晨报讯物业用房等业主共用部位转让或将越来越难。在昨日南京市房管局、物价局主办，晨报协办的“物管新规咨询活动”上，南京市房管局有关负责人透露，“处分属于业主共有的共用财产必须经全体业主通过”将在即将出台的《南京市业主大会导则》中有详细规定。

　　处分业主共有财产必须全体业主通过

　　由于部分业主的利益需要或业委会出于个人需要将小区物管用房对外转让、出租的行为在近年来并不少见。昨日咨询活动上，南京市物业办有关人士透露，为了保证全体业主的利益得到保护，即将出台的导则将明确规定“处分业主共有财产必须全体业主通过”。该人士解释，将其规定全体业主通过国家有关物业管理法规中并没有类似相应规定，“但既然国家没禁止，南京便可以走在前面”。

　　据介绍，将物业用房等共有财产规定为全体业主通过后，由于小区业主很难聚齐，小区共有财产处分的操作性实际上已经很小。“有的人可能会质疑我们，这个规定操作性难；实际上，这样才能更好地保护业主的利益。”该人士表示，物业用房等小区共有的共用财产属全体业主所有，如果小部分人或者业委会私自将其转让、出租必将给其他业主带来损害，“尽量不转让、不处分，这样才能让物业用房等共用部位真正发挥其应有的作用”。

　　业主应按指定路线、区域牵遛犬类

　　除了对物业用房等共用部位的处分作为新规定，南京市物管办的这位负责人透露，与《南京市业主大会导则》配套出台的《南京市业主临时公约》还将对欠缴物业费、遛狗、装修干扰其他人如何处理等作出规定。

　　据了解，在公约草案中，对于未按时交纳物业服务费用的业主，物业企业可以采取电话或上门催缴措施，逾期仍未交纳的，物业企业可以在本物业管理区域内公布的物业服务费收交情况中列明欠交费用业主室号并限期补交。

　　对于一直纷争不断的小区业主养狗，“临时公约”中也将作出规定，要求“业主应按指定的路线、区域牵遛犬类，及时清洁动物在公共区域内排放的粪便”。

　　此外，有关业主装修影响他人，公约规定“业主违规装饰装修的，物业管理企业可以采取禁止施工人员进入本物业区域等措施予以制止”，对于有的业主因房屋装饰装修等发生渗水等问题影响其他业主安全的，也规定“业主应及时予以修复处理，由此造成的损失要及时予以赔偿”。

　　炒掉失职业委会将明确程序

　　晨报讯（记者徐关辉）不遵守物业管理法规或者不履行其应尽的义务，业委会有可能被“弹劾”。昨日，南京房管局物管办有关负责人介绍，目前他们正着手对老的《南京市业主大会导则》进行修改，有关业委会怠于职责后如何终止其资格并换届的规定将写入新导则中。

　　有些业委会向物业索要好处

　　“最怕的就是业委会成为官本位思想。”在昨日活动现场，来自鼓楼一家小区的业主臧先生表示了他的担忧。“小区一有什么好处，比如停个车什么的，业委会成员首先就给自己搞了个好车位。”臧先生表示，业委会的权力得不到监督，业委会成员利用“职务”之便为自己谋私利，目前已引起小区业主的极大不满。

　　记者一位熟识的物管公司负责人表示，事实上除了为自己谋私利，部分小区的业委会也开始利用手中“权力”向物管公司索要好处。“部分业委会开会在星级酒店，办公室内则电话、传真机、打字机、电脑一应俱全、全部配备。”该负责人介绍，很多时候这些费用都得物管公司出，“你不出，业委会便以解聘物业为要挟啊”！

　　南京市物管办有关负责人坦陈，据他们了解的情况，小区业委会成员向物业索要好处的情况的确在部分小区存在。“现在看来能监督业委会的还是只有小区业主。”

　　业委会资格终止将有相关细化规定

　　据介绍，目前南京正对老的《南京市业主大会导则》进行修改，在新导则中，有关业委会怠于职责后如何终止其资格并换届的规定将得以明确。

　　该人士表示，新出台《业主大会导则》将修改、增加部分规定，以细化业委会资格终止的相关规定，并便于操作。据悉，目前新规正在制定中，有望近期出台并试行。此外，和《业主大会导则》配套出台的规定还包括《南京市业主临时公约》、《南京市业主大会议事规则》以及“小区前期物业服务示范性合同”等。

　　小区业主诉说对业委会工作的不满业委会主任不肯下台告业主

　　昨天晨报《业委会背着业主收物业好处》的报道引起社会各方的强烈关注，数十位市民拨打晨报热线反映自己小区业委会的问题。今天下午2004 00晨报继续开通小区业委会问题举报热线86854552，欢迎市民参与。

　　业委会主任不肯下台闹到了法院

　　洪武路某花园的业主陈先生说，该小区业委会经常违规操作，搞经营性收入。“他们用维修资金自己买数码相机等东西去了，搞假合同欺骗大家、滥用职权。他们很多为了自己收入的‘活儿’都正大光明干了，有的小区内工程就是业委会自己人在搞，自己拿钱，根本就不招标。最近很多业主联合起来准备改选业委会，但原业委会主任不肯下台。现在事情已经闹到法院了，业委会主任把部分业主告上了法庭。业委会主任还对一些业主不满，近期法院要开庭审理这个事情。”

　　陈先生激动地说。同时陈先生还认为，业委会很多时候干了什么事大家都不知道，必须要采取措施约束业委会的权利，但怎样行使确实有难度。陈先生建议在业委会之外成立个监督机构，与业委会是平行机构，这样能够限制业委会的所有权。

　　选举结果一拖再拖很多业主意见很大

　　河西长×花园的业主温先生在热线中反映，自9月份他们小区有百分之二十的业主书面建议要重新选举业委会。业委会原主任就一直在拖延，后来业主们反映得多了，选举也终于进行了。但是选举到现在还没有任何结果。温先生情绪激动地告诉记者说：“业委会煽动部分业主不要投选票，在选举的进行中也多次违规操作，说是把选票送到每个业主手中，但到最后很多业主根本没有收到选票。

　　业委会解释说都投每家信箱了，但很多业主的信箱根本就不用。不过最终投票还是结束了，投票箱上只有业委会的封条。说是10月27日开票的，后来业委会有扯皮了，不肯开票，最后票箱给了物业办，业委会现在又不承认选票的有效性。到现在还没有结果，说是要经居委会、物业办等几家协商，但协商到现在也没有结果。业委会的猫腻多啊，这就更充分暴露出来了。”

　　业委会擅自同意把会所卖了

　　澳×花园的业主林先生说，该小区的会所竟然被卖了，当初开发商和物业部门说是要建图书馆壁球室等场所的，后来大家怎么等也没等到图书馆壁球室开张，现在这些会所有的成烧烤店了。承诺为什么没有兑现呢？这是谁的责任？林先生说：“物业管理部门说和业委会讨论过了，业委会也同意了。但是大家基本上都不知道这个事啊，这不是瞎搞嘛。

　　部分业主都一致要求要对业委会必须监督，否则越闹越不像话，最后大家对业委会的所作所为糊里糊涂的。像这种大事，一定要开扩大会议讨论的，几个人就代表小区擅自同意卖会所，这个问题很严重。”实习生梅飞飞记者孔祥宏