在限制外资炒房的政策连续出台之后，外资进军中国房地产开发市场的热情却不减。近日，德意志银行旗下分支机构RREEF宣布，携手澳门及两家内地投资商在珠海共同开发一大型中档民宅项目。分析人士认为，外资仍然源源不断地进入中国，说明宏观调控对外资投资地产开发的影响不大。越来越多的人在猜测：政府是否会进一步采取第三轮房地产调控措施?

　　德意志银行下注珠海

　　11月8日，珠海中珠股份有限公司（简称“中珠”）宣布，全球最大的房地产和基础设施投资机构———德意志银行之房地产和基础设施管理业务分支机构RREEF正式控股“中珠上城”项目50%的股权。这是珠海建市以来，首个海外基金控股珠海地产项目。该项目位于珠海新香洲，共计投资2.25亿美元，由2000套民用住宅及少量商用住宅组成，项目本身已在国六条实施也就是今年6月1日前，通过珠海相关部门的规划。该项目将于今年年底开始动工，计划在2007年第一季开始预售。

　　中珠项目的股权结构为，RREEF基金占50%，澳门房新创衡国际有限公司占25%，中珠及其姐妹公司西海集团分别占20%和5%。RREEF方面表示，从中长期来看，中国房地产市场依然看好，RREEF明年计划在中国设立分支机构，并将继续积极地在中国寻找重要的行业和市场投资机会。如果广州房地产市场有合适的机会和合适的合作伙伴，RREEF也将投资广州市场。

　　今年上半年，德意志银行旗下的华商私募基金买走了北京温榆河旁高端住宅项目美林香槟小镇半数以上174套房产，另一个私募基金也在北京项目东四环及上海以投资商身份向一些住宅楼盘进行了注资。除了组成合资公司开发、以基金参股房地产公司外，德意志银行在前两年试水内地房地产的动作包括：参股了内地首家经营住房抵押贷款业务的中外合资公司一一惠泽中国控股有限公司；与建设银行开发房地产抵押贷款证券化方案；以3.27亿元收购建行面值12亿元的不良资产包，这些资产包包括位于内蒙、黑龙江的房地产项目，涵盖办公楼、零售购物中心、酒店、多功能(办公/居住/零售)物业、公寓楼、工厂和空地等。

　　据介绍，德意志银行是全球首屈一指的投资银行，资产总值约10970亿欧元，该行在德国及欧洲各国已建立了领导地位。德意志银行下属机构RREEF作为世界上最大的房地产和基础设施投资机构，在全球有670亿美元的投资。

　　资金瓶颈引导外资介入

　　早在RREEF之前，众多外资机构已经积极在中国进行房地产投资。作为珠海首个与海外资本联手的中珠以及西海，都属于上世纪90年代成立的大型股份制企业。但是近年来，这两家公司发展面临的问题之一就是开发资金短缺严重。联手境外资本，不仅可解决开发资金短缺问题，对于这类老牌房企而言，更可以引入国际上的住宅标准，为自己打造精品楼盘奠定品牌基础。据了解，在RREEF以直接开发商身份进军珠海的前一天，另一家世界级地产开发商美国汉斯公司以资本金超过投资额50％的代价入主上海新江湾城C5地块，这是欧美公司首次以房地产开发公司身份介入上海房地产业地块项目。

　　今年6月份，在国内银行对开发贷款一片紧缩声下，国内开发商的资金缺口达到3100亿元。在银行贷款无法讨价还价的情形下，一些开发商不再求银行，而是转投外资投资机构的怀抱，一种房地产融资新模式正在形成。香港房地产资产资本公司主席高广垣认为，央行自2004年初开始实行紧缩房地产信贷的政策，实际上是给海外房地产基金创造了非常有利的环境，紧缩的信贷政策恰恰是众多海外基金梦寐以求的金融政策。而国外的房地产基金前几年就已经对中国的房地产市场虎视眈眈。

　　近期，国家外汇管理局、建设部对于外资进入房地产采取了一系列的限制措施。多个部门提供的资料数据显示，我国社会固定资产投资反弹压力很大，银行对房地产项目的信贷紧缩政策也未显现出丝毫松动。然而，这次珠海引入外资的开发项目竟出乎意料地获得了国家外汇管理局的通过。对此，分析人士表示，RREEF本身在全球拥有成功的不动产投资经验，外资进入不仅是带来开发资金，而且能带来先进的管理经验。

　　据悉，RREEF方面承诺至少三年的股权投资，也令审批部门可以相信，引入的外资是长期投资而非短期的投机性热钱。同时，RREEF以房地产非热点城市珠海进军中国市场的起点，并选择中档住宅项目而非豪宅，相信这是为中国现行政策所鼓励和欢迎的，也应该是其在建设审批部门获得绿灯放行的主要原因。其顺利获得监管部门的审批通过的成功经验，可以为中小型房地产开发商提供融资的可借鉴模式。

　　外资进入暗助楼价上涨？

　　专家们担心，全球最大的房地产投资机构进军珠海，此举将在中国产生“示范效应”，即国内开发商联合海外资金增强政策风险规避能力，以逃避国家宏观调控，并推高房价。RREEF亚太区主管向媒体透露，其开发的大多数住宅将主要面向当地中等收入水平的客户，旨在为他们提供一套价格适宜的住宅。该主管所说的“价格适宜”，将参照目前珠海的豪华住宅价格。

　　一些市民表示，在国家宏观调控措施不断推出的时候，珠海市民持币待购的情绪不断增加，而且9月份房价开始出现了下跌的现象，一些资金实力不强的中小地产商出现了资金链断裂的危机。而现在又出现了海外基金的介入，很有可能造成国家宏观调控难以落到实处。北京师范大学珠海分校潘蜀健教授称，如果大的开发商借此价格合谋，对消费者来说肯定是很不利的。而类似RREEF这样的世界顶级不动产投资机构，在其对客户提供的投资产品中，直接开发项目比购买已建成的项目风险级别要高得多。因此，投资方会要求项目的投资回报相应也要比较高。如此一来，对于当地购买这些楼房的消费者来说，可能意味着这些开发项目价格必然不会低。

　　事实上，早在RREEF之前，以新加坡凯德置地、美国摩根斯坦利、高盛为代表的一些外资机构，已经在国内投资、开发了一批房地产项目。7月18日六部委出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(即171号文)之后，外资进入国内房地产领域的速度在明显加快。分析人士表示，171号文限制的是投机，没有限制投资。171号文限制的是一些不规范的做法，对于规范的大公司来说，这反而是一个机会。国内房地产商资金紧张，而外资又看中了他们的土地储备，二者自然一拍即合。

　　从有关方面获悉，近日国务院研究室组织了有关房地产调控会议，有关领导表示，当前少数城市住房价格上涨仍然过快，结构调整的任务还十分艰巨，部分调控措施尚没有完全到位，房地产市场秩序仍需进一步规范。分析人士称，这或许可以看成是中国政府将进一步采取第三轮房地产调控措施前的“吹风会”。（张梦）