江苏商报报道商报记者　韶静　报道“一平方米的日租金在4元到7元，远远高出周边地区的价格，部分商铺的转让费已达上百万元。”昂贵的租金，把南京1912的商家压得喘不过气来。据记者了解，不到两年时间，68个商家先后来到这里投资兴业，现在正常营业的仅40家左右。日渐繁华的南京1912，背后有着怎样的尴尬？为何里面的人纷纷退出，外面的人又排着队想挤进去呢？投资1912到底还有没有钱赚？

　　每天客满照样亏损

　　南京1912里的餐饮生意普遍不好，而逸叶源和鹿港小镇已经算是“佼佼者”了，每天的上座率都在90%，但他们叫苦不迭。“房租实在是太高了，辛辛苦苦赚来的钱全交给房东了。”十几个店家异口同声“租金太贵”。“一个中餐厅如果月营业额能做到20万元，那肯定赚了，可我们现在即使做到20万元，也只能是保本经营。”逸叶源祝志勇经理告诉记者，他们先期投资了85万元用于装修、设备等，后来又追加投资了28万元进行改造，自去年1月16日开业以来，已经亏了100多万。他细算了一下，店面220多平方米，每平方米一天的租金5.66元，一个月就是36696元（5.66元/天/平方米×220平方米×30天=36696元），加上每个月3408元的物管费，一个月房租加物管费就要4万元，还有设备、家具、30个员工的工资等费用，加上中餐厅的利润又比较低，他们每天起码要做到6000元才能保本。祝志勇经理开玩笑说，他们一个月起码要做18万元，起早贪黑的，一个月才赚了两万块，还不如打工呢。鹿港小镇的老板是个年轻女子，祁琪。她说，在南京1912做生意，一个字“难”。中午一点左右，记者看到鹿港小镇的一楼二楼100来个座位基本客满，服务员也忙得热乎。这样的景象在南京1912还是很少见的，毕竟南京1912白天的客流本来就少，大多餐饮也是晚上人才多点。生意这么好，祁老板怎么还会称难呢？祁琪告诉记者：“别看我满员，照样亏！”去年10月份，祁琪拿到了这个300多平方米的店铺，今年1月份正式营业。也许是“鹿港小镇”品牌的缘故，加上一些好运，店一开张就基本步入正轨，特别是一些年轻人很是喜欢。祁琪说，她很注重健康、品位，店里的红玫瑰一周就换一次，有的书籍一个月就上千元，音乐也选择简单、淡雅的，而且从来不卖白酒。祁琪说，她觉得在这边做生意实在太累，一个月的租金和物管费就要7万元，还有很多额外费用压得他们喘不过气来。南京1912租金高，祁琪在进来之前就是知道的，为何要签合同呢？祁琪告诉记者，他们的顾客定位就是白领、小资，可南京1912周边的写字楼太少，原本寄希望于南京图书馆开业的，可到现在都没开业。据透露，祁琪已经在王府大街、河西等地选择新的店址了，也许换个地方，她赚的钱会更多，也没这么累。记者打听了一下，“1912”周边如南京碑亭巷一带的餐饮房租每天每平方米只要1～2元，足足差了四五倍。

