧多粥少竞争残酷 一个“夺”字几多辛酸
商业竞争是残酷的，况且，海口的市场本来就不大，10多家超万平米的大卖场拼刺刀，激烈程度可想而知。
海口宜欣购物公园总经理梁剑飞用了一个“夺”字来形容海口商业现状。“海口商业和内地比较处于落后的状态，”梁剑飞说，“一方面，业态和经营模式陈旧，至今没有脱离商业地产的老路，发展盲目，一轰而上；另一方面，由于本身不是生产基地，商品来源成本高，经营压力大，利润低。海口新上的商业项目。就是看怎么夺，从现有对手那里夺市场。”
宜欣购物公园面积8万平方米，于今年10月1日开业。
与此同时，海口近两年涌现的大型商业还有：海口核心滨水区唯一的商业配套项目复兴城商业步行街，面积6万平方米；南海大道亚洲豪苑商业项目面积5万平方米；滨海大道的海南第一MALL中央商城，一期商业面积达到3.6万平方米；其他在建项目和即将开业的项目有，友谊商场、万国商城、温州商城、南亚广场等，其中南海大道和海垦路交界处的三叶数码城，面积达50万平方米。
据海口市商务局统计，2005年，海口商品贸易批发网点5000个，从业人员72000人；零售贸易业网点21000个，从业人员71000人。拥有大中型商场24家，连锁企业门店173家。
《2006海口统计年鉴》数据显示，2005年，海口市社会消费品零售总额是138.445亿元，其中批发零售贸易业总额112.5673亿元。
《城市商业网点总体规划(2005-2020)》对海口商业的基本评价是：海口市的消费规模有限，消费层次较低，内需的能力不足，以需求来拉动城市经济增长较为困难。
从海秀东到解放西 车多人挤店密交通难
海口市商务局有关人士认为，和国内其他城市相比，海口商业发展和商业网点规划工作相对落后。规划布局严重失衡。看看海秀路和解放西路这两个老商业街就知道了，那就是，商业密集，行人拥挤，塞车严重，停车困难，空气质量差。
由于商业网点规划工作一直未纳入城市总体规划范畴之中，导致城市规划部门无法可依，在迫于市场压力的情况下只能以临时建筑的形式批建，导致商业网点布局缺乏整体意识和长远观念，显得不尽合理。
海口复兴城副总经理李芝认为，海口一方面存在商业地产项目盲目发展，重复建设的情况；另一方面，城市西部和一些新区及城乡结合部缺乏商业服务设施，导致市民向主要购物区集中，过于集中的购物行为使购物不方便又影响交通；交通不方便反过来增加了居民的购物成本，时间和精力消耗，导致居民减少甚至放弃到市中心区购物。
近年，海口甚至出现了借出差、旅游到岛外购物的“消费外流”现象；反过来影响了商家利润，造成新产品上市偏慢，价格偏贵的现象。
同样是规划问题，黄金地段商业网点过于集中，竞争激烈，不利于协调发展，导致社会资源浪费。
《海口城市商业网点总体规划》指出，目前海口市中心城区的商业已呈阶段性、结构性饱和甚至过剩，加剧了市场竞争，同时摊薄了商业企业的社会平均获利能力，使商业经营困难加大。
解放西路一位业者就向记者抱怨：“生意难做”，二十几米的营业面积租金5000元/月，一条路上同行有10多家，竞争白热化，加上人员工资，他感觉压力很大。
政府管理是否缺位？ 规划部门：市场调节，优胜劣汰
有业内人士认为，海口商业现在新增的过多过快，政府应该有意识的加以控制。
明珠广场总办副主任杨惠玲说，商业项目从开业到赢利，一般需要三年时间，现在海口又出现一批新的商业项目，意味着市场重新瓜分，有的就要吃不饱，不出两年也许会死掉一批，与其看着他们没有生存的希望，还不如在立项之初，政府合理的加以引导。
对此，海口市规划局副局长张仕武认为，引入新的商家，在购物环境、管理经验和服务品质上有提高，那么对海口市民来说是受益的。政府更多的是鼓励市场调节，优胜劣汰。
张仕武说，虽然目前海口商业量大了，但是分布不均，新的地区有需求就应该建设。不能单纯从人均来考虑。比如海口的商业项目不能只按照海口的人口来衡量，全省只有海口一个中心城市，从商业分布上，三亚有一点，其他市县没有，所以必须要考虑海口辐射全省的功能。
