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首页 首都经济报道 城市 证券无限 周末理财 收藏 城际特快 北京议事厅 经济环球论坛二手房价，涨还是跌[2006.10.27]
主持人从去年下半年开始，北京的房价又是一片看涨，新房涨价，二手房也跟着涨。就拿方庄为例，二环边上的二手房去年7月份还是每平米6000元上下，今年就一下子涨到了8000多。房价越涨，大家心里越没谱，这涨到什么时候是个头儿，还会不会降呢？
解说本周工体的二手房秋季展会上，2万多套二手房参展，每平米的单价大多在6000到7000元，总价40到70万元。也许是宣传做的不够，记者发现前来看房的并不多，有的摊位前看房甚至比工作人员还少。记者了解到，很多看房的都是拆迁户，他们能承受的价格也就30万左右，这里的房子显然还是贵。
解说目前的价格大家承受不起，那是观望还是等着降价呢？
解说面对噌噌上涨的房价和中介公司一副不愁卖的劲头，看房的人们只剩下一脸的无奈。为了遏制炒房引起的房价上涨，国家不断出台新政。一是7月1日以后，免征营业税的二手房期限由购房满2年延长到了5年。第二个政策是从10月1开始，将征收卖房全款1%的个人所得税。于是在新政出台之前，房地产交易大厅一度非常火爆。但是政策开始生效之后，二手房的交易骤然降温。
解说政策多少影响了二手房的成交量，就拿天河伟业房地产中介公司来说，原来每月可以成交1000多套房屋，现在只能成交600多套。政策的出台增加了二手房的交易成本，以一套价值50万元的房屋为例，如果房屋产权不超过5年，房屋买卖的交易税款要比以前增加3万2千元。尽管政策是为了抑制房价的上涨，但是上涨的速度并没有减慢。 解说新房价格看涨，二手房也毫不示弱。咱们不妨先看看目前二手房的行情。最贵的地段是王府井，每平米高达12000到14000元，其次是月坛，10000元到12000元，西二环和西三环10000以上，东三环像三元桥，团结湖，劲松7000至8000元；南三环的草桥，每平米7000元左右。西四环和南四环的二手房价格也高达7000元左右。
解说二手房市场价格节节攀升，这么高的价格，究竟是谁在卖二手房，谁在买二手房？卖二手房亏不亏；买二手房值不值呢？花开两朵，各表一支，咱们先来看看卖二手房亏不亏。
解说李先生是搞音乐录制工作的，2004年他在西三环附近的马连道欧园小区买了一套40多平米的商品房，当时房屋总价是30万元。可是，两年后，他的工作地点改在了天通苑附近，自己在天通苑还有一套住房。于是，他准备将这套多余的住房出售。
李先生房子，小了想进步了，换个大房子，将来可能工作地点不会在这边了，比较远，比较麻烦，主要这两个原因。
解说欧园小区的二手房在2006年已经涨到了每平米近1万元，所以，李先生根据市场行情把自己这套二手房价格定在39万元。房屋原价30万元，刨去银行贷款利息3万元，房屋装修费用3万元，自己能赚2至3万多元。
李先生能赚3万吧，对我来讲，不亏就是赚。
解说如果李先生等等再卖，会不会赚得更多呢？
李先生我不是用这个投资，不是想来挣多少钱，再一个万一有一个别的风险呢，有可能有下跌的风险呀，现在我想去卖，就像我当初想买一样，想买就买了，想卖就卖了，我不会考虑太多，本身他也不会很值钱。你说拿他挣钱也挣不了多少。
解说目前北京的二手房是4种类型，商品房，经济适用房，央产房，和北京市属已购公房。针对经济适用房，北京市在十一前后新出台了有关规定，要求二手的经济适用房由政府统一回购，个人不能自由买卖。所以，能够上市的二手房只有商品房，央产房和北京市属已购公房。记者在石景山的一所小区里碰到了一位周女士，她想卖的就是央产房。
周女士我们是不得不卖的，我婆婆的腿有问题了，前段时间做了手术，所以就必须的换了，我们就考虑换成一层或者是带电梯的房子。
解说周女士是搞教育工作的，1985年，单位分了公房，她的二手房就是属于国家部委的央产房，90年代末，单位搞房改，她花了将近5万块钱买下了这套房屋的产权。由于大多数央产房位置很好，很多在军事博物馆附近或是军博以西地铁的延长线上，交通便利，再加上房屋质量好，央产房在二手市场上颇受追捧。
周女士我觉得卖还是比较好卖的，0443已经有好几个人都问了。
