核心提示

　　房款交了两三年，房子住了两年多仍拿不到房产证，业主心里惶惶不安，开发商是否构成违约并需要赔偿？赔偿金是应以日息万分之二点一计算还是以合同约定为准？

　　案情梗概：

　　家住广州的李姨及陆小姐于2002年10月5日，与广州市××房地产公司签订了《商品买卖合同》，向其购买了广州市珠海区江南大道××华庭负一层的一间商铺，该商品房建筑面积11.97平方米，总房款268016元。李姨和陆小姐现房款已经全部付清，2003年5月11日签署了收铺确认书。并于2003年11月13日向开发商提交了办理房屋权属证书所需要的材料，但至今开发商未为其办理房屋权属证书。为维护自己的合法权益，李姨和陆小姐将广州市××房地产开发有限公司告上法庭,要求判令开发商立即为其办理房屋所有权证书，并要求以日息万分之二点一计算支付违约金40242.6元。开发商称，同意为其办理房产证，但不能立即办理。另根据双方签订合同第15条约定，同意按已付房款的5％负担13400.8元的违约金。

　　法院认为：

　　因双方签订了合同合法，应该按合同规定办。被告未为原告办理房产证，致使原告不能在房屋交付使用后270日内取得房产证，为此，被告已构成违约，按合同中第15条的明确规定，被告按原告已付房款的5％予以赔偿，而原告要求按照已付房款的日息万分之二点一计算违约金不合理。法院依法判定，开发商在本判决生效之日起90日内协同原告代理人前往房管部门办理该商铺的产权过户手续和登记手续；并支付延期办证违约金13400.8元给原告。

　　律师点评：

　　按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，由于房地产开发企业的原因，买房户在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。如果合同有约定的，按照合同约定计算违约金。本案中开发商应当按合同约定在房屋交付使用后270日内办理房产证书，但由于房地产开发商的原因导致未能取得房屋权属证书，开发商应当按照合同约定承担违约责任，支付已付房款5％的违约金。