谭炳才

　　广东与香港毗邻，一衣带水，人脉相通，香港对广东经济社会的发展影响深远，在探索房地产发展之路上也不例外。广东乃至我国，房地产建设的经验做法主要是学香港的，沿袭了香港发展模式。因而，分析研究香港近几十年房地产发展的模式，就会发现一些有益的经验启示，对研判明年广东房地产市场走势大有裨益。

　　香港土地资源稀缺,战后人口不断增长,对住房产生巨大需求。自上世纪五六十年代以后，香港房地产迅速发展。目前房地产业已成为香港社会四大经济支柱产业之一,70%的投资与房地产相关，香港政府每年从房地产业获得的直接收益、间接收益占财政总收入的30%左右。

　　香港房地产业的成功之道，就是市场化与公屋化并举：一方面实行住房市场化，家庭经济收入富裕的阶层可以依靠市场购买或租住私人开发的楼宇。另一方面又同时实行住房公屋化，中低收入阶层以非常低廉的价格租住或购买政府开发的公屋。在上世纪五六十年代香港房地产发展起步时，香港政府就为临时安置灾民和低收入家庭兴建了大量价格低廉的出租屋；1973年和1976年,分别提出了旨在解决平民住房问题的“10年建屋计划”和“居者有其屋”计划，1987年又提出了“长远房屋策略”,积极推行住房私有化,逐步将公营房屋建设由“公屋”为主转为以“居屋”为主。至1997年,住在资助公营房屋的居民达250万人,占全港人口总数的39%。目前，香港的公屋政策成功解决了占全港人口一半的中低收入市民的居住问题。

　　香港经验为我们提供了可资判断的重要依据。从长远趋势上看，广东及至我国房价也会出现香港一样的走势，随着经济发展一路走高。倒是在1997年底发生的亚洲金融风暴中，香港房地产遭受重创，房价一度下降。

　　从目前供求关系上看，属于买方市场，需求大于供给。广州今年9月一手住宅均价下跌406元／平方米，降幅近6%，可能是“期望房价会跌”而持观望心态所致。中国人“买房才结婚”的“居房”情结和追求“大房”的显富、舒适心理，决定了近期求大于供的市场关系很难发生逆转。

　　从当前经济与行政手段并用的紧缩的房地产调控政策上看，政府绝对不允许房价再继续大幅攀升，不然政府在明年“两会”期间无法向人大代表、政协委员交代。今年出台的“国六条”及其配套出台的限制房地产融资、加大经济适用型住房土地供给、调整土地出让金分配比例等一系列政策，表明房地产降温大势已成定局，表明广东、我国开始着手解决“住房难、住房贵”的民生问题。但在追求GDP高增长思想的统领下，要将中央政策落实到位，最快、最务实的地区也要到明年8月后才能提供部分经济适用住房。

　　综上所述，我认为，明年广东房价是稳中微升，小幅攀升。（作者是广东省政府发展研究中心宏观处副处长）