另外，没有竞争就没有优质的服务、实惠的价格和良好的环境。对市民来说是好事。现在海口商业同质化严重，说到底是缺少竞争。对政府来说，总量没有减少，还在不断发展。
2006年4月，海口正式出台了《城市商业网点总体规划(2005-2020)》，对海口未来商业发展格局作了战略规划。张仕武说，目前海口正在按照这个规划重新规划商业，用不了多久，大家就会感受到其中的变化。
近年来，由于海口市商业网点规划的滞后，政府也没有及时有效的利用商业地产来经营城市，调控市场，许多地产商和投资者，甚至有剩余资金者均看好海口商业这块蛋糕，想以“短、平、快”的方式获得回报，在这一背景下，小规模的底层商铺和闲置地中的临街铺面大量出现。甚至呈泛滥之势。
业内人士指出，这是导致海口商业普遍偏小，业态大量雷同的原因之一。
海口商业未来方向 “一心两带三级”商业网点呼之欲出
海口市《城市商业网点总体规划(2005-2020)》海口市规划局和商务局共同编纂，提出大商业，大物流促进第一、第二产业发展的战略。规划提出具有海口特色的“一心、两带、三级”近期商业网点建设的构想，对海口市商业网点发展有很大的指导性。
所谓“一心”，就是海口要建立区域性商贸中心，发展物流业，打造与岛外国内市场和东盟市场的对接的平台。发展旅游业，建设“泛珠三角经济区”的“生态后花园”。调整商贸业结构，把海口建设成为区域性的商贸中心。
“两带”，即一方面，打造滨海沿江旅游观光购物经济带；另一方面，建设沟通岛内外交通的物流配送带。
“三级”，对应于城市总体规划布局结构，海口市将建立“城市———城区———片区”三级商业网点结构：
1、市级中心商业区即海口旧城的中心商业区和其西侧的滨海金贸区。
2、城区级商业中心由长流组团商业中心、秀英片区商业中心、江东片区商业中心和桂林洋片区商业中心共4个组成。
3、片区级商贸中心：有火车站及轮渡码头的西海岸片区、金贸滨海片区、海甸片区、金盘片区等12个组成。
海口市商业网点建设办公室主任朱文海说，海口市级商业中心建设目标是：进一步优化用地布局，突破大英路、南宝路、五指山路瓶颈，突出本地商业性质，采用“减法”处理，控制总量，完善该地段作为海口城市商业中心区的功能，增强商业中心区内商业网点建设，同时，妥善组织公共交通，合理设置公交线路和车站，合理增加停车场。
叫停沿街铺面马路市场 建设3000平米以上商业项目要听证
海口商业项目何以这么多？
朱文海分析说，主要是前些年积压的房地产很多转化成商业项目造成的，由于位置较好，加上开发商看到商业有利可图，于是纷纷改建成商业项目。
海口市统计资料分析表明：在1987年到2002年15年间，海口市中心城区城市建设用地面积增加了1.58倍，而建筑面积增加了3.52倍，大量建筑是“见缝插针”，在这个氛围下，作为服务设施的商业网点被商品房所取代，造成今天诸多问题出现。
业界普遍认为，规划缺乏，基础设施欠账，地产商品不发达和商业准入门槛低是海口商业发展的四个弊病。
过去，商业地产盲目发展，重复建设，城市西部和一些新区及城乡结合部十分缺乏商业服务设施，导致市民向主要购物区集中，过于集中的购物行为又使购物不方便，不方便又直接影响着交通，交通不便反过来增加了居民的购物成本。
海口海秀路、解放西等黄金地段商业网点过于集中，竞争激烈，不利于协调发展，市中心城区商业地段阶段性、结构性饱和，加剧了市场竞争，同时摊薄了商业企业的社会平均获利能力，使商业经营困难加大。
海口市商业网点建设办公室已经决定，今后海口新增的大型商业项目要进行听证制。
朱文海说，从“十一五”开始，凡是建筑面积超过3000平米的商业网点，上马之前都要进行听证，由商务局、规划局等部门召开听证会，做到有序发展，使规划得到更好的落实。
朱文海说，根据海口市商贸业发展规划，引进、培育商贸龙头企业，扩大辐射能力，调整产业结构将是工作的方向。近期的重点是引进现代商业业态，限制发展传统的中小型商场，扼制一家一户经营的沿街铺面和马路菜市场。 | |
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