一、房价节节高涨

　　自2004年以来，全国范围内房价持续走高，成了中国百姓心头难抑之痛。

　　“我工作一年的收入，还赶不上一套房子一个月的涨额。”在北京一家广告公司供职的张遥先生感叹。

　　短短一年间，一套54万元的房子就能上蹿到86万元，利润率高达60%。这样的“爆炸式增值”，在2003至2004年的上海楼市，是件寻常事。

　　国家统计局统计显示，2004年全国房价涨幅达14.4%，比上年提高10.6个百分点；2005年商品房平均销售价格一季度上涨幅度是12.5%，二季度涨幅是10.1%，三季度涨幅是8.8%。

　　房价居高不下，中央政府不断释放出“抑制”信号：央行上调个人房贷利率；“国八条”问责地方负责人；央行建议取消房屋预售制度……2005年，仅仅在3月至5月，中央就四次出台宏观措施来调控全国房地产市场，频度之高，殊为罕见。

　　开发商坐不住了。中央政府出台的种种措施，针对性是比较明显的。但令人遗憾的现实是，强势开发商总是能够通过各种途径，规避国家轮番出击的政策，继续获取暴利。

　　不断“狂飙”的房价，引发着人们对房地产泡沫的种种争论。人们不禁要问：究竟是什么助推了房价在节节高涨？

　　对普通百姓而言，一些城市房价疯涨，到了高不可攀的地步。日益贵族化的房价，往往只能让人“望房兴叹”。

　　位于上海市卢湾区和徐汇区交界处的瑞金南路地段，可算是市中心区域的核心板块。记者选取这一板块上的“申江名园”，追索其近年来的房价攀升轨迹：

　　2001年10月，一期开盘均价约6000元/平方米；2002年底二期开盘均价上升至7000元左右/平方米；2003年底，房价已跃至11000元/平方米；2004年第三季度，均价高达16000元/平方米；2005年3月，其房价已涨至24000元/平方米。

　　不到三年半，这一楼盘的房价疯涨了300%。如此“高成长性”恰是上海房价的一个缩影。

　　在2003年以前的很长一段时间，北京一直是中国房市的最高点，专家将它比喻为“珠穆朗玛峰”。

　　与上海比，近年来北方房价的涨幅不算最高，庞大的流动人口和特殊的区位优势，培育了一批又一批消费大军，富人可以在二环附近或CBD购买豪宅，或者在西山、温榆河一带购买别墅，老百姓则只有在五环或郊区找到居所。

　　温和“上涨”的态势下，京城三环内商品房单价仍动辄多在1万元左右，看上去虽比上海低，但若按上海小区、楼盘相对较高的建设质量和较低的物业管理费来折算，北京的真实房价会比现在高出一大截。

　　事实上，即使是在中央一系列的重拳调控下，北京的期房价仍然上涨了1183元/平方米。

　　来自北京市建委、市发改委联合发布的房地产市场运行情况报告显示，2005年1月至11月，全市商品住宅期房价格继续高涨，平均价格6776元/平方米，同比上涨了1183元/平方米，涨幅为21.2%；其中普通商业住宅6797元/平方米，同比增长12.6%。而全市空置一年以上商品住宅空置面积也继续上涨，涨幅为5.7%，楼市空置率与房价再次出现背离。业内人士分析，北京市的商品房总体价格依然保持着稳步增长的趋势。

　　二、一套房子究竟要奋斗多少年

　　与上海高房价不断走跌的情形相反，一向走势平稳的深圳房价涨幅创出新高。据深圳房地产研究中心公布的房地产市场发展报告，2005年1～3季度，全市商品住宅均价为6639.64元/平方米，同比上涨12.18%。其中供应量最大的宝安、龙岗两区同比增长30%。据世联地产统计，10336元/平方米———这是深圳2005年10月份新开盘项目的均价。

　　急速上升的房价，提升了市场投机的心态。统计局提供的数据显示，深圳购房投资比例大概在17%，接近上海，也迫近20%的国际警戒线。不少人发出了深圳会否成为下一个“上海”的担忧……

　　截至2005年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.8%,涨幅比10月份高0.2个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨8.3%，涨幅比10月份高1.1个百分点。

　　工作一年，积攒下来的钱还不够买几个平方———目前不少年轻人面临这样的窘况。

　　因买房而产生这些郁闷的年轻人，在中国的大中城市里随处可见。他们有的要么租房住，要么靠家里人的鼎力资助。虽说自强自立的意识从未停过，但无奈之下还是接受了“嗟来之食”。

