江苏商报报道商报记者　韶静　报道“我们辛辛苦苦赚来的钱，基本上都当租金交给‘房东’了，其实我们只是‘打工仔’。”南京新街口莱迪广场的一位业主如是说。近日，记者打开“时尚莱迪购物广场-西祠胡同”的网页，发现里面充斥着商铺转让的信息。据初步统计，自9月1日至今两个月的时间，有关莱迪购物广场铺位转让的信息竟多达三四十条。是什么原因让这些人选择逃离？

　　当老板的也苦恼

　　“你必须为自己赚钱。为别人赚钱，你永远无法致富。”在崇尚自由、快乐、休闲地工作的后工作时代，自己当老板，为自己工作，成为现代人的一大选择。“自己当老板”代表了很多投资者的想法。近些年，南京住宅价格持续增长，使得住宅的投资回报率偏低，一些投资者逐渐把目光转移到了商铺投资上。2004年开始，南京的商铺类型和地点更加多样化，社区商铺、商务商铺、商业街商铺等层出不穷。业内普遍认同的一个事实是，商业房地产的投资利润往往会高于住宅，呈N倍增长，这也是投资者看好商铺投资的最大原因。由此，数千人疯抢百余商铺的壮观景象屡屡在南京街头上演着。而商业地产的持续火爆，在给商铺的业主们带来丰厚回报的同时，却给想当老板的创业者们带来了无穷无尽的烦恼——很多人辛辛苦苦经营了一段时间之后发现，他们挣来的钱可能都不够交房租！于是，越来越多的人开始逃离。在江苏商报连日来的深入探访中，不少商铺承租者一语道破其中奥秘：昂贵的租金是罪魁之首。据称，新街口时尚莱迪一年轻轻松松可以收到上亿元的租金。当然，江苏商报的调查还发现，不光是这些小老板们的日子难熬，一些面积较大、投资较多的大型商铺的情况也不太妙。比如，南京1912，开发商每年收租金就高达上千万元。在这里，店家变迁速度同样让人吃惊。据了解，商铺的租金在整个投资成本中，甚至占到一半以上比例的情况比较普遍。以新街口地下商铺为例。由于沾了地铁的光，整个新街口的地下商铺价格一直呈上升趋势。2004年，莱迪负一楼的租赁价格还在每个月150元/平方米左右，到2005年负二楼价格便升到450元/平方米，负一楼价格更是猛涨到650元/平方米。个别靠近电梯口的商铺价格甚至涨到了750元/平方米，新开发的地铁通道商铺价格每月1080元/平方米。据悉，明年2月份开始，莱迪又要涨房租了，原来每平方米每月650元的，要涨到800元，每平方米每月1080元的，要涨到1200元。而记者对比了一下新街口周围部分地下商铺的价格后发现，莱迪的租金价格已经与新街口部分地区的地上店铺租赁价格持平了，与莱迪靠近的商茂地下商铺的价格为200～300元/平方米左右，华联商厦附近的薀妮、薀莎的商铺价格为350～400元/平方米不等。让业主头疼的还有越炒越高的转让费。据了解，现在莱迪一个位置10平方米左右的商铺转让费一般在两万元左右，人流量大点的，转让费则翻了番，达到三四万元，而现在莱迪生意最好的就是星光大道和2F区，一个10平方米的商铺，转让费则超过10万元。陈先生从今年年初开始就在莱迪选铺子。4月份的时候，他看了星光大道上一个10平方米的商铺，当初的转让费只要26000元。可那个时候地铁1号线还没有开通，生意也很冷清，所以，陈先生放弃了。如今，那家店就打出了转让信息，可这次的转让费提到了12万元，包括货物在内起码15万元。原来，星光大道自从地铁开通以来，确实生意红火很多，成为莱迪人气最旺的集中区。蔡玲也是个在星光大道经营的业主。她告诉记者，别看我们这边人气旺，营业额确实比其他地方多点，可这里的租金也高啊，一平方米1000多元每月，月租一个月就比其他人多好几千，而要赚回这几千块钱谈何容易啊。她还告诉记者，她现在也想换地方了。她相信，凭她的货源和价格，在别的地方也一定能做好，而且房租低下去后，赚的钱就更多了。

　　“铁打的营盘流水的兵”

　　商铺价格过高，最终导致的现象是：越来越多的商家和消费者，正在努力地为“房东”打工；辛辛苦苦挣来的钱，越来越多地流到了以开发商为主的“房东”腰包；越来越多的商家开始思退，商铺的主人换了一茬又一茬。是什么原因造成这样的格局？又该如何打破呢？有关专家在接受江苏商报采访时表示，这样的格局是市场经济的产物，开发商的地位决定了他有商铺价格的决定权。而要想打破这样的局面似乎很难，业主要让商铺“盈利”，只有尽可能多地吸引消费者消费。据江苏商报了解，目前南京的商铺相当热销。根据网上房地产的不完全统计，目前全市可售商铺总量为158万平方米，其中江宁多达48万平方米，江北33万平方米，建邺22万平方米，鼓楼21.5万平方米，下关11.3万平方米，玄武8.3万平方米，栖霞和雨花台各5万平方米。全市成交均价6331元每平方米，玄武是2.4万每平方米，建邺1.4万每平方米，鼓楼、栖霞、雨花台成交均价大概是每平方米5万元，江宁的均价是5700元每平方米，江北均价5222元每平方米。1到9月份河西板块商铺成交1938套，认购572套，江宁名列第二，成交837套，认购869套，城中成交318套，认购397套。面对越来越火的“商铺热”，业内专家指出，首先，看地段。应优先选择商业氛围浓厚，交通四通八达，周边有大量的居民区和办公区的商铺；其次，看出入口。尽量选择在繁华路段出入口面宽大、数量多的市场或商业楼宇。因为消费者的特点是喜欢“逛”着买东西，喜欢扎堆，哪里热闹就往哪里去，僻静的地方一般不去；第三，看商铺的位置和面积。尽量选择占据边角位置、购物通道宽、连接数量少、面积适中的商铺。因为消费者往往最先注意边角的商铺，在相同货品、相同价位的情况下，边角商铺成交量常常最高，这也是边角商铺租金价格高的主要原因；购物通道太窄，容易给人压迫感，会大大影响顾客的购物欲望。所以，业主在投资商铺时选择好的开发商，好的地址则是必然。业主在投资商铺时也要谨慎，首先不要盲目跟风，根据自己的能力、精力而定。其次选择铺位时要看到位置，尽量选择人流量大的地方。再次经营要选择好项目。像时尚莱迪作为一个商业项目，其定位在10~30岁之间人群，女性为绝对主力，中低收入者、学生、观光客为主要职业构成，档次中等偏低，以时尚、新潮、游乐为中心。所以，业主先了解一个购物场所的定位，对自己的项目选择很是必要。最后就是货源和价格的定位，尽可能吸引更多的消费者才能赚取更多的利润。专家最后还提醒，新街口作为商务投资来讲，新街口的商业几近饱和，虽然他是中华商业的经典商圈，它也是全国最大的降价基地，在新街口赚钱已经很难了，所以经商风险也是非常大的；而湖南路的商铺仍有投资价值，因为随着湖南路地下商业街的打造，商业氛围还将会加剧；夫子庙商铺仍有升值空间，目前仍供小于求；凤凰商圈是主城潜力股，因为作为鼓楼区来讲它是作为第二个湖南路打造的；而河西的潜力是最大的，开发空间有余。(编辑　东风)