京城外资购房套数下降近六成 “限外令”将高档房拖入寒冬

　　在北大进修的韩国人朴先生近日欲购房，咨询了京北十余个高档楼盘，均被遗憾地告知不能接受外资购买。近期与朴先生同样经历的外籍人士不在少数。在“限外禁令”的冲击下，9月京城高档住宅市场外销数量锐减近六成，别墅市场更是出现外资零交易的现象。然而，二手房市场和高档住宅租赁市场却在“限外政策”的影响下逆势走高，成为外资进入的新热点。

　　对外资“忍痛”说“不”

　　在京北某项目售楼处，朴先生无奈地向记者讲述了他购房遭拒的经历。为了上学方便，朴先生把置业目标定位于，距离北大半小时路程、总价在100万以内的房子。国庆期间，他亲自走访了艾瑟顿国际公寓、融域、荣上居等10多个楼盘，但所有这些楼盘全面停止对外籍人士销售。面对这样的结果，荣先生无奈表示，“‘限外禁令’的出台，使我的购房梦想完全破灭。”

　　“毋庸置疑，燕莎区域、泛CBD区域、朝阳公园板块等是外籍人士购房的主要区域，成为受到限外禁令影响最大的板块。”一位不愿意透露姓名的开发商向《楼市》透露，“据我所知，燕莎板块某楼盘的产品设计和目标人群都锁定为外籍人士，开盘时也对外宣称是集‘涉外政务、涉外商务、涉外生活’为一身的高档公寓。就在该楼盘想大力吸引海外购房人的时候，171号文件出台，致使该楼盘的销售进度明显下降。听说开盘了近3个月，才卖出不到5%的房子。”

　　据《楼市》市调部的统计数据显示，9月与8月相比，外资购买高档住宅套数下降近6成，其中华侨、港澳台同胞购买的套数从8月份的64套下降到9月份的19套，跌幅达70%，而外籍人士购买的套数也从8月份的94套激减到9月份的44套，跌幅达53%。虽然，9月份与8月份相比，外国个人购买外销商品房的均价变化不大，但华侨、港澳台同胞购买高档楼盘的均价，却从8月份的18120元/平方米下挫到9月份的13608元/平方米，降幅达25%。

　　其实，外籍人士已渐成高档住宅的主要购买人群之一，但“限外禁令”的出台，致使高档楼盘对外籍人士的销售全面停止，影响了楼盘的销售进度。虽然很多开发商“有口难言”，但必须执行国家的相关政策，无奈地对外籍人士说“不”。

　　对此，一位开发商坦言，“包括我们项目在内的高档楼盘，一直都把境外人士作为主要目标客群。而就以往的成交量来看，一些核心区项目的境外人士购买比例非常之高。系列限外政策出台后，本项目境外人士的咨询及来访量明显下降。以前日均咨询及来访不下10个，如今有时一天连一个境外购房人士也没有。”

　　据记者调查，从171号文件出台至今，约有20余个均价在10000元/平方米以上的高档楼盘入市。与高档楼盘扎堆入市形成鲜明对比的是其成交量的逐渐下降。某些把目标人群锁定于，在京工作的外籍人士以及本地高级白领的新盘，成交量甚至至今都未突破个位数。

　　在外资购房受限的情况下，京城一些高品质楼盘将目标瞄准了国内高端人士。如位于城区优越地理位置，拥有大面积绿地和超低容积率的“碧海方舟II公寓”就是其中之一。据一位近期欲购买“碧海方舟II公寓”的张先生介绍，“修建于‘碧海方舟别墅区’之上，与别墅共享生活会馆等别墅区内的配套设施，这种生活便利与别墅环境的共存，在城市地块中是非常稀有的。原来有很多外国人来买，现在像我们这样的国内买家成了主力军。”