解说周女士这套二手房一直给婆婆住，可是今年婆婆做了骨科手术，再爬6楼的楼梯非常困难，周女士想给婆婆换一套附近小区的一层楼，于是，她决定把这套6层的房子出售，石景山二手房的价格是每平米6500元左右，她给自己的房屋定价为，70平米，48万元。同时，她看中了八角的一套80平米的两居室，这样，自己只需贴上10多万元就可以换房了。但是卖房的时候1％的所得税让周女士有些不满。 周女士我们是不得不卖的，不会因为这百分之一就不卖房子，当然是有些不满了，等于加大了我们的成本。
解说和周女士相似，马先生卖房也是为了老人。他在北京市属的一家机关工作，1986年，单位分给他一套西城区的两居室，后来他在海淀区又买了一套一居室，这套西城区的老房子就一直由自己的母亲单独居住。
周女士这边当时是我母亲在这住，我母亲岁数大了，这边就得需要人照顾，我在海淀那边住就得来回跑，所以就不太方便。要不我们搬过来，要么老太太搬过去。因为我孩子一直在那边上学，再转学这边也费劲点。所以就把老太太安排在那边。把这边卖了，在那边再买一套。
解说马先生的这套二手房是北京市直属单位的公房，90年代房改后，马先生花费4万元取得了这套58平米两居室的产权证。如果把自己的二手房卖了，再加上10多万元，他就可以买一套翠微路附近90平米的三居室了。对于二手房是不是还会涨价，要不要等等再卖，马先生自有看法。
马先生这边的房子涨，那边的房子也长，这边80万了，那边120万了，不一样嘛，现在基本，那边还贵了呢，一样的事，背着抱着一边沉。
解说去年北京市二手房的交易量是7万多套。记者了解到，在愿意出售二手房的卖主中，有30%的人是因为有多余的住房，另外有50%的房主卖二手房是希望能够以小换大，或以旧换新。还有10%的人卖房纯粹为了赢利。剩下10%的房主卖二手房是家里有特殊情况，等钱急用。
主持人卖二手房，尤其是已购公房，肯定不赔本。因为从单位里买过来一般都是3、5万的样子，卖出去怎么着也能翻10倍。当然了，背着抱着一边沉，大家都在涨价，把房子卖了再买房，也赚不着什么便宜。所以很多北京人卖房纯粹是不得已。那么买二手房的都是什么人呢？
解说《城市》栏目和焦点房地产网联合作了一次网上调查，有76%的买房人有买二手房的意向。他们认为二手房除了户型不太理想之外，还是有很多优点的。毕竟二手房价格相对便宜，并且大多不用交物业费，位置还不错。张先生是2002年从四川到北京打工的，他看上了月坛附近的二手房。
张先生我现在租房，月坛附近租房近1800元，要买房一居或家里支援一点买个小一居，跟租房比还是经济实惠一点。
解说张先生想买一套40平米左右的一居室，月坛地区的二手房房价每平米将近9000元，这样总共花费36多万元。张先生说按照现在二手房每年上升10%的速度，两年后他再回四川老家的时候，可以将这套房屋卖到39万，这样一算，不仅这两年的房子自己白住了，还能多赚3万块钱。
解说和张先生不同的是，王女士是北京人，她买房不想投资只想自己居住，为了方便女儿上学，她通过中介公司刚刚买了一套中关村附近的二手房。
王女士新房太贵的，有的都13000了，新房物业费也贵，管理费什么的。
解说王女士买二手房能够省下两笔费用，一笔是房款，一笔是物业费。一般二手房的价格是新房的三分之二左右，房款一平米省3000元，一套60平米的住房就能便宜十几万。并且，王女士买的二手房是88年的老房子，小区不收物业费，这样每年还能节省1000至2000元。买二手房好处不少，王女士甚至有些后悔自己买晚了。
王女士我们去年就关注二手房，刚开始均价7000—8000元，我们越失望，价钱越高，原来全款买这个房子，现在只能付首付款了。
解说去年王女士手里攒下了40多万元，要是在去年，她能够全款买下这套房子，可谁想到，等了一年以后，中关村的新房价格涨到了13000元，二手房的价格水涨船高，跟着涨到了1万。并且今年新增加的个人所得税本应该由卖方出，但是一套房子很多人要，于是这笔税费又被转嫁到买房身上，这样算下来，和去年相比较，王女士不得不多花费买房款12万元，多缴纳税费6000多元。
王女士现在不买不行了，你现在不买，08年后还要涨。
解说对于涨价的预期王女士不得不承受目前的高价和本该卖方出税费。对于今年7月份以后，针对二手房市场相继出台的一些税费政策，业内人士提出了不同的看法
