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经过近三周的“严打”，一些中介公司的“现金收房”行为大大收敛。日前，记者以有房急欲出手的房主身份，暗访了几家曾经“现金收房”比较严重的中介公司，大多被告知现在已经不再做“现金收房”的业务了。一家中介公司门店的工作人员悄悄地告诉记者，“风声现在这么紧，谁还敢提‘现金收房’啊，如果你着急的话，我以个人的名义先买下来，你可千万别跟别人提这事儿。”另外，在采访中记者还了解到，一些中介公司打着ｏｐｅｎｈｏｕｓｅ、限时卖房或限时溢价分成等疑似“现金收房”的服务项目，陆续粉墨登场。 中介以现金收房形式吃差价，不仅坑害消费者，也伤害了整个市场。信报记者 张冀／摄
现象：“现金收房”出现变种
一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，辨别中介公司是否存在现金收房和吃差价的一个简单的办法就是——房源是不是由中介公司所控制。理由是中介公司是不希望同时给很多买方看的，因为对于与中介公司来说要是同时多人看会导致房子经常的涨价，而房价涨一万元，中介公司也仅仅是多了300元左右的居间费用，所以中介公司更希望快速成交，而收购房不一样，卖高的价格完全由中介公司获得，所以中介公司会采取ｏｐｅｎｈｏｕｓｅ等手段销售。结合目前二手房具体交易情况，记者总结了一下，“现金收房”主要有四大变种。
变种1 无差价收房
中介一方会和选择这一项业务的房主签订一份业主必须以一个价格出售的约定合同，即规定，如果在规定时间内卖不出去的话，中介一方会以规定价格付给房主或者是赔付给业主一定的违约金。说明：此业务的核心是控制房源，是限时卖房的另一种说法。表面上看，房主签了合同也没什么损失，但实际上，签订合同后，就只能让这一家经纪公司去出售，如果在别的公司登记或者自己卖出都视为违约，将赔付中介公司一定金额的钱款。所以，无差价现金收房看似正常，但实际上是经纪公司把控资源，抬高房价的手段。危险性：
变种2 ｏｐｅｎｈｏｕｓｅ
所谓“ｏｐｅｎｈｏｕｓｅ”就是中介一方通常会将房主的房本留存，并解释为，收取房本只是中介能够给买方客户提供一个真实有效房屋的证据，方便出售此房，也是保证买方利益的方式之一（因为公司必须保证买卖双方的利益）；同时收取钥匙也是为了第一时间保证有购买意向的客户看房，以省去房主的奔波之苦……另外，中介一方承诺房屋能够以一个房主较满意的价格在短时间内快速售出，其报出的房价是经过专业评估师给出的市场指导价格。过高的房价不利于房屋的快速销售。说明：这种形式仍然是中介公司以控制房源为核心，因为对于中介公司来说要是同时多人看会导致房子经常的涨价，中介一方所获得的居间费用远远不及因房屋涨价所获得的利润。危险性：
变种3 限时卖房或溢价分成
中介一方承诺，在规定时间内（一个月或三个月）将房屋出售，但需要与房主签订独家代理协议，规定房屋只能通过此家中介公司出售。同时，如果房屋实际出售价格高于双方签订的价格，中介会把多出的房款，按之前约定的比例进行分成。说明：这种形式是将“暗吃差价”变为“明吃差价”，由于这个业务看上去比较透明，房主也更愿意接收，所以目前不少中介公司采取这个方式。危险性：
变种4 以公司员工名义收购
中介一方默许公司员工与房主私下交易，中介公司并不出面，而是将收购的房产落户到业务员身上，这样业务员就可以房主的身份去高价出售此房源，但收房资金由中介公司交付。如果出现问题，也多是以管理不善为由，将具体负责员工转移到其他门店。说明：表面上看，中介公司仅有“失察”之责，但实际上，中介公司本身才是真正的“元凶”。危险性：
内幕：“吃差价”占中介收入七成
