江苏商报报道商报记者　曹露　实习记者　陆春花　沈斯思　报道投资酒店式公寓能淘到多少金？据不完全统计，普通住宅的回报率一般只在6%上下，而目前公寓的长线投资回报率普遍在7%以上，部分地理位置优越的高素质公寓单位回报率甚至可接近10%左右。是否真的能有这么大的投资回报率，记者在采访中了解到，其实并不如此。

　　投资族回报几何

　　4%以上的回报率值得投资南京中广置业网上交易中心主任王小军分析到，君临国际的精装单身公寓现在的出售单价一般在13500元/平方米左右，总价在50万上下。如果出租，价格在2200元/月左右，也就意味着年租金在2万5千元上下。出租的年回报率是用全年的租金除以总价，考虑到利息、税费等因素计算后，目前君临国际的回报率在4%—5%，也就意味着20—25年可收回成本，考虑到会有空置的风险，实际很难达到5%。“这个回报率在整个租赁市场已经是比较高的，超过4%的回报率就值得投资了。”而目前刚上市的木马公寓的投资回报也是一个热点，以该项目27平方米的户型为例，因为面积较小，精装后的年租金应该在18000元—20000元左右。如果按13500元/平方米的预计均价计算，再考虑到买房时要交4%的契税和2%的维修基金，总投入约在38.5万元左右。再扣掉空置期和物业费，回报率最高估计不超过4.5%。再假设城中有一套酒店式公寓，面积60平方米，售价1.2万元/平方米，总价72万元，如果其月租金能达到3000元，在不考虑贷款利息等资金成本、税收、以及空置期的理想状况下，需要整整20年才能收回投资；如果月租金为2000元，在同样的状态下，需要30年才能收回投资。那么，在南京，能承受3000元月租金的租房客究竟有多少?南京一些大型中介公司给出的数据是：在高端租赁市场，也就是月租金超过3000元/平方米的市场上，供求比在6：1-10：1之间，供求关系严重失衡，其中，别墅、大户型高档公寓还瓜分了相当的市场。中原地产的负责人也表示，随着高端项目的不断入市，目前，高端租赁客源的增长远远跟不上可供出租房源数量的增长。商务酒店套房回报率更低酒店式公寓的回报率尚是如此，那酒店式商务套房的回报率又如何呢？酒店式商务套房的概念今年才在市场上流行开来，这类产品都为精装修，大部分都配有家具和家用电器，并提供酒店式的管理与服务，给业主以居住在酒店套房中的感受。该类型的产品一般建在商业用地之上，这也是该类产品虽在居住的功能上与酒店式公寓同出一辙，但开发商更愿意叫他酒店式商务套房的原因之一，因为其不具备公寓的住宅性质。目前市场上的酒店式商务套房并不多，主要集中在城中地区，单价高，代表楼盘有城中的金轮国际广场、江苏议事大厦、龙台国际。“这种性质的商务套房和市场上普通的单身公寓和酒店式公寓相比，投资意义并不大。”南京中广置业网上交易中心主任王小军表示。如金轮国际广场这个项目的售价过高，价格19000元/平方米，61平方米的房子含税费和维修基金等总价在125万左右。就算这样的房子完全按照开发商的设计和宣传，建成准3星的酒店管理，那它和南京江南大酒店差不多一个标准，日标间在220元左右，如果有65%左右的入住率，月收益在4400元左右，年租金大概在50000上下。在不计算一切费用后，预计需要24年收回成本，投资回报率在4%左右。需要特别注意的是，这是在没有任何税费和管理费的情况，4%的回报对于投资一个120万左右的项目来说本身就不够理想，而且，这种酒店式公寓还会受到不可预见的政策、环境、市场的影响。

