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从“安得广厦千万间”，到“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”，从古至今，住房都是老百姓最为关注的话题之一，它是家庭幸福生活的载体，更是发展的基础。30.2平方米，省统计局最新公布的小康进程评估中，这个2005年全省城镇居民人均住宅建筑面积数据表明：江苏人住宅的指标已经迈入小康的行列。
没有一个产业能像房地产业这般既牵动着国家的经济发展，又影响着每一个普通家庭的生存状态，所以每一年的宏观调控都会成为民生经济的焦点。尽管房价的话题还是那么让人敏感，尽管国家对房地产市场的调控成效还未完全显现，但五年来房地产业在推动我省地方经济建设以及居民生活改善方面，确实做出了重要的贡献。
居住改变生活 房子成就梦想
在过去的五年中，在我们的身边，一个个安居故事正在发生。
采访人：张秀英（71岁）
购买南京经济适用房
当记者来到南京经济适用房小区景明佳园采访时，71岁的张秀英老人正在小区内闲坐休息。几年前，张秀英和老伴住在凤凰西街一个破旧的职工宿舍楼里，老房子只有三十几平方米，水电燃气也很不方便，夏天用空调就会跳闸，更别说管道气。后来老房子拆迁，由于符合经济适用房申购条件，老两口2004年时就在景明佳园买了套71平方米的房子。新房一平米1500多元，总价10万元多点。
张秀英说现在的房子非常宽敞。虽然景明佳园离市区有一段路，但是由于两位老人都早已退休，所以不觉不便，反而感觉这里安静，适合养老。小区周围有苏果超市、农贸市场，买菜购物都很方便，出门就是公交车站。小区的景观绿化也不错，在小区里逛逛，和邻居们聊聊天，张秀英觉得挺滋润。
采访人：盛晖（29岁）
为结婚扬州买“新房”
江苏省水利勘察设计院的盛晖2000年大学毕业就从南京回到老家扬州工作，一直跟父母住在一起。虽然住在市中心的朝阳苑小区，但是小区的规模较小，只有10多幢楼，显得比较拥挤，也没什么“景观”。2002年，盛晖和男朋友决定买房结婚。当时看中了扬州城西开发区的美琪小区，小区的规模很大，共分四个组团60多幢楼，而且景观不错，环境清幽。更重要的是，当时的房价较低，两位年轻人买下一套144平方米的三房两厅，单价1848元/平方米，总房价不过25万元，在双方父母的帮助下，盛晖和男友一次性就把房款付清了。如今，小两口已在新房子里享受着幸福生活。
采访人：陆迪（38岁）
改善居住苏州工业园买房
苏州公务员陆迪2001年3月以24万元的价格购买了吴中区的一套130平方米的商品房。虽然有了宽敞的新居，但因为对区位及居住大环境不满，交通不便，配套也不全，2003年，一直向往园区生活的陆迪萌生了改善居住的念头。他把“老房子”以41万元的价格卖给了同事，同时花51万元购买了苏州工业园区师惠花园的一套商品房。“从我家的后窗就能看到美丽的金鸡湖，这就是我当时买房的最大原因。”而且，与以往所住地段相比，园区的绿化、居住氛围、交通条件、配套设施，都完全是两个概念。“我希望能住得更舒适，今后有条件我还会再换房。”陆迪自信地说。新期待
五年内江宁买套房
张同学（大四学生）：我来自农村，希望以后能留在南京这座大城市工作。当然工作头几年要先攒些钱，5年内在江宁附近买套房子，最好也把爸妈接来一起住，让他们也享受舒适的城市生活。如果自己攒的钱不够首付的话，会请爸妈支援一下，月供当然是自己搞定。
别墅与市区的选择
张先生（测绘勘察技术员）：现在我跟父母同住，家里已经有三套房子了，不过全在六合。其中一套是三年前买的，另外两套是拆迁分的，目前还没有交付，等交付的时候，也许卖一套，也许两套都卖。未来五年，父母打算买栋别墅，不过女朋友希望我在市区买一套房子。现在也不能确定，如果真要在市区买房子的话也是自己按揭，不要父母的钱。
子女买房成大事
