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中国人民大学公共管理学院副教授 陈幽泓
美丽园小区事件的解决过程，引发出许多法律问题。《物业管理条例》（以下简称《条例》）作为当前该领域内位阶最高的法律文件，对规范物业领域各方行为虽然起到一定的积极作用，但是，在《物权法》出台之前颁布的这个行政法规，在上位法缺位的情况下制定的法律条文，已表现出其作为过渡性法律文件的特征及缺陷。
——《条例》对物业产权人权利行使的规定有不当之处。例如，从普遍意义上来说，“物权”性质决定了“权利人”可以直接支配自己的“物”，并且这种权利对其他相对人具有“排他性”。立法的重点应是保护“权利人”的这种权利，而使其他相对人成为服从权利人权利的“义务人”。然而，《条例》第一条只是笼统地讲到要“维护业主和物业管理企业的合法权益”，没有区分“权利人”与“义务人”的主从地位，混淆了基于“物权”之上二者之间关系的性质，在这样的情况下，一旦“权利人”和“义务人”处于矛盾与冲突状态时，二者都主张“权利”，便很难协调。
——对“权利人”的保护力度相对不足。《条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”虽然将此条文解释为只是规定了“聘请物业公司管理”的这一物业管理模式，但是实际上导致的后果是排除了应用其他管理模式管理物业的合法性。使得“权利人”支配自己“物权”的行为受到了限制，也使物业管理公司事实上处于一种不能替代的强势地位。
以上所述《物业管理条例》的瑕疵在《物权法》（草案六审稿）中因采用了不同的阐述而得以改变。例如，《物权法》第一条就开宗明义说明制定本法是为明确物的归属，保护权利人的物权，第二条明确说“本法调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系”，第四条进一步指明“国家的、集体的和私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，这样就把因“物”而产生的不同的“权利人”、“义务人”之间的关系，以及制定法律的目的是为了“调整”该种关系给点明了。
关于“物业管理”活动，《物权法》（草案六审稿）第七十条也作出了明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第八十条则说“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理”。这些表述明确了物业的“权利人”所具有的直接支配物业的权利。这些都将为“权利人”行使权利提供保障。
作为一个在上位法缺位情况下制定的过渡性法律文件，《物业管理条例》中虽然没能对“物”和“物权”作出定义、规范，但是其主要条文都试图规范与物业管理相关的各方行为，确实起到了一定的作用，给予了物业管理领域一个基本的制度规则。
通过美丽园事件，反思总结《物业管理条例》实施三年来遭遇的问题，有助于法律完善，也有助于社会各方规范自我行为、共建和谐秩序。
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