“现金收房”的形成并非一日，不仅中介公司，而且一些投资者及房东也在其中起到了推波助澜的作用。因此，欲彻底解决这一问题，并非投入明矾，浑水澄清般地立竿见影。目前，北京的房地产经纪行业门槛不高，既没有行政许可和严格的行业准入制度，又缺乏相关的法律支持，因此，受巨大的利益驱使，以至于“赚取差价”成为房地产经纪行业的潜规则。甚至一些公司主要赢利就是“赚取差价”，一位业内人士告诉记者，甚至一些“有头有脸儿”的中介公司凭借现金收购形式，获得的收入已占到总收入70％左右。总结一下，“吃差价”难清除的因素主要有三个方面。一是利益驱使。与正常的居间服务相比，“吃差价”显然赚钱更容易，且利润也更高。一家中介公司的负责人曾经告诉记者，以成交一套总价50万元的二手房为例，如果仅做居间，按国家有关标准居间费为2％至3％算的话，利润大致为1．25万元，而采取“吃差价”的话，最少加个3万元，那么成交一单就能赚到4万多元。二是监管不力。由于缺乏准入制度，间接地造成行业监管的混乱。同时，对于“吃差价”等等违规行为，并没有处罚的法规相约束。据了解，目前消费者在与中介签订的合同，大多是中介公司自行拟制的。三是竞争激烈。据了解，目前开设一个中介门店，一年的运行费用大致在30万元左右，而随着房屋租赁价格等方面成本的上涨，开设费用也随之水涨船高。另外，就北京二手房市场的现状而言，只单纯的收取中介费，中介公司获得利润，因为二手房的交易量远远小于上海、广州等二手房市场非常成熟、活跃的城市，同时，中介门店的开设速度远远高于二手房成交量增长的速度，行业竞争的激烈明显加强。
观点：金融机构应加入监控
正是由于以上原因，中介公司把佣金放在次要位置，而是用低佣金，甚至零佣金的招牌吸引更多的业主和客户，“吃差价”的行为也就不难理解了。对于如何根治这种行业弊病，综合多家品牌中介公司的建议如下：通过金融机构监控彻底斩断所谓资金流。业内人士普遍认为，通过金融机构监控中介交易是比较理想的监控模式。而目前，仅有少数中介公司选择银行资金监控模式保障交易流程，更多的交易模式还是买方把钱打到中介公司账户上，由其代为保管，过户以后再把钱交给卖主。为注册资金不多、没有足够资金实力的中小企业，提供了占用、挪用资金填充流动资金的机会。而一旦这些公司资金链断裂，便会出现资金无法追讨的风险。例如，汇众房产在今年10月刚刚被评为天津市优秀企业房产中介公司，竟然在一夜之间全线停业，1．5亿元的房产交易资金不翼而飞，暴露出的就是这些经纪公司的资金监管不到位、资金挪用等问题。代理佣金回归正常比例。低佣金或零佣金，这种畸形竞争的后果往往会令不法中介找到另外的“洗钱”渠道。有专家建议，与其费尽心机地钻空子，不如将佣金透明化，允许一些中介企业上调佣金比例，来维持自身较好的经营和发展，并且佣金比例的统一上浮和标准化能够促进经济公司之间的优质服务等良性竞争体制，更多地在素质以及服务等层面进行竞争。提高入门门槛加速洗牌。进入2006年，对二手房市场加强调控的思路已见端倪，“国六条”特别提出积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，打破许多经营不规范经纪公司存在的操作“潜规则”，增加了未来房产中介市场实现品牌中介机构的要求，也变相加快了中介公司的品牌化进程。房地产经纪行业洗牌，必然为老百姓创造一个安全的二手房交易环境，才能进一步促进北京房地产业的良性发展。资金监管加强或不允许吃差价，更是加速了这一过程。更重要的是消灭因经纪公司骗吃差价所引起的房产市场房屋价格差，消灭价差引起的房屋价格上涨，指引房地产走上一条健康发展的道路。信报记者张翼采访手记供需矛盾是根源尽管一些不法中介公司在其中扮演了极其不光彩的角色，也不应否定中介行业对二手房市场的有力推动，害群之马毕竟仅是少数，大部分中介公司还是能够依据有关政策，从事合法的居间服务。有数据显示，北京二手房供需矛盾始终难以从根本上解决，其中很大一部分原因是很多公房不能上市交易，目前北京的央产、军产、院产等公房在60万套左右，而从央产放量三年以来总上市量不过是3万套，仅仅1／20，房源紧缺，交易量不够是目前北京二手房市场的一个重要特点。而在房产经纪已经非常完善的区域，它的交易量完全可以支撑经纪公司的生存并保证一定的利润。因此，根据北京现在的情况，消灭“现金收房”这个痼疾还需要一个过程。此外，“现金收房”仅是二手房交易黑幕中的冰山一角。据北京市建委发布的信息，今年上半年受理的174起群众投诉经纪公司案件中，“吃差价”是热点。因此，“不吃差价”并非仅停留在“口号”上，更需要有关部门的积极引导和管理。张翼 | |
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