业委会聘请新物业驱逐老物业冲突中造成财产损失

　　法院：业委会不是法人 损失由新物业赔

　　法制网讯 记者李松 黄洁通讯员郭京霞因不满物业公司的服务，小区业委会在还没解除原物业合同的情况下就请进了新的物业公司和保安，结果导致双方发生冲突。为此，原物业公司将业委会和新物业公司一并告上了法庭。近日北京市第一中级人民法院作出终审判决，因业委会不具备独立法人资格，判令由新物业公司赔偿原物业公司经济损失7881元。

　　2004年8月20日，北京佳顺物业管理有限公司(以下简称佳顺物业)经招投标与北京市昌平区王府家庭农场(以下简称王府小区)业主委员会签订了《物业委托服务合同》，约定委托管理期限为5年。2004年9月1日，佳顺物业正式进入王府小区，对该小区进行物业管理。

　　但是2006年1月初，因不满佳顺物业公司的服务，王府小区业委会又与北京市信实达物业管理有限公司(以下简称信实达物业)签订了临时委托合同，由信实达物业临时管理王府小区三个月。此外，小区业委会还聘用了30名保安员。

　　2006年1月8日早上8点左右，王府小区业委会与新聘用的信实达物业来到佳顺物业的办公室，向佳顺物业宣布要更换物业公司，由信实达物业接管小区的管理工作。双方在此过程中发生冲突，造成佳顺物业部分财物损失。随即，佳顺物业向公安机关报了警。后经相关政府部门协调，信实达物业及王府小区业委会在第二天凌晨撤出了佳顺物业的办公室。

　　几天后，佳顺物业将信实达物业和业委会告上了法院，称信实达物业和业委会强行闯进自己公司管理的小区，企图非法终止公司正常工作的行为，严重干扰了公司的正常经营活动，并且使公司的声誉在小区内不明真相的业主中产生了消极的影响，公司的合法权益受到了侵犯。因此，请求法院判令信实达物业和业委会就此事向自己公司书面赔礼道歉并赔偿经济损失15619元。

　　法院经审理后认为，佳顺物业与王府小区业委会签订的物业委托合同合法有效，双方均应依该协议履行义务。王府小区业委会如认为佳顺物业在小区管理过程中未能切实履行合同义务，应通过合法程序及合法方式解除与其的合同关系。公司由于王府小区业委会不具备独立法人资格，因此其不能对外承担赔偿义务，应由信实达物业承担赔偿责任。据此，法院作出上述判决。

　　编后

　　业主委员会是不是一个独立的法人、有没有独立的民事主体资格、能否从事正常的民事活动、能否独立承担民事责任等一系列问题，从业主委员会出现之初，就成为理论界和实务界关注的焦点。纵观北京、上海、广东等房地产业发展较早、物业管理较为成熟的地方的相关规定，也都没有明确界定业主委员会的民事主体资格。由国务院颁布并于2003年9月1日起施行的《物业管理条例》，对业主委员会的成立、地位及职责等作出了规定，但对其民事主体资格问题，同样没有给出一个明确的答案，导致实践中的理解和做法也不甚一致。

　　城镇小区建设中很多事务离不开业主委员会，如果不解决业主委员的资格问题，不明确它的法律地位，维护广大业主的合法权益，建设和谐小区就成为一句空话。

　　因此更多观点认为，赋予业主委员会法人资格十分必要：业委会有了法人资格，与其相关的法律关系随之变得更加明确；在对个别业主拖欠物业管理费用、请求停止违反义务行为等方面，将变得更加便利，一旦涉诉，即可以其自身的名义直接起诉或应诉。（责任编辑：万学伟）