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中新网11月15日电 一方面是楼盘销售不畅，另一方面，各种融资渠道又开始关上大门，据《国际金融报》报道，上海一些中小型开发商不得不放缓开发节奏。在近期的房地产市场上，更是出现了少部分公司放缓开发节奏也难以为继，只能通过变卖项目来完成项目开发的状况。
而从市场情况看，在银行所发放的个人按揭贷款业务中，有80%都是未封顶楼盘。如果个人按揭贷款只能在楼盘封顶后发放，延缓了开发商的回笼资金速度，从时间上看，大约会推迟1／3的工期。除了会产生项目停滞后果之外，如果开发商坚持不住，可能产生新的烂尾楼。
转让项目 谋破资金困局
伴随着银根的不断收紧，一部分融资渠道单一的房地产企业，在经历前期的疯狂圈地之后，面临着资金链断裂的危机，不得不寻求合作者共同开发或者将现有项目转让套现。
近期，多家开发商在上海市产权交易中心挂牌转让手上项目。上海电气4.7亿元转让其手上所拥有的上海嘉汇达房地产开发经营有限公司30%的股权。嘉汇达公司目前拥有的主要楼盘为国际甲A级商务楼“嘉华中心”，该楼坐落于淮海路襄阳路口。上海电气集团宣布退出该项目，持有嘉汇达公司30%的股权，转让价格为4.7亿元。
在楼市高峰时期，靠些许资金就进入房地产市场的非房产专业公司，在经过宏观调控洗礼之后，逐渐淡出房地产市场。从上海产权交易中心的挂牌信息来看，非专业类公司转让房地产项目并非个案。
除了一些非房产专业公司公开转让房地产项目，另外一些中小型开发商的项目在经历了一段时间停工后，也不得不寻求整体转让以解资金之困。不过，他们对于转让三缄其口，并不愿意多谈。
记者从有关渠道获悉，上海锦海房地产发展有限公司目前正在开发的锦宝大厦，就有可能整体转让给其他开发商以寻求生存。据透露，该公司的股权结构近期发生变动。上海中环投资集团的股份从30%增加到55%，变身为锦海公司大股东，并宣称将于近期收购锦宝大厦。事实上锦宝大厦停工已近两年。
类似停工很长时间的项目并不在少数。除锦宝大厦之外，曹家渡区域开开广场对面也矗立着一幢停工近两年的高层住宅；嘉定南翔镇沪嘉高速附近的先恩大酒店也已陷入停工状态。闸北彭江路、嘉定马陆镇、浦东金桥开发区也有一些明显停工的小规模建筑项目。
“随着银行信贷大幅收紧，大的开发商资金链控制还有回旋余地，只有一两个项目的中小开发商资金链很容易断裂，从而导致新的烂尾楼。”富阳(中国)控股分析师表示。
业内人士表示，由于上海房产市场低迷，资金短缺已经成为大部分开发商所面临的难题，除了部分大型开发企业外，融资困难普遍存在。而目前正是开发商归还银行贷款、结算建设工程款、支付建筑材料费等的关键时期，资金的诉求变得比平时更加强烈，部分开发商开始不得不通过土地转让方式解决资金困局。
预收款骤降 资金链告急
北京市银监局日前召开了在京各股份制商业银行“房地产贷款风险情况通报会”，重申“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”等规定，并表示，如发现违规问题将严肃处理，主要责任人就地免职。
记者在采访中发现，对于上海是否跟进这一政策，来自银行方面的是两种声音。
“其实这并不算新政策，2003年银监会下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即‘121号文’中，就有类似的规定。其实，银行在操作中，一直都遵循这一政策。除非是涉及一些长期合作的实力开发商。”民生银行上海分行一位人士表示。
而沪上另外一些银行人士则表示，此次北京银监局再次强调“121号文”的执行力与北京日前并不明显的调控结果不无关系。“目前各个大中城市中，北京的房价没有得到有效的控制，这也是此次北京再次执行信贷调控的根源之一。这次信贷‘急刹车’目前只限于北京，并不一定会波及其他城市。”
无论怎样，这一银行传来的信息，对于原本在年关就遭遇资金紧张的开发商而言，无疑是雪上加霜。
“目前，沪上开发商的普遍操作流程是，拿到土地后，以土地作为抵押，申请开发商贷款，开始项目建设。等项目建到一定程度后申请预售证。购房者在签订预售合同后，与银行签订贷款协议，支付首付，开始每月支付按揭款。银行随后向开发商发放全部的购房款。而开发商通过预售，可以获得定金以及房款。继续投入后期工程建设，直到交房。”沪上一位房产界人士介绍，在这样的情况下，开发商通过预售可以拿到很大一笔预售款。而在这期间，一般银行不会直接将房款打入开发商账户，而是在自己的账户内进行监控。
记者从公开资料查询，根据《上海市房地产转让办法》第32条的规定，开发商可以获得预售证的条件并不算十分严苛，很多开发商甚至可以通过预售款来完成大部分的工程。这其中，就蕴含了很大的房产金融风险。“目前商业银行担当着绝大多数现有楼盘的造血功能。”这位不愿意透露姓名的房产界人士继续分析，从市场情况看，在银行所发放的个人按揭贷款业务中，有80%都是未封顶楼盘。随着银行不良贷款率的上涨，这一问题不可避免地引起银行的重视。
“在北京开始执行这一政策后，一些开发商的做法是，让购房者在预购时，先支付定金和首付款。等房产封顶后，才开始办理按揭贷款。”北京一位房产界人士向记者透露。这样，银行就完全规避了风险。因为，即使后期开发商资金链断裂，导致房产烂尾，银行也省却了此前发放按揭款的风险。
但是，如果开发商因此资金更加紧张，甚至导致项目停滞，或者烂尾，那么，购房者购买期房的风险，是不是比此前又加大了？购房者在没有与银行发生任何关系的前提下，盲目地支付了首付款，这一首付款的概念，又该如何界定？
上海中原研究咨询部经理马冀分析，叫停未封顶楼房个人按揭，执行起来会非常困难。而且会使购房者面临更大的风险。其实，要从根源上解决，应该放缓发放预售证的时间。如果在楼盘封顶之后，再发放预售证，那么银行和购房人便没有任何风险。但是，这招又无异于取消预售。业内人士分析认为，宏观调控关键在于各个部门之间政策的互补。如果没有房地产其他相关部门配合，单方面叫停未封顶楼盘个人按揭，对于要达到的防范金融风险平抑房价的目的，前景不容乐观。（邓旭）
(责任编辑：黄芳) | |
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