涉及二手房交易的最后一个税种——土地增值税开始正式“加入”本市二手房必交税行列。北京市地方税务局昨天通知，自12月1日起，本市个人出售二手房将征收土地增值税。但是对于普通住房，在二手房交易时可享受免征土地增值税的税收优惠政策。

　　有购房发票可税前扣除四种费用

　　如果出售二手房的个人能够提供购房发票或者房地产评估机构的房屋价格评估报告，那么就可以按照土地增值税的四级超率累进税率“对号入座”，缴纳土地增值税。需要注意的是，土地增值税不是将卖房收入全额征税，需要交税的只是转让房屋取得的增值部分收入，也就是转让房屋取得的收入减去可以扣除项目金额后的那部分收入。

　　对于能够提供购房发票的二手房，可以扣除项目的金额包括:(一)取得房地产时有效发票所载的金额；(二)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5％的金额；(三)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；(四)取得房地产时所缴纳的契税。

　　对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的二手房，可以扣除项目的金额则包括:(一)取得国有土地使用权时所支付的金额证明；(二)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；(三)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

　　土地增值税最低税率30％

　　土地增值税的四级超率累进税率具体为:增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

　　无发票及房价评估报告按交易价的1％征税从12月起，土地增值税将在契税“一窗式”办理缴纳。对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的二手房，市地税局明确将由税务机关采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1％征收率计征土地增值税。

　　普通住房可享免税不过，土地增值税的征收和二手房交易涉及的其他税一样，对普通住房“网开一面”。市地税局工作人员介绍，个人转让普通住房以及个人互换自有居住用房地产，都可以免征土地增值税。

　　目前，本市享受优惠政策的普通住房标准为同时满足以下三个条件的住房:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。

　　对于非普通住房，居住满5年后转让的，也可以免征土地增值税。如果居住满3年但不满5年的，则可减半征收土地增值税。RJ037

　　链接

　　出售二手房需缴5种税

　　个人出售二手房主要涉及营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税等5个税种。

　　一、营业税现行的税收政策是:从2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按售房收入全额缴纳营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税，税率为5％。

　　税收优惠:个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，免征营业税。

　　二、个人所得税个人转让住房，以其转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税收入，缴纳个人所得税，税率为20％。个人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入的1％核定征税。

　　税收优惠:个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　个人出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房，出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，根据重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

　　三、土地增值税:

　　四、印花税:

　　个人出售房屋时，交易双方签订的房屋买卖合同属于“产权转移书据”，需要缴纳印花税，税率为万分之五。

　　五、城市建设维护税:

　　本市的城市维护建设税随营业税征收，计税金额为营业税的实际缴纳税额。