　　生于上世纪70年代的张跃，北京市建设部门的工作人员。单位的福利分房没赶上，面对远远超过其购买能力的高房价，他感到迷惘而无助：难道安分守己地勤勉工作，真的换不来一套房子吗？难道真的要穷尽一生，为一套房子而负债累累吗？

　　对于老百姓来说，一套100平方米的房子究竟意味着什么呢？网民对此也有着一个大概匡算：

　　假如我是工人，没有下岗，一个月拿800元钱，不抽烟、不喝酒、不结婚、不吃饭。总之，一分钱不花，在房价不上涨的前提下，要买那样的房子，得连续工作100年；假如我是公务员，混得一般，一个月2500元，不抽烟、不喝酒、不吃饭、还不贪污不受贿，想买那样的房子得熬上33年……

　　虞存辉，1999年大学毕业，在北京一家效益不错的企业做市场营销，却错过了福利分房的最后一班车。那时他的女朋友还在念书，他也有单位宿舍住，并不急着买房。2003年初，眼看房价越涨越高，家人和朋友都催着赶紧买房，于是匆匆忙忙加入看房大军中去。

　　“人一着急就容易没了方向，再加上当时一阵抢购风潮，我甚至连自己想要什么样的房子都没明确概念，只觉得房价一个劲儿往上蹿，要尽快买房减少购买成本。为看房简直快跑断了腿。后来渐渐有了比较明确的定位：交通要方便，最好能挨着轨道交通，但不能太吵；离主要商业中心不能太远，购物要方便；考虑到老家人经常来探望，起码买套大些的，太小的户型不能考虑。另外，父母还特别关照附近要有小学、中学，为将来孩子上学考虑。”他说：那段时间所有的娱乐都退居了二线，每天下班后的任务就是看房，周末更是雷打不动的看房日，真是比上班还累。先是看了几个月的新盘，又看了几个月的二手房……兜了一大圈之后，竟然没有找到一套合适的，不是太贵就是太远，要么来晚了，我们都快绝望了。正巧女朋友的一个同学是做中介的，手头有一套房子是某单位的宿舍，虽然是二手房，但地理位置离人大不太远，上学购物都方便，借钱也要买，不然真的是错过这个村就没这个店，我们决定买下它。除了自己的十余万元存款，向双方父母各借了十多万元，最后按揭20年买下来。当钥匙拿到手的那一刻，我累得已经说不出话来。

　　其实，像小虞这样为买一套房子跑几十趟腿的在购房族中并不是少数。记者随机采访的四十几位购房者中，最多的看了快三年，一般看房次数也得十几次。这还不算中意楼盘后签完意向书办手续要跑的腿儿。

　　三、买房难的三个原因

　　在中央国家机关工作的孙浩先生，自从2003年以来，除去特殊的事情，周末考察楼盘已经成为他的一个“保留节目”，从中深刻地体味出了一个购房人的苦乐酸甜。

　　孙浩先生平时就悉心研究网络、报纸等各类信息，对很多楼盘如数家珍，亲自考察的不下四五十个盘，有些是下班后顺便看的。有的房价高得令他瞠目结舌，有的因为他的犹豫，在等待中错过了最佳购买时机。

　　他最遗憾的就是一个坐落于京西昆玉河畔的鲁艺上河村楼盘。

　　据说2001年9月一期就开盘了，他去看时非典还未完全过去，当时均价也就8000多，但由于户型面积最小的两居室也有179平方米，让他有些难以下定决心，因为总价实在难以承受。

　　等他和家里商量好，两个月后准备再来看时，得知只剩近300平方米的大户型，且均价也涨到1万，如今三期开盘均价已经是15000元，他真是有些后悔不已。

　　“在经济实力有限的情况下，要考虑合适的房型，真的是要牵扯太多精力，耗费时间，决策又难，感觉很累。”迟至2004年底，他终于狠了心，相中了一套远洋山水的房子。

　　但在他看来，最佳时机已然错过，他的同事中还有不少也是如此，看上十几趟，房子仍然很难定下来。

　　根据购房者的普遍反映，记者发现，买房难主要有这样三个原因：

　　（一）楼市虚假或水分信息太多，必须反复实地调查，否则就要落入陷阱。

　　有的广告把位置、社区、设计都吹得天花乱坠，实地一看，大相径庭，如果不加小心，很可能就被迷惑。

　　（二）市场定位大多偏离普通百姓的需求，价位高，户型设计不是面积大而不当，造成浪费，就是格局不科学，影响功能的发挥。

　　装修房过少，即使有一些装修房，其风格和质量也令许多置业者不满。

　　（三）住房这样的大宗消费往往需要全家集体决策，反复权衡。

　　置业者对住宅品质要求越来越高，不仅着眼于面积、质量，社区、环境等条件都要综合评价考察。

　　目前房地产开发商虽然在销售中也采取了一些积极的服务措施，但“作秀”、“炒作”的成分居多，总体上来说，仍然是没有为置业者提供一个真正轻松的消费环境。谈起购房史，颇多无奈。