　　400平方米店面百万元转让

　　“有的店已经换了四个老板了，转让费也水涨船高。”花膳的老板孔先生就是其中之一，他花了15万元才从原来“木酷”的老板手中拿下这个222平方米的餐厅。孔先生跟自己的好朋友从无锡转战南京，原本打算杀出一片天地，可现在看来，出人头地的目标暂时还无法实现。他给记者细算了一笔账，自己先期投资了60多万元，装修花了16万元，还有15万元的转让费，预付了两个月7万元的房租，前期投资就达100多万元。而每个月的房租加物管费要3.7万元，10来个员工每个月的工资就要2万元，一个月的水电费六七千，原材料采购三四万，这样每个月的固定开销就在11万元左右，可现在每天的营业额才两三千，像周一那天才做了2500元，这样一算，我每个月都亏上万元，哪吃得消啊？张先生是“三间堂”的老板。再次回到1912，现在的他显得轻松许多。他笑着说：“正式签下转让合同，我就脱离苦海啦！”幸运的是，张先生去年12月份拿到店铺时，东京之眼和纯境印画已经退租，所以他省掉了一笔转让费，而现在200多平方米的精装店面，转让费起码25万元。而现在洽谈的下家，如果进展顺利，25万元的转让费应该不成问题。孔先生、张老板的例子，在南京1912并非少数。一位“元老”仔细给记者算了一下，从2004年12月24日南京1912开街到现在，24家餐饮和休闲类店已倒闭关门，68个商家先后来到这里投资兴业，现在正常营业的仅40家左右。一江两岸成了鹿港小镇；杜佰瑞成佰草集；瀚德逊河几易其名，现在成了加洲阳光，即使一楼改成阳光小火锅，生意仍然没有丝毫起色；龙吧变成了2008酒吧，由于经营不善，现在还没有转让出去；东京之眼、纯境印画被三间堂取代，如今已经关门正在转让；圣银时代、喜福会、走进非洲等均已停业；纽约客换成了金夫人国际趋势会馆；铁哥们、中央公园现在是玩客吧；SWEET甜品店变成了服装店；木酷变成了花膳；牛角烤肉屋变成了五十年代厨艺馆，后来又变成了另一家餐厅；K&&K时尚店成了蛋糕店，现在成房地产公司的展示厅——国信·自然天成接待中心；BOBO街后来变成SOS酒吧，如今被玛索国际娱乐以170万元拿下；明月金壶现在变成了酒吧；煌林轩开业才两个月就倒闭，现在被粤鸿和1912拿下；法国爵士岛如今成了蓝色轨迹、八号档铺也几易其主，现在正在装修；SPACE1成了第一空间；涵碧轩也换成了酒吧，下个月开业……一长串的名字如流星般划过。这些倒闭的店家，长的一年多，短的仅三四个月，每家都曾投入几十万的资金重新装修，可华丽的门庭、个性的名字，最终仍然难逃关门的厄运。有的几易其主，转让价也越抬越高，涵碧轩800多平方米的店铺，转让费100多万元，现在一家酒吧接手正在装修，预计下个月开业，而Space1400平方米的商铺，转让费也上百万元，现在成了第一空间。

　　管理公司已想尽办法扶持

　　“20多家餐饮店，的确大多数经营不好，处境艰难”，东方三采公司总经理林永昌在接受记者采访时，丝毫不避讳。“好多店家经营能力不足。”林永昌把主要问题归结于店家自身。他介绍说，初期在招商时，他们对商家的把关并不是太苛刻，好多店家对经营风险估计不准。“这毕竟是市场行为，风险总归存在。”一些店家以前根本没有做过生意，有的根本没有涉及过餐饮行业，有的甚至就是几个有钱少爷合伙想靠着“1912”的大树乘凉赚钱，根本没有自己的营销理念、促销手段，管理又不在行，成功当然很难。“而逸叶源、鹿港小镇、茶客老站等几家做得不错的餐饮，主要因为他们是品牌连锁店，更重要的是他们有着丰富的经验”。粤鸿和1912是南京1912二期引进的餐饮，今年4月18日正式开业，尽管先期投入了200万元装修、开班、设备费等，半年下来已经维持平衡。粤鸿和1912行政经理李建国告诉记者，任何一家餐饮都要有3到6个月的过渡期，目前状况还不错。但受到面积的限制，散台比较多，包间只有三个，经营压力就大些。但如今这种局面将得到改善，他们已经拿下了旁边的煌林轩，500多平方米的店铺打造成8个豪华包间，本月中旬将重新装修，预计圣诞节前夕开业。“我们也是尽最大努力和客户一起渡过难关”，林永昌称，为了扶持餐饮业，提高人气，9月初到10月底，公司花了50万元搞了街区美食节，全部是公司买单，没花店家一分钱。而相对于酒吧业主，他们从来没有这样的优惠，都是酒吧自己搞。而且，他们一直也在进行业态调整。像现在的三期正在招商，如果想短期赚钱，当然是再引进酒吧，但他们没有这样做，三期8个位置全部留给了餐饮，目前已经有必胜客、一茶一座、亨利之家、南京大排挡等知名品牌有意入驻。林总说，现在酒吧是1912的主力业态，比重达50%左右。而从其他城市的街区运作经验证明，酒吧的生命周期相对较短，一般5年左右，而餐饮就不同了，生命周期一般是十年甚至更长。所以，未来他们的目标是酒吧占40%、餐饮、休闲各占30%，这样业态才算平衡，街区也能长久发展。“南京1912的餐饮将重新洗牌，阵痛是必然的。”林永昌说，他们将建立末位淘汰制度，对经营不善的商家，他们将主动清退。而且现在商家进入兼并阶段，原来一些小的商家已陆续被兼并，原来50多个商家，合并后只有40来家，像三间堂取代了原来的东京之眼、纯境印画，玛索国际娱乐兼并了SOS酒吧，粤鸿和1912兼并了煌林轩……对于洗牌率的问题，林总表示，他们测算过，30%的洗牌率是安全线，如果超过30%，南京1912就危险了，但目前的洗牌率在5%～7%之间，在安全范围之内。(编辑　东风)