　　投资风险隐现

　　由于兼具办公和住宅功能，一段时间内酒店式公寓也受到投资者的青睐。一套30-50平方米的房子，动辄2000元上下的月租金，令不少投资人为之心动。不过，专家表示，天价买来的酒店式公寓同样有着不可小觑的投资风险。业内人士分析，酒店式公寓买来后绝大多数被用于出租，目前投资回报率高的几个酒店式公寓项目也是租金较高的项目。包括项目的周边环境、物管服务、地理位置等都将影响酒店式公寓的房租，从这方面说，地段优越的酒店式公寓占有一定优势。而更大的风险则来自政策、税费的变化。一家酒店式公寓的负责人表示，由于出租需要缴纳部分税收，税收政策的不确定性将对酒店式公寓投资产生影响。记者在采访中了解到，南京的酒店式公寓尚处于起步阶段而大规模引进酒店配套的做法也是从今年开始。从最初的定义之争，到受宏观调控影响，南京又出现大量住宅和写字楼变身酒店式公寓的问题。金陵大公馆下半年就将对外公开一幢30层的酒店式公寓，其中1—4层为商业配套，5—12层为酒店，其余为面积33—85平方米不等的公寓套房，主力户型为40—60平方米。预计售价将在12800—15800元/平方米，总价在30万—50万之间，可居可租可售。投资者对于酒店式公寓的投资一定要对项目的各个因素综合全面考虑。中原地产的王巍巍在接受记者采访时表示，虽然现在有许多年轻人购买酒店式公寓，但并不是任何位置、任何户型的产品都适合投资，投资酒店式公寓也要考虑周全，不能盲目跟风。具体说来，要注意以下三方面：一、选准地段。无论是自住还是投资，地段是选房标准的重中之重。对于投资来说，住宅地段一般最好选在商圈周边。当商圈成熟之后，与商圈相连的道路便成为商圈向外辐射的主要途径。此外，工业园区周围也可以考虑。商圈和工业园区本身就具有巨大的升值潜力，经济繁荣、商务氛围浓厚，消费能力强大，能为酒店式公寓投资价值的实现提供良好的基础。二、看准客户。选择租住酒店式公寓的客户有多种，如高级商务人员、外籍人士、年轻白领等。选择酒店式公寓投资的投资者一定要知道自己的房子适合租给谁。一般来说，在主城区，很大一部分租赁需求来自工作紧张的年轻人和外籍人士。比如某区域外籍单身人士较多，投资小户酒店式公寓就比较适合。因为这类户型的客户群一般是跨国企业的高级员工、经理等，选择酒店式公寓自住，可相对满足他们居住自由方便、价格相对较低、服务周到的需求。三、算清回报。由于市区内土地价格的不断攀升，地段较好的酒店式公寓产品开发成本日益增高，因此销售价格上涨较快，目前南京比较中心的地段如新街口附近、珠江路附近、广州路附近的小户型价格都达到了12000—14000元/平方米。价格上去以后，租赁回报率便不会太高。从南京的现状来看，租赁回报率5%已经是很高了，而回报期至少要20年。一位专家表示，酒店式公寓到底是住宅还是办公的用地性质也是要考虑的因素。据了解，酒店式公寓高昂的租金其实多数是被办公需求和家庭式旅馆所支撑，而一旦政府加强监管，禁止住宅改作商用，做为商用的酒店式公寓的投资前景将不容乐观。

　　长期投资买哪里好

　　“城中小户型公寓的投资跟郊区小户型公寓的投资也不一样，市中心的小户型投资相当于储蓄没有风险，收益主要靠长期的租金收益。”一家酒店式公寓的开发商表示。中原房地产交易中心主管王巍巍表示，酒店式公寓自住是很少的，经过调查有80%是用来投资的。35平方米以上的面积是满足基本需求，也有客户表示，君临国际30平方米的面积自住是很不舒服的，基本上是通风不好。也有很多买了酒店式公寓后挂牌出让的，因此，酒店式公寓购买时的顾虑不比住房少。从南面的约瑟夫公寓、天空之都，到北面的金轮国际广场、中环国际广场、江苏议事园、金陵大公馆、天正湖滨、丹凤街的木马公寓，主城内至少有10家以上酒店式公寓及类似项目上市。不仅如此，由于面积较小，这些酒店式公寓大多背上了“天价”公寓的称号。据了解，中山北路上的中环国际广场，起售价在1.1万元/平方米左右；而新街口西侧的金轮大厦均价则要在1.9万元/平方米以上。专家表示，酒店式公寓由于其兼具办公和住宅的特殊性，在同一区域内一直处于较高价位，对周边房价不可避免地有所影响。业内人士表示，2年内的酒店式公寓集中亮相，会对市场上部分以出租为目的的投资客产生一些影响，市场进一步趋向饱和，租金也会有所下调。对于以投资为主要目的人来说，应该考虑投资的风险和回报的稳定性，还是在城中进行投资相对稳定。“房价和可预见的租金是必须考虑的，比如，要认真计算目前各个楼盘的房价，一般来说租赁的回报率一定要稳定在4%以上才可以考虑。这就要计算成本、利息、税费、空置等因素了。以前还可以考虑市场回暖或者上升等情况，现在考虑的是风险控制问题了。”业内专家表示。（6版《江苏地产·纵深》）(编辑　东风)