　　张扬，一家中外文化交流公司工作的职员。

　　张扬说：“都说买房难，其实买好房子更难。但凡户型、面积、朝向均令你满意的房子，售楼小姐总会告知，对不起，这个户型已卖完了。再换一家，情况可能还是如此。”不过她们往往要求你留一个电话，说等等看，也许有交订金不要的。其实她们就是把一期的房子留到了二期的同等价位再去卖。”他看房子的历史少说也有两年多。

　　�犌姨�一听张扬先生关于买房子的经验之谈：“你到有点名气或新开的楼盘逛，经常可以看到人头攒动。售楼小姐们展示的房屋销售报表，也无一例外地显示楼盘销售的火爆。给人的感觉，这个楼盘炙手可热，下手晚了，过了这个村可就再没这个店了，让人不自觉加入到了购房大军中去。

　　“后来我才了解到，有些在售楼处排队的人并不都是买房者，而是开发商雇来的‘房托’！楼盘到底销售了多少，有可能就是个谜。

　　“开发商就是抓住了购房者的这种从众的心理。等什么时候交完了房钱，办完了手续，领到了钥匙，装修，搬家之后，你可能会发现，其实这里还有不少的房子空着。所以买房时一定切忌冲动，头脑一定要保持冷静。”他们的话令人深思。Page:1

　　四、期房成“欺房”？

　　“买房犹如买彩票，不知咋样能中奖。”大胆假设，小心求证，反复权衡之后痛下决心，赌了！

　　掏出辛苦攒下的积蓄，买下一个“梦想”的业主们，等到入住收房那一天，应是最让人有归属感、最让人心静的时刻。可是，一系列事情也许并不能让人如意，“梦想”被重重地摔在地上，失望、委屈，进而怒火中烧……

　　看楼时，楼下明明还是空地，可入住后，却发现变电站成了自己楼下的“邻居”；最初看的规划图和销售广告上，空地还是一片花园，可通知去收房时，发现绿地处又在建了商品房；家庭室内说好的绿色装修，一经检测，发现甲醛超标，厕所里仍然有异味……这种期房变“欺房”的变戏法，让人们着实体会着：买房难，入住更难！

　　怀着一份美好的憧憬，王欣女士在北京购买了一套被称为××花园的期房。她告诉记者，在等待了两年后开发商通知她验收房子的那天，她满心欢喜地去验房，却大呼期房“猫儿腻”太多。

　　“当时它的广告宣传特别诱人，绿地多，又有游泳池，又有网球场，还有社区活动中心，广告上说得很好的，如果照它那个宣传，应当算是一流的住宅了。可实际情况与宣传情况却存在巨大反差：原来的外飘窗设计改为普通窗；最初宣称的种植各种花木的图景，现实中只是不值几文的小树和小草，绿化的草坪少得可怜；网球场也早没了踪影，楼前是近在咫尺的楼，看着眼前的钢筋水泥，而阳光却很难见到一缕……我们找开发商进行交涉，可遇上这样的糟心事，用多少钱才能补回来呢？”事实上，记者采访的很多业主都和这位女士的感觉一样，延期交房、规划改变、道路未通以及质量问题等总是发生，其中问题叫得最多的是“货不对板”，开发商对业主的承诺没有兑现，例如面积缩水，小区绿化面积与承诺不符。当初售楼小姐描绘的美景成了“镜中花”，巨大的心理落差确实难以承受。

　　中央电视台曾对部分购买期房的市民作过调查，近九成的人士遇到过开发商承诺不符的情况。那么，发生的主要问题是什么？开发商擅自更改规划，比如说原来的绿地就变成了一个新的商业楼了，比如说小区的格局发生变化，碰到这样情况的人占到了五分之一多；18%的人遇到的问题是房屋质量出了毛病。比如经常漏雨，精装修的地板翘起来；17%的人发现房屋面积不符或者公摊面积超过规定范围；16%的人不能如期办理产权证；15%的人被强制交纳代收费用；13%遇到的是没有按期交房。

