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沿用了8年的《银川市房屋租赁管理办法》即将被《银川市房屋租赁管理条例》（以下简称《条例》）所取代。10月25日闭幕的银川市第十二届人大常委会第十八次会议审议通过了《银川市房屋租赁管理条例（草案）》，该条例在报经自治区人大常委会批准后就将生效施行。
该条例草案一经公示，便在社会上引起广泛关注。哪些房屋禁止出租？在房屋租赁过程中，出租方和承租方该承担哪些义务？《条例》与过去依据的《银川市房屋租赁管理办法》相比较有哪些改进？带着市民关心的热点问题，记者昨日采访了银川市人大常委会法工委主任王发。
“属于我的房子，我想租给谁就租给谁，别人无权干涉。”“我花钱租房，只要对房子没有损毁，我在自己的私人空间里想干什么都可以。”类似的想法在房屋租赁双方较为普遍。
王发认为，长久以来，房屋租赁被视为出租方和承租方的个人行为，即便房管、工商和公安等部门对出租房屋进行监管，也难以做到理直气壮。而一旦在租金支付、私自转租等问题上引发纠纷，租赁双方又会同时将解决矛盾的责任推到政府部门的身上。
比之1998年的《管理办法》，新《条例》在制定过程中遵循了既管房又管人的原则，通过对出租房屋的管理，达到管理承租人和流动人口的社会治安综合治理的目标。至此，房屋租赁双方将在《条例》的框架内，依法租赁，依法维护各自的合法权益，并通过法律渠道解决房屋租赁矛盾。
1 问题多多房屋租赁亟须立法
近年来，随着我市房地产业的发展，城市房屋租赁市场快速发展起来。但自2004年国务院取消房屋租赁行政许可事项后，由于缺少对房屋租赁方面违法、违规行为的制约措施，给我市的房屋租赁行政管理工作带来许多问题，违章建房、擅自改变用途的房屋违规出租，出租房主不依法登记，登记租金金额不实、承租户不配合、辱骂哄赶管理人员现象逐渐增多，造成我市出租房屋总量底数不清、市场租金价格不明、房屋租赁市场秩序混乱、治安隐患增加、相关部门征税困难、流动人口管理困难等，影响了房屋租赁市场的健康有序发展。另一方面，由于缺少政府监督，房屋租赁双方的租金给付、房屋维修、供热、物业等纠纷不能及时解决，租赁房屋中的各类违法、违规事件频繁发生。
因此，从解决房屋租赁方面存在的诸多问题和完善法律制度的角度出发，我市亟需对原有的《管理办法》进行调整，并上升为地方性法规，从而规范我市房屋租赁行为，促进房地产业的健康有序发展。
2 证件齐全房屋才能租赁
对租住在银川市兴庆区南桥附近的刘容来说，搬家是他最头疼的事情。工作不到一年的刘容已经搬了5次家，每搬一次，身心都要饱受一次折磨。他的薪水不是很高，因此只能租比较便宜的房子，而便宜的房子大多集中在城乡结合部。每次租房时没要求房主出具相关的合法证件，刘容便着急地租住进去，水电费、杂费等各种名目的费用随之而来，隔三岔五的收费使刘容难以承受。另外，居所周边还有人不时寻衅滋事。想搬走可一开始已经预先支付了房租，要房主退还这部分房租非常困难。
其实，刘容的遭遇折射出了银川市房屋出租业的软肋—————个别房屋租赁人不办入住手续，承租人在租房时上当受骗；另一方面，一些人正好钻了空子，以出租房为“根据地”伺机作案。
新《条例》将房屋租赁的登记备案制度予以明确。房屋出租人办理房屋租赁登记备案时，必须向房产行政管理部门提交合法的房产所有权证，或者宅基地使用证或其他房屋使用证明等有效证件、房屋租赁合同以及租赁双方当事人（实际居住人）的身份证明。房产行政管理部门在收到所有材料和证件后，登记备案，并出具《房屋租赁证》。
对城乡结合部一些没有合法证件的出租房屋，《条例》也进行了规范，规定房产行政管理部门只对房屋的状况和出租人的身份进行登记，出具房屋出租证明，但不予核发《房屋租赁证》。通过这一制度，相关部门就可以掌握房屋出租和流动人口的基本信息，便于管理也更有利于社会治安综合治理。
