房屋买卖双方均称对方违约。有关人士称，签合同前应吃透政策

　　日前，刚调到雅安工作的市民张敏向记者倾诉，由于缺乏房屋交易方面的法律知识，她不仅未买到心仪的房子，交给卖房者的5.7万元首批购房款也未能讨回。记者调查时发现，卖房者何伟也未吃透相关政策，导致交易无法完成。张认为何存在欺诈行为，而何则认为张违约。有关人士提醒，房屋买卖双方进行交易时，应多了解相关法律知识，依法行事，避免产生纠纷。

　　典型案例

　　卖房者不是业主交易受阻

　　9月初，张敏从天全县调到雅安市区工作，欲购买何伟位于市区的一套住房。9月15日，虽然何未出示所售房屋的土地使用证和房屋产权证，张仍与其签订了房屋交易合同。合同约定，房子的交易价格为15.7万元，张向何首付5.7万元，何在40天内向张提供土地使用证和房屋产权证用于张向银行抵押贷款。收到两证后15日内，不论贷款是否成功，张都应支付余下的10万元购房款；何保证对房屋拥有处理权。如有违约，违约方需向对方支付违约金5万元。合同签订后，张敏按约定向何伟支付了5.7万元首批购房款。

　　9月25日，何伟向张敏提供了房屋两证，但业主却是何已去世的父亲。正因如此，银行拒绝为张办理抵押贷款，房屋交易主管部门也拒绝办理房屋交易手续。签订合同已50多天，这项交易却未能完成，张敏所付的5.7万元首批购房款仍在何伟手中。

　　买方：对方存在欺诈行为

　　张敏说，由于房屋交易手续无法办理，房子无法过户，她要求何伟终止合同，并退还5.7万元首付款。但何伟却称，由于张未能在合同约定时间内支付剩余购房款，应承担违约赔偿金5万元。张敏则认为，合同要求“何伟保证对房屋拥有处理权”，但房屋土地使用证和房屋产权证上并不是何的名字，也就是说，何对该房屋并不拥有处理权，“何伟在交易中存在欺诈行为”。

　　卖方：对方应担违约责任

　　对于张对其“未能保证对房屋拥有处理权”的质疑，何称，交易涉及的房屋是其父在世时购买的，去年5月，何父去世，“我和我母亲都是房屋产权的继承人，我卖房是经过我母亲同意并签了字的。”何伟称，虽然房屋的土地使用证和房屋产权证上并不是他和其母的名字，但这并不影响他们对房屋的处理权。

　　政策提醒

　　房管局：子承父业需完善手续

　　“何伟卖房前，应先转移登记。”雅安市房管局相关负责人听取了记者的转述后说，根据相关规定，房屋产权所有人去世后，由法定继承人依法继承房屋。继承者在继承房屋时，应完成继承权公证手续，并凭该手续到房产主管部门办理房屋产权转移登记手续。继承人只有在获得了房屋全部产权，即办理了房屋产权转移登记手续后，才拥有对房屋的处理权。该负责人称，张、何二人的房屋交易仍可完成，但需何先将房屋产权转移登记到自己名下。

　　律师：合同效力不确定

　　四川某律师事务所主任周崇新认为，何伟及其母作为该房屋的合法继承人，在其父亲去世时依法自动成为该房屋的合法共有人，何在获得其母授权后，是可以处分该房屋的。但何未及时到房管部门办理产权转移登记手续，使他与张敏所签订的合同效力不确定。

　　此事中，何伟未在订立合同时取得房屋的权属证明，违反合同义务，存在违约；而张敏也未履行合同中约定的“无论张敏是否贷款成功，都应向何伟支付10万元房款”条款，因此，应各自承担相应的责任。　实习记者丁伟

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