　　2005年8月，中国人民银行发布2004年度房地产金融报告，针对期房中的金融风险问题，提出建议取消期房的销售制度，改为卖现房，立即引起了轩然大波。赞成一方说期房是万恶之源，房地产市场上现在这种欺诈、虚假广告，承诺不兑现，全部是期房惹的祸。反方则认为如果改卖现房，显然房地产商要投入更大的资金，最终还是“羊毛出在羊身上”，消费者来埋单。那么，一些消费者又是如何看的呢？

　　在记者采访的大多数市民中，普遍希望买现房，但在实际操作中，六成以上的人士还是买了期房。

　　家住北京劲松的马先生表示，如果购房的话，现房肯定比期房安全一些，可以看得到，实地考察，房屋的质量、具体的环境及其他的配套设施很容易得出性价比。我原来买期房就光顾着挑便宜，却带来无尽的麻烦，现在感觉还是选现房好。

　　而在某中央媒体工作的张建平先生则有着自己的看法：“买块肉还得挑挑肥瘦，买房子更是家庭中最重要的消费品。当你对着一大堆不知道真假的广告和图纸，让你掏钱就买，的确心里不踏实。但是现实生活中，可以挑选的期房还是多一点，价格上相对会优惠至少一两千。选择有实力一点的开发商，就算赌一把也值。”看来，期房有无数的不确定性，特别是更改规划，房屋质量，房屋面积，办理产权证，代收费用，但只要一谈到价位，就对不少购买者有着无尽的诱惑，大有“一俊遮百丑”之味。

　　五、谁在为房价上涨支撑？

　　北京师范大学博士生导师董藩教授分析，如果剔除了上海与杭州的泡沫成分，北京真实的房价水平仍然可能是全国第一。造成这种情况的原因，主要是北京存在与众不同的“六最”消费因素说：

　　北京拥有全国最大的以公务员为主体的官员阶层；拥有规模庞大的国内驻京办事机构；拥有规模庞大的涉外机构；拥有全国规模最大的白领阶层；拥有全国规模最大的科教队伍；拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员。

　　在上海，业界也流传着“9大理由”：世博会的拉动、跨国公司大量进入、海外购买力的强力支撑，如此等等，为后市看涨提供支撑。

　　业内人士分析，目前有20万台湾人在上海工作或学习，定居人数超过2万人。仅港台人士在沪购房总量就已超过200万平方米，购房余额逾百亿元，外来人口购房占上海商品房销售总量的53%。

　　由于看好上海未来的发展前景，许多实力雄厚的境外地产公司携巨资来上海投资开发房地产，一些跨国公司将拓展亚洲市场的商务总部设在上海。

　　与此同时，境外资金大量涌入更是助推了中国房价上涨。

　　中国人民银行公布的上海市2004年金融运行报告称，2004年前11个月，涌入上海房地产市场的境外资金总量超过222亿元。

　　其中约150亿元用于房地产开发，占当年上海房地产开发总投资的12.7%。Page: 2

　　六、剥去房价上涨各种冠冕堂皇的“外衣”

　　不断攀升的房价，似乎成为一部“压榨机”，购房者在房贷上透支了未来数十年的消费能力。那么，究竟是哪些非正常因素抬高了房价？

　　国务院发展研究中心的有关专家指出，要稳定楼市，必先剥去房价上涨表面上各种冠冕堂皇的“外衣”，示人本相。房价飞涨不是某个原因、某个力量单方面作用的结果，而是多重因素、不同利益主体相互影响、纠合，共同推动了房价上涨。不铲除这些非正常因素，降温楼市无异于抱薪救火，“薪不尽，则火不灭”。

　　———价格联盟：开发商拉高房价？

　　楼评人士蔡为民指出，2000年以前，刚复苏的房地产市场遵循的是成本定价，商品房售价基本上是成本加合理利润；2001年至2003年走向火热的楼市选择的是市场定价，房价基本由供求关系决定；而2004年以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态。伴随着住房需求不断释放，楼市开始成长、繁荣，而各地的大房地产企业也开始在利益极大化的共同追求中默契配合，渐渐结成价格联盟。

　　细心的人士注意到，在福布斯中国内地首富榜单中，主业从事房地产的富豪逐年上升：2001年，29人的主业是房地产，且前10大富豪中有5位开发商；2002年，25人主要从事房地产开发、近一半人涉足房地产；2003年，经营房地产的富豪增至35人；2004年，升至45人。短短十几年内，中国房地产业以超乎常规的速度催生了众多亿万富翁，这在其他地区、其他产业无法想像。而在福布斯全球富豪榜中，主业做房地产业的极少，全球房地产业的平均利润率一般也只有5%。