房屋出租人不办理《房屋租赁证》或房屋出租证明的，房产行政管理部门将有权对其作出处罚。
3 租房给身份不明者属于违法行为
一些不明身份者利用出租房屋作案，出租房主也因此要承担连带责任。
银川市民夏某将房屋租给无合法证件人员王某，后王某因债务纠纷将外来务工人员范某杀死在该出租房内。案发后，夏某被处以没收租金600元、罚款400元的处罚。
针对这种情况，《条例》中规定房屋承租人应提供真实有效的身份证件，出租人不得向未提供身份证件的个人出租房屋；出租人办理房屋租赁登记备案手续后，应到派出所签订治安责任保证书；发现出租房屋内涉嫌违法犯罪行为的，应及时向公安机关或其他相关行政主管部门报告；出租人有责任督促流动人口办理婚育证明，发现房屋承租人和居住人员生育或者怀孕的，有责任向市计生管理部门报告。出租人不按规定登记承租人姓名、身份证种类和号码的，或明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动而不向公安机关报告的，公安机关将依据《治安管理处罚法》予
以处理。
该《条例》还规定，承租人不得擅自改变建筑物使用性质，应按照房屋规划用途、结构、消防安全及环境保护规定使用房屋；不得利用出租房屋从事违法犯罪活动，不得非法生产、加工、储存或者经营易燃易爆、剧毒等危险物品。
4 集体宿舍人均建筑面积不低于6平方米
从甘肃来银打工的小丁在一家餐馆当服务员，当她住进餐馆租在附近一小区内的集体宿舍后，发现不足30平方米的房间内摆放着4张高低床，里面住着在餐馆打工的其他7个小姐妹，住宿条件可想而知。
王发主任告诉记者，市人大法工委也接到过市民的投诉，称一些企业为雇工租赁房屋当作集体宿舍，要么几个人挤住在一套面积很小的房间里，要么安排雇工白班、夜班倒换着住，不仅不利于员工的休息，也极大地影响了周围居民的生活。针对这种情况，新《条例》在制定时，更趋人性化，在借鉴其他城市经验的基础上，结合银川的实际情况，从保护外来打工人员居住条件的角度规定，向单位出租居住房屋用作集体宿舍的，承租人人均占用建筑面积不得低于6平方米。
5 6种房屋禁止出租
大学毕业的文文（化名）响应国家政策，走上了自主创业的道路。可最近发生的一件事情，却将她心中刚刚燃起的成功之火无情地浇灭了。
文文的“女孩饰品”店开在西夏区一条巷子内，当时考虑到这一路段人流量大，附近的学校多，文文才不顾房主开出的高价租金，租下了这间由居民住宅改造成的营业房。因眼光独到、经营有方，小店开业不到1年，就开始赢利了，这让文文兴奋不已。谁知前不久贴在巷口的一纸拆迁通告，却给刚尝到成功甜头的文文当头一棒，她的饰品店也在拆迁之列。文文怒不可遏地找到房主理论，要求对方退还房款，赔偿损失。可房主却声称双方事先并无相关约定，拒绝了文文的要求，文文这才知道原来在租房时房子就已公示在拆迁范围内，因自己一时疏忽，急于租房，没有打听清楚才上当受骗，文文真是欲哭无泪。
《条例》施行后，针对这类房主恶意隐瞒的情况，将有法可依。新《条例》中明确规定了房屋不得出租的范围：房屋产权有争议的；共有房屋未取得全体共有人同意的；司法机关和行政机关依法决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；已公告列入拆迁范围的；不符合安全使用标准的；擅自将住宅用途改变为非住宅用途的，在这几种情形下，房屋出租人不得出租房屋，如有违反，房产行政管理部门将依《条例》对其进行处罚。 | |
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