蔡洪岩从政策方向上来说，核心目标是要抑制商品房房价的快速增长，保障中低收入人群的基本住房需求。今年北京市市出台的二手房的交易相关税费政策，我觉得和这个政策方向是相左的。反向在推高房价，抑制存量房的上市。这是不对的方向。
主持人买卖二手房有点像炒股，现在卖出的人不会亏本，而买进的人呢，也是预测房价上涨才会买入。可是，目前上海的房价已经开始回落了，那么，北京的房价是不是也有回落的可能呢？
蔡洪岩我觉得不至于到这种跌的程度，0351北京二手房的价格还没有到这个程度，我觉得特别好的区域还有上涨的空间幅度。
解说北京的二手房价格每年递增10%。以朝阳区CBD地区的民宅为例，2004年，每平米6000元，2005年7500元1平米，现在上涨到每平米9000元，有人认为今后几年，北京房价还将一路走高，但是也有人提出了不同意见，认为北京的二手房价必然会下跌，因为上海的房价已经开始回落了，2006年1—9月份的统计，上海房价比去年同期下降了0.5%。上海的房价在跌，北京的呢？
蔡洪岩国内北京的不同点是上海在2000年前后，二级市场非常繁荣，2002年统计的时候，他的二手房比例已经超过50%。而北京到现在只占到10%几。
解说蔡洪岩认为，上海确实出现了泡沫，但是北京每年的二手房交易量上海要小的多，而且北京的二手房交易80％以上是自住需求的推动，所以北京的房价还要涨。焦点房地产网的专业人士也是同样的观点。而且他们认为，房子涨价并不是有人投机，而是实实在在的需求。
何民虎我觉得失供需矛盾引起的，9、10月份，几乎每个楼盘一旦开盘，房子很快被大家抢光，拿钱买房买不上，我们去了解，买房人大部分都是改善居住环境，下部分是投资。
解说新房被抢光到底是大家实实在在的需求还是某些开发商暗中操作，制造恐慌气氛来推波助澜都很难讲。但是在二手房市场，业内人士认为是供需的不平衡决定了房价短期内不会回落。
中介公司咱们需求量主要是在四环以里，公房是70年代底80年代初建造的，交通位置地理位置来说，比较方便，购买人群比较多。5520海淀区像西直门地区，好几十个人同时等一套房子，供不应求。双榆树地区，这都属于供不应求的地区。5657大概10天左右一套房子就销售完毕。客户量非常大。
解说在商言商，房地产中介当然是希望房子涨价，越是供不应求越好。但是有专家认为，之所以房子价格如此坚挺，关键是刚性的需求。但是这种需求是从哪里来呢？就是来自于大家都要买房。在美国，有自己房产的人只有40%，新加坡90%的人口居住的是政府提供的公房。而在中国，不论有钱没钱，人人都得买房，而北京人口不断增长，有限的地皮和不断增长的需求也就导致了房价居高不下。
蔡洪岩不应该人人买房，而应该由政府提供廉租房。
主持人说了半天，北京的房子到今天还是在涨价。国家出台的增加二手房交易的税费政策本来是为了抑制投资，但是最终这笔负担却转移到了买房人头上。控制房价最好的办法是釜底抽薪，也就是抑制需求。需求有两个，一个是投资需求，一个是自住需求。国家不断出台的政策都在调控房地产投资，但是目前来看似乎效果有限。那么拿什么办法抑制大家买房的需求呢？看来只有象新加坡或者香港那样，大量提供廉租房了。政府目前正在就回购经济适用房征求意见，但是这也许就是一个信号，如果租房经济实惠，节衣缩食当房奴又何必呢？如果大多数买不起房子的人们有房子住了，房价还往哪儿涨呢？
解说王先生所在小区的供暖价格是每平方米30块钱，他家那套200多平米的房子一个供暖季总共要交六千多元。整个小区的供暖费总额是600万。究竟有没有全部用在供热上，王先生想把这不明白弄个明明白白。
解说这用热可不同于用电用水，热是具有传导性的，只要您邻居家的阀门一，您家的墙就变成冷墙了，要想保持原来的温度，您呐还得把阀门再开大点。
城市视频回放[2006.09.20][2006.09.19][2006.09.18][2006.09.17][2006.09.16][2006.09.15]北京议事厅[2006.09.01][2006.09.08][2006.09.15]
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