江苏商报报道实习记者 陆春花 沈斯思 商报记者曹露报道南京房价究竟是涨是跌？对于这个敏感的话题各部门的说法也不尽相同。国家检查组说南京房价涨幅基本为零；而南京房产部门则公开说涨幅3%；最高涨幅不会超过10%也是相关权威部门对外宣称的；还有人认为，涨幅应该更大。不过，在老百姓的眼里，南京的房价一直没有停止上涨。南京的房价真的是零涨幅吗？以后房价会降下去吗？为此，江苏商报采访开发商、有关专家及业内人士，一起剖析房价走势。

　　房价涨跌的数字游戏

　　在今年的南京秋季房产交易会上，南京市房产管理局局长陆春林透露，“前5年内，南京房屋平均价格年均涨幅3%左右，比较平稳”。根据2006秋季房展会官方统计数据显示，与春交会成交均价4710元/平方米相比，秋交会成交均价4729元/平方米，增加了19元/平方米。据了解，江宁房价今年年初已经突破3000元/平方米，现在已经轻松超过了4000元/平方米。城中板块到9月份整个的均价已经达到了9631元/平方米，很多在售楼盘都超过了10000元/平方米，如城开国际约瑟夫公寓，还有金陵大公馆、天正湖滨。还有一些老盘，如城中接近城南的皇册家园，南边的一些楼盘基本上在8000～9000元/平方米，目前基本上接近10000元/平方米。城东板块，成交均价现在在7000元/平方米不到，9月份已经突破7000元/平方米，10月回落到6900元/平方米。城南房价从1月份的5000元/平方米到现在的5700元/平方米，一直是慢慢在涨。东南大学的李启明教授分析，住房的均价涨跌不一，但针对某一个楼盘的价格来说，是从来没见降过的，主要是区域物业类型的变化。

　　宏观调控效果显现

　　李启明教授告诉江苏商报记者，这些年，南京房价的涨幅是逐渐趋缓的。2001、2002年的均价分别是3093元/平方米和3405元/平方米，曾出现供不应求的状况。2003、2004年的均价分别是4255元/平方米和4284元/平方米，因为出台政策的原因出现了供大于求的状况。2005年的均价是4432元/平方米。今年的统计数据也显示，南京前三季度的房价涨幅也趋缓，预计2006、2007年将出现小幅的增长。宏观调控政策出台后，对南京部分板块的影响巨大。据了解，目前整个河西板块特点是土地市场趋于活跃，而且成交价格非常高。前一段时间拍卖的青石路以南，经四西路两侧6、7、9地块创了土地价格成本的新高，成交地价已经超过了3000元/平方米，而在此之前河西招拍挂的土地成交价一般是2000元/平方米。网尚房地产研究部主任周颖表示，土地价格的攀升势必会影响到房价，也就是说房价上涨有了一个比较确定的理由。周颖分析，这次新政实施细则里面把河西定义为强控区，之前河西的户型的供应基本上是舒适的大户型。新政实施之后，供应结构可能有所调整，90平方米以下房型的供应量会增大，开发商会想尽一切办法，在90平方米以下把面积用足，把功能性做得更强，也就是说经济型、紧凑型的三房可能有一定上市。网上房地产三季度统计显示，河西销售主要集中在120～140平方米的面积段，100～120平方米之间的舒适两房，标准的三房也还有一定的销售量，但是最主要的是面积比较大的舒适型的户型，120～130平方米之间的三房是河西主要的供应区间。这就导致了房价会比较高，像北片单价已经达到7000元每平方米了，总价基本上在80万左右，这个总价抑制了一大部分年轻购房群体和老年人的购房需求。李启明教授表示，前几年比较担心河西的销售状况，因为河西板块在2005年集中放量，价格非常高但销售并不好。但自2006年3月开始，销售量就高于上市量，现在进行了一个合理的开发和销售。目前主要问题还是增加人气，规划居住、入住的问题，加快配套设施的建设。

