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关注《物权法》:车库归属可约定是否与虎谋皮
时间:2006年11月13日11:07 我来说两句  

 
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来源:千龙网

  专家建议小区共有部分先界定再约定

  “对于《物权法》,大家争议最多、反映最强烈的就是共有部分的会所、车库、车位等的归属。”北京现代城业主刘守熙11月11日在北京市和谐社区中心举办的《物权法》建筑物区分所有权研讨会上说,对于小区的附属设施、附属建筑物是否属于业主共有,法律上并没有明确规定。

  很多业主反映,建筑物区分所有权问题一直困扰着他们,业主和开发商究竟怎么来分,成为引发小区纠纷的主要原因。《物权法》草案第76条规定:“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房,属于业主共有,但属于市政建设的除外。会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。”

  对此,广西大学法学院教授孟勤国认为,建筑物区分所有权的问题主要发生在共有部分上,但关于共有,只能由立法作出明确规定,在操作层面上,约定并不现实。

  “《物权法》草案关于车位、车库的归属可以由业主与开发商约定的规定,至少在目前条件下,在缺乏有效机制保证的情形下是不可行的,无异于与虎谋皮,甚至可能成为开发商蒙骗业主的手段。”前全国人大常委会法工委经济法室主任魏耀荣如是表示。

  “购房人和开发商之间的信息不对称、地位不平等,导致二者不可能有平等约定的基础。”孟勤国举例说,开发商可以利用强势地位,迫使业主接受不平等的条款。另外,业主和业主之间素质不同,利益诉求也不同,所以这个利益关系之间是无法通过约定来解决的。

  对此,有专家提出不同看法,如果将共有部分硬性规定为全体业主所有,开发商为节约成本,很可能放弃建造会所之类的设施。因为即使会所的成本由业主承担,也会把房价提得很高。而这个担心也是《物权法》立法委员会设计条款时具体考量过的。

  对此,孟勤国解释说,为防止开发商失去建造小区各种设施的动力,他并不赞成小区内所有的东西都是业主共有,“可以根据小区的不同档次、需求,对一些大的方面明确规定由开发商投资经营,产权归开发商,其他则规定给业主。”孟勤国举例说,高档小区建会所,开发商按规定可以获得产权,而停车场、公共道路等应归业主共有。

  有人主张,共有部分应该考虑成本,例如车库,如果业主已经分摊了其成本,在支付的房价里已包含,那么车库就应该归业主共有,而如果该成本没有摊入房价里,就应该归开发商所有。

  “如果按照成本来决定车库所有权的归属,这将对业主非常不利。”中国人民大学法学院民法中心高圣平博士说,现在商品房的价格已不是完全取决于成本,房地产是暴利的行业,成本在这中间究竟占多少无法肯定,而且《物权法》很多规范都是强制性规范,在考虑物权共有部分应约定或是法定时,也应依照这个思路,法定由业主共有。

  “很多人对小区配套设施的性质不清楚,对于公共配套设施,业主可以而且也应该主张权利,而对于商业配套设施,业主就不能主张权利。”太月园小区业委会主任王嘉吾女士从土地出让金的角度,解释了共有部分该如何界定,她说,开发商没有交土地出让金,建设费也由业主缴纳的设施就是公共配套设施,这是业主的共有财产,而那些开发商确实交了土地出让金、拿到土地权属证的部分,就是商业配套设施,这一部分就不归业主所有了。

  北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生提出,如果法律对共有边界的界定不清,一旦业主与开发商在共有部分的所有权归属上产生矛盾,业主到法院立案时,法院要求业主证明自己的所有权,但业主或业委会无法证明谁拥有这一权利,争议就无法解决。

  “《物权法》立法首要的目标应对建筑物哪些是共有部分进行明确界定,进行最大限度的区分。”孟宪生说,一些专家讨论时设定的前提不同。如果是在权属不清的情况下去约定,任何一个国家都不会这样立法。(实习生邢佰英)

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