北京真实巨大的需求导致了较高的房价水平。

　　如果剔除了上海与杭州的泡沫成分，北京真实的房价水平仍然可能是全国第一。

　　如何评判房地产市场有无泡沫，为宏观决策乃至百姓购房提供咨询参考，是一个众说纷纭的复杂问题，民革党员、北京师范大学教授、博导董藩就令

　　市民颇感无奈的北京市房价居高不下的现象，提出了独到的见解。

　　董藩说，在2003年以前的很长一段时间，从价格水平上看，北京一直是中国房市的最高点，我将它比喻为“珠穆朗玛峰”。2003年，上海房价水平达到5118元/平方米，北京落至第二位，4737元/平方米。2004年，全国商品房平均售价达到2722元/平方米，而北京为5053元/平方米。根据非正式的数据，目前北京的房价水平在全国大城市中排名第三，处在前面的有上海和杭州。上海和杭州确实有很明显的泡沫成份，但北京不同，是真实、巨大的需求导致了较高的房价水平。除了我以前谈到的导致中国较高房价水平的国情因素外，还有一些非常特殊的因素大大增加了北京的商品房需求量，这些影响因素在其它城市是没有或不明显的。如果剔除了上海与杭州的泡沫充分，北京真实的房价水平仍然可能是全国第一。

　　董藩又进一步解释到：第一，北京拥有全国最大的以公务员为主体的官员阶层。北京是中国的政治中心，中共中央、国务院、全国人大、全国政协、中央军委、全国性群团组织以及其内部职能机构都在北京，再加上北京市级的同类机构，总体上看官员阶层庞大。由于行政级别、职称、学历等方面的原因，这部分人的收入水平比较高，住房消费力也比较强。第二，北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构。几乎每个省、市级地方政府都在北京设了办事处，有的县、乡也有办事处，最近我发现有的村也在北京买了几百平方米的房子，设置了办事处。不仅如此，许多省级政府的厅局机构和规模较大的地方企业也在北京设有办事处。这可是庞大的“集团购买力”啊，他们不光需要办公用房，还需要住宅，而且往往只讲区位，不管价位。第三，北京拥有规模庞大的涉外机构。各个国家的大使馆都设在北京，许多国际机构，如亚洲开发银行、福特基金会等都在北京设立了办事处，一些跨国公司将自己在亚太地区或中国的总部设在了北京。另外北京还有许多合资企业。这些涉外机构也需要办公用房、公寓等，而且由于国家形象、收入水平、消费习惯等原因，他们在面积、档次方面的要求也是比较高的。第四，北京拥有全国规模最大、平均层次最高的白领阶层。从IT精英到金融高管；从有户口的到“漂一组”，数量巨大。这与北京高校云集而且一流高校多有直接关系，这些高校的毕业生大多留在了北京。不仅如此，深怀着“我爱北京天安门”的情愫，许多外地高校毕业生也“杀”向北京。这些人教育背景好、学历层次高、收入高，预期好，又有父母亲友的帮助，住房消费力是极强的，许多人刚毕业就买了很大、很好的房子。第五，北京拥有全国规模最大、平均层次最高的科教队伍。北京的高校多、研究机构多，而且多是著名的教学科研单位，其中的教学科研人员不但工资收入高，而且科研经费充足，可用于自己支配的费用数额巨大。许多人还有鉴定收入、报告收入等额外收入。第六，北京拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员。不仅如此，许多外地文化界、演艺界人士也常年滞留北京，购房购车。他们的收入水平和消费水平都很高，而且热衷于炫耀性消费。一些渴望成名成星的年轻人常年蛰伏在北京，等待机会。他们或者买房，或者租房，总之是不能睡在马路上的。此外，有不少地方企业家在北京购房，偶尔一住。还有一些条件好的退休人员，因为北京的医疗水平高，也来到北京定居。这些机构和个人的存在，对北京的房地产需求必然产生巨大影响，所以仅从普通北京市民角度来观察、评价房价的“高”与“低”，显然是不够科学的。