　　江北始终处于价格谷底

　　有关专家分析认为，江北楼盘热销是因为那个片区的楼盘价格处在南京楼市价格的谷底，始终跟一江之隔的城区河西板块保持了3000元/平方米的价格差距。选择在江北购房的人更多的是因为，一方面老年人可以选择江北做休闲养老，另外一方面则是投资客。该人士认为，江北一开始配套跟不上影响销售，现在则有明发的商业街，包括教育配套，小区交通等，给了江北发展的空间。业内人士分析，楼盘自身的商业配套和教育配套以及环境设施，华润苏果和苏果社区店的布点，百货业的超市连锁沃尔玛也已经确定进驻江北，商业和教育配套的不断完善解决了很多人购房之后的后顾之忧，使得江北购房的需求被刺激了起来。也就是说以后住在江北的人就可以围绕这个区域有自己的生活圈，也就不用像现在这样非要跑出去购物，整个区域的成熟使得房地产市场投资的前景越来越明朗，不管是自住的方便性、投资的升值潜力都是非常好的。而这么美好的前景，还需要多长时间才能比较成熟呢？周颖分析，目前来说，区域性的商业还是比较发达的。像过桥之后的桥北以几个家居城为代表的，包括商业广场。其他的一些区域，像六合、珠江镇它也是一个区域的商业中心，只是一些连接带的商业配套能力比较差，随着几个大型商业的入驻，苏果、沃尔玛的布点，几个商业巨头能够在已经形成的商业节点之间布好点、连成线，整个江北商业在3～5年之内肯定会做得比较好。

　　楼市均价将不断变化

　　周颖表示，城中板块从2002年开始统计，供销比一直在0.8左右，这样实际的市场现状决定了这个板块有涨价的理由，它能涨得上去。网上房地产统计显示，2006年1月份到现在，供销比一直在0.3到0.4，“一套房子3个人要买，你说开发商能不涨价吗？”“未来城中的供应量将越来越少，南京楼市的均价也就越来越低，而南京目前的市区均价高是因为城中的价格高拉上去的。”李启明教授分析。另外，物业类型的变化也会引起各板块价格的上涨。城东环紫金山供应有以别墅或者是类别墅、低密度的花园洋房为主，因此，城东板块的房价可能会上升，甚至接近10000元/平方米。当然这种上升是物业类型变化导致价格的上升，楼盘自身的增值是比较稳定的。城南上涨的幅度基本上是10%，主要成交楼盘是亚东国际公寓、仁恒翠竹园的品牌开发企业的高档房，这在城南地区属于高档住房，所以价格走得比较快、比较稳定。李教授表示，仙林从去年开始集中供应低密度，而现在处于强控区，到时候价格还是体现在均价上，因此仙林板块的楼盘均价还是要涨。

　　房价上涨的理由

　　江苏商报记者在采访中了解到，经过几次宏观调控，房地产市场多项指标已趋于稳定。从市场规律来说，2006年房价仍将呈惯性上涨的趋势，但涨势并不会大。在近期召开的“2006年中国地产金融年会”上，一些专家认为，房地产调控政策已初步取得成效，未来20年左右，房地产业还将延续“黄金”时代，房价将平稳上涨；同时，未来的调控将越来越倾向于财税和金融手段。李教授表示，从供求关系看，2004年由于宏观调控，南京从供小于求转变为供大于求，现在再快速上涨就缺乏支撑了，不太可能。首先是宏观调控抑制了价格上涨，假如原来上市12000平方米土地，每套120平方米，可以有100套，现限定90平方米以下，供应量就会增加，价格就很难上去了，预计2006年增幅在3～5个点。南京现在的房地产投资与前两年初的态势相比，已经渐趋稳定。有专家认为，今年是房价的稳定期，今年乃至以后房价仍会上涨，但是上涨幅度不大。“房地产投资增幅已连续半年减缓，现在南京的房地产市场已趋于稳定，以后也不可能出现价格大幅的上涨。”南京枫情国度尚园楼盘销售部金经理表示。作为开发商，房产市场可以说是我们关注的热点。江山房地产有关人士表示，从现在的拿地情况来看，地价上涨是抬升房价的重要因素，因此市场稳定只能减少房价上涨的幅度，而作为影响南京房价另一重要因素的投资性购房需求，从以后来看会更加火。

　　越等房价会越高

　　南京居易时代置业有限公司金再明认为，总体而言，南京房价短时间内会涨，尤其市中心的稀缺楼盘可能还会上涨。“开发商与政府相比是弱势群体，政府通过一系列的政策来抑制房价，对房价的走势肯定有影响，但开发商与消费者相比则是强势群体，又掌控着房价。”那么，老百姓现在该不该买房呢？金再明认为，购房者如果是自住房，该出手时就要出手，而作为投资房的，暂时不宜购买。南京赛世香樟楼盘推广部徐经理告诉江苏商报记者，2002～2004年是南京房价的疯涨期，但从今年开始，南京以后的房价将进入一个相对平稳的阶段，不会再出现2004年的价格疯涨。“南京以后的房价会小幅上涨，但外界传言的跌是不可能的。首先，供需上还存在差异，其次，地价的上涨也带动房价。”徐经理称。他认为，价格上涨对开发商，对投资市场来说无疑是利好的，但对于老百姓而言，要买投资房的话，还是要小心，因为目前政府调控的重点就是这块。但如果是用来自住的话，现阶段该买还是得买，越等成本会越来越高。（05版《江苏地产》）(编辑雨痕)