刘先生（公司职员）：当初买下单位的房子之后就一直住在里面，有六十几个平方，客厅比较小，卧室稍微大一些。虽然房子不大，但地点好，在市中心，一直住着也习惯了，自己没有想过要买新的房子。不过女儿在南京上大学，可能以后也会在南京买房子，到时候按揭首付肯定会支持一些的，对父母来说，子女买房可是件大事。解读五年
楼市总体健康 产品创新升级
江苏省社会科学院院长宋林飞——
五年来我省房地产业快速发展，为改善全省城镇居民的居住条件、推进城市化进程，做出了重要的贡献。全省城镇居民人均住宅建筑面积由2001年的26.37平方米提高到2005年的30.2平方米，使多数城镇居民解决了小康水平的住房问题。
房地产业对地产经济的拉动作用主要体现在四个方面：一是成为城市经济的重要税源；二是有力推进了城市的各项建设；三是增加了就业机会；四是带动了上下游产业链的发展，发挥了比较大的产业拉动作用。五年来全省房地产开发投资近五千亿元，开发投资规模2002年江苏排在全国第五位，2005年已升至全国首位，今年1－5月仍然保持这一位置，发展的速度相当快。
不过我们也要看到，江苏房地产市场的另一个突出特点是房价上涨快。商品房全省销售均价2002年以后的年份都以两位数增长。2005年一套90平方米的住房平均房价为27万元，是当年城镇居民人均可支配收入的22倍。去年的“国八条”、今年的“国六条”对我省的房价产生了一定影响，房价涨幅有所回落，然而走高的态势继续存在。
江苏房地产市场总体上是健康的，但也存在一些问题：一是商品房供应结构不平衡，经济适用房建设比重偏低，同时廉租房供应严重不足，这是今后和谐社会建设中必须尽快解决的问题；二是供大于求现象加剧，已经出现买方市场，商品房空置面积由2001－2003年的逐年下降转为2004年至今的逐渐上升，须引起高度重视；三是市场风险增大，企业自有资金不足问题依然突出，这是滋生金融风险的因素。
为了使房地产市场长期繁荣，建议必须保持房价的稳定。目前，适度扩大商品房土地供应，遏制房地产开发中的部分暴利现象，扩大中低收入者住房供应，对于降低房地产市场中的风险具有重要的意义。
中国房地产协会副会长、栖霞建设董事长陈兴汉——
这五年，江苏经济飞速发展，城市化进程加快，居民收入水平不断提升，为房地产业发展创造了良好的外部环境。而房地产业同时又“反哺”全省经济建设，并大大改善了百姓的居住条件。仅南京市，“十五”期间商品房和二手房的销售套数就分别达到了27万和21万套，这意味着近50万个家庭的居住条件得到了很大的改善。
从全省来看，2001－2005年全省商品住宅销售了1.21亿平方米，如以单套面积120平方米计算，也有100万套，再加上二手房的大量销售，全省五年来改善居住的家庭总数将近有一两百万户。
在房地产产品方面，这5年也是变化巨大。由于房地产业科技含量的增加，政府节能、环保政策出台，以及市场竞争加剧促使企业加大创新力度，5年来，开发企业在规划设计、景观、户型设计以及建材使用等方面都有很大突破，比如全装修房的大量出现，环保节能材料的广泛运用，户型的不断创新等。老百姓的居住观念也有了很大的变化，从“有房住”到“住大房”，如今又到了“住好房”。新名词
性价比、容积率、绿地率
几乎每一个开发企业都会用“高性价比”来表明其产品高质量,而随着商品房消费的普及,“容积率”、“绿地率”等专有名词都成为老少皆知的新名词。
第二居所、TOWNHOUSE、郊区化
这几年城郊的房子大量开发,为了吸引市民离开熟悉的市区到相对偏远的郊区生活,一系列新概念也随之产生。
智能化、5A、节能住宅
这一组新名词的产生,显示了住宅的科技含量在不断增加。
内部认购、诚意金
在房子好卖的时候,开发企业往往以“内部认购”来控制销售,而在政府加强市场规范力度,住房销售也从火爆转向均衡之后,这种现象已经越来越少。
板块
房地产的区域划分,表明区位(地段)对于商品房品质的重大影响力。
宏观调控、“六一”新政、加息
从2003年以来,“宏观调控”就成为楼市最为重要、提及率最高的新名词之一,而2005、2006两年国家最主要的调控政策都是在六月一日实施,所以这个本属于儿童的节日现已变成了政府、开发商和老百姓都关注的日子。刘莉於惠敏王烨