　　9月别墅外资购房交易量为零

　　在高档住宅市场遭遇“限外政策”影响的同时，京城的别墅市场也“遭遇寒流”。据悉，北京别墅境外客户所占比重，从2005年12月超过总购买量的50%，到2006年4月的占别墅市场近三成的份额，跌至9月无外国及港澳台客户成交。

　　一个位于机场高速路附近，每套售价2000万元起，主力客群锁定在外资富豪身上的独栋别墅，在限外政策的影响下，已经考虑引进基金或酒店式管理公司进驻，以求通过销售策略的转型，来改变目前因政策出台而导致的销售不畅局面。

　　而一些别墅的开发商也表示，限外政策对销售速度和销售时限产生了一定影响，外籍客户的减少，可能会把以前预计的销售期限延长半年至一年。

　　但也并非所有的别墅项目都受到了限外政策的影响。据悉，9月16日二期上市的龙湾别墅，开盘当日推出的34套别墅，除5套样板间外全部售罄。据该项目负责人英才房地产营销总监杨朝淅介绍，“其实，龙湾一期的业主有40%是外籍购房者。由于今年限外政策的出台，所以我们在上市之前，对目标人群和产品定位重新进行了设计，把主要客群定位于国内的上层人士和高收入人群，因此才取得了较好的销售业绩。”

　　“外资购房”需求向二级市场转移

　　“限外令”的出台，让外籍及港澳台人士在中国购置一手房受到了严格限制，于是一些境外人士开始把目光转向二手房市场。

　　“8月份以来，燕莎板块、朝阳公园板块等高档楼盘、外销公寓较为集中的区域，突然间多了很多购买二手房的外籍人士。而且很多外国人要求我们赶紧过户，以防新的政策会影响到他们的购房计划”，一家二手房经纪公司的负责人向记者介绍。

　　据北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松介绍，“限外政策”出台后，境外人士的购房需求从一手房市场转向了二手房市场，从而推动了二手房成交量的上涨，仅9月份境外人士购买二手房的成交量环比上涨18.2%，二手房境外客户登记数量也随之环比上涨22%。

　　此外，“限外政策”在一定程度上，拉高了二手房的房价。据链家地产统计分析，7月限外政策正式颁布后的两个月时间里，燕莎板块二手房成交量月均上涨18%，其最主要的原因是由于二手外销公寓销售价格的上涨。另外，朝阳公园板块二手房成交量月均上涨15.6%，部分二手公寓的价格也出现上涨，如8月棕榈泉成交均价为18000元/平方米，而9月均价为18500元/平米，上涨了2.7%。

　　据悉，为进一步落实“限外政策”，北京市对于171号文件的实施意见，目前已经基本成形，各相关部门正在对该文件进行会签，而“二手房限外令”也会随之正式出台。

　　高档房租金逆势上扬

　　“本来今年我想在朝阳公园附近购买一套高档公寓，但是由于我来中国工作的时间还不满一年，因此只好打消近期置业的计划。目前，我居住的棕榈泉公寓租金为2800美元/月，听说该楼盘最近新出租的房子，租金又提升了一定价格。”一位在某跨国公司工作的美国工程师David如此告诉《楼市》记者。

　　根据高力国际2006年第三季度的统计报告显示，北京中高档住宅市场的平均租赁价格和上一季度相比，略有上浮，目前为13.91美元/平方米·月（含物业管理费）。对此，高力国际（北京）公司住宅部助理董事邓健分析，“外资投资房地产管理政策的出台给销售市场带来压力的同时，给北京中高档住宅租赁市场带来的可能是商业机会。只租不卖的高档服务式公寓在奥运期间租金会有上浮，但是相对其他档次的公寓而言，租金的变化不是很明显。”

　　“从总体上来说，外资在中国的房地产市场资金的比重，不管是在开发市场还是在二级市场，所在的比例较小，但它在整个市场的影响是巨大的。限外政策的出台，对于平抑房价会起到一定的作用。”中国社会科学院金融研究室副主任尹中立如此认为。（文︱记者黄平图︱李铁峰）

(责任编辑：梅智敏)