大事记
2002年 除经济适用房外，江苏其余房地产开发用地全部实行招标、拍卖或挂牌出让。
2002年5月1日 《江苏省城市房地产交易管理条例》正式实施，房地产市场交易秩序得到规范。
2003年1月1日 《江苏省城市房屋拆迁管理条例》正式实施。
2003年这一年最大的事件当属宏观调控的开始，央行“121号文件”和国务院“18号文”让开发企业忽忧忽喜，也从此拉开了宏观调控的序幕。
2003年8月1日 《江苏省房地产中介服务收费管理办法》实施，为二手房市场的发展提供了政策保护。
2004年11月1日 《江苏省物业服务收费管理办法》发布。
2004年底 南京网上房地产正式开通，开创了透明地产时代，让企业与消费者之间的信息不对称问题得到了改善。
2005年6月河西奥体板块的拉德芳斯首次推出了4700元每平方米“一口价”的特价房，拉开了宏观调控后的降价大幕，也宣告了奥体楼市价格泡沫的破灭。此后，河西楼盘接二连三“跳水”，其中最著名的当属地产大腕万科将其光明城市项目降价近千元。奥体成为江苏楼市降价的代表板块。但在经历了降价风波之后，奥体房价走向理性，板块发展也重获新生。
2005年9月江苏省《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》发布，对住房公积金归集、公积金提取、公积金贷款、公积金资金安全保障等问题进行了规定。
2005年12月《江苏省经济适用住房管理实施细则》发布，明确了经济适用住房的规划和计划管理，优惠政策，开发建设，销售价格和租金标准，销售和承租对象，物业管理，产权登记和上市交易，集资建房和合作建房，监督管理等内容。
2005年12月江苏省《建立和完善城镇最低收入家庭廉租住房制度实施意见》公布，明确了廉租住房的享受人群标准，以及实物配租的条件标准。
2006年6月1日“国六条”实施，营业税全额计征年限由两年延长为五年。90平方米住房要求达到七成。个人住房按揭贷款首付比例提高到三成。
2006年7月常州在全省率先将90平方米以下住宅的比例作为土地拍卖的前置条件。
2006年9月根据国家统一要求，我省各市出台了具体的住房建设规划，明确了保障性住房的建设目标，以及保证90平方米住房达到市场供应总量七成的具体措施。
数据五年
房地产成支柱产业
过去五年是江苏房地产业的快速发展期,也是房地产成为国民经济支柱产业的关键五年。一系列数字证明了房地产对于地方经济的重要作用。(表一、二)
“十五”期间,江苏累计完成房地产业增加值2410.48亿元,约占全省国内生产总值的4%,支柱产业地位显现。全省房地产开发累计完成投资4565.13亿元,占全社会固定资产投资的16.27%(表三)。
城镇居民住房条件改善,商品房销售面积不断增长(图一)。至2005年底,全省城镇居民人均住宅建筑面积达到30.2平方米。2005年全省商品房平均价格为每平方米3149.56元,增幅为18.8%,但增速比2004年回落4.2个百分点。为了提高市民的购房支付能力,“十五”期间,全省累计发放老职工住房货币补贴49万人,补贴金额98.35亿元。到目前为止,全省累计缴存住房公积金992亿元,缴存余额597亿元,累计发放住房公积金个人住房贷款总额684.16亿元,归集总额和贷款总额均居全国各省区第一。
同时,在住房保障方面,我省也采取了一系列措施,全省累计投入廉租住房建设资金3.9亿元,通过发放租赁住房补贴、实物配租、租金减免以及其他方式纳入廉租住房保障范围的有2.26万户,占符合条件家庭的75%。2002年-2005年全省经济适用房竣工面积共计1055.58万平方米,占商品住宅竣工面积的8.8%。2005年全省经济适用房和低价位政策性商品房开工和竣工面积分别占商品住宅总量的17.58%和17.86%。
本版撰文 刘莉 於惠敏 王烨 | |
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