　　朱林兴教授指出，一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间，合谋制造虚假信息，相互联手抬价，逐层加码，利益共享。另一方面，价格同盟在所谓的“定价策略”方面也有体现：几乎所有新楼盘开盘，都会以周边已售或待售房价作为定价参照，相互竞价。

　　“你每平方米涨500元，我就涨800元，以价格高低来显示自己楼盘品质的优越。”朱林兴说，“房地产公司正是依靠这种价格同盟形成的垄断地位，取得了大大高于生产价格的超额垄断利润。”———“经营城市”：地方政府放纵房价？

　　开发商为何能轻而易举地形成价格联盟？近几年各大城市的房价为何只升不降？一个重要原因是：地方政府“经营城市”的做法，事实上对房地产市场起到了“托市”之效。

　　在1999年以前，为拉动内需，各地都出台了鼓励购房的措施，譬如实行买房退税、贷款优惠等。

　　但与此同时，地方政府“剑走偏锋”，纵容了房价节节高涨。

　　其一，拔苗助长，急于将房地产培育成支柱产业。由于投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，不少地方政府在产业规划中，都将房地产业定位为支柱产业来发展，目标是“在5到10年使其增加值占到GDP的10%”。

　　其二，不对商品房进行成本、利润核算，作为生活必需的商品房，其定价完全放开，基本是开发商报多少是多少。

　　一位不愿透露姓名的业内人士表示，个别城市的个别区县，为了抬高区域“档次”，开发商将房价定得越高反倒越容易取得预售许可证，反之则要一等再等。

　　这位人士质问：“这不是在引导房价走高是什么？”其三，对外地人买房不作限制，纵容炒房。房地产市场的区域性特征明显，健康的楼市必然以本地购买力作为主要支撑。但为了活跃市场，许多地方对外地人购房、炒房不加限制。浙江大学房地产研究中心温海珍认为，房屋最基本的功能是居住，政府应鼓励居住、限制炒作。

　　七、房价飞涨的另外两个因素

　　没有源源不断的资金支持，高房价就像纸船下水，撑不了多久。

　　因为，大多数房地产商的资金来源至少有两个通道，一是自己用土地向银行抵押贷款，二是买房者从银行按揭的资金也流向了房地产商的账户。

　　充足的资金使房地产业保持了高速度发展，也使空置房和房价一样长年双双保持在高位，房子多年卖不出去，却不见开发商破产，这一点绝对是中国特色，用经济学原理无法解释。

　　买房按揭的比例由银行决定，但房子的价格却由房地产商决定，自然房价越高，从银行贷出来的资金越多。

　　———信息垄断：“房托”抢占话语制高点？

　　事实上，光靠地方政府和房地产商，还不足以操控房地产的价格。

　　近年来，一些专家、学者，在或明或暗的“赞助”、“邀请”下，频频出现在各种论坛、媒体上，只说一些利益集团需要他们说的话，宣传房价看涨的种种理由。

　　只要稍加留意便会发现，近年来，在房地产市场上，一个庞大的房地产利益集团正在形成。

　　开发商、地方政府相关部门和一些“专家学者”、房地产研究机构以及部分媒体联手，占据行业话语制高点，并形成一个行业性的“话语链”“房托”：

　　当央行规范房地产业资金运作的121号文件一出台，他们就开始“研讨”、抛出“高地价导致高房价”；当央行提示信贷风险、要求商业银行严格审贷时，他们说：“融资成本增加，房价将会增长”；当有人警告房价虚高应该降温时，他们大加反驳：“中国房地产绝无泡沫，至少也可以繁荣20年”；当“新国八条”出台时，他们甩出“不能搞行政一刀切，还是要重市场调节”；当公众要求公布房价“成本清单”时，他们立即撰文公布房产“清单”不能撼动高房价……

　　总之是只唱房价看涨“同一首歌”。

　　“就像当年和庄家沆瀣一气的股市‘黑嘴’一样，这些人事实上是当起了‘房托’。”资深房地产观察人士顾海波直言，相形之下，楼市“黑嘴”们更有市场，对舆论的导向作用更大。

　　———“追涨杀跌”：炒家哄抬房价？

　　当股市跌破1200点时，人们才幡然悔悟2002年股市冲击2400点时的乐观是多么的盲目。在北京、杭州、上海等地，商品房成了一些人的投资品，炒家将楼市当作了股市。起先还是外来“炒房团”活跃于楼市，随后，在身边“谁买房谁赚钱”的诱惑下，手上稍有闲钱的人甚至是普通人家也蠢蠢欲动，加入投资商品房的行列。

　　在上海，自2004年第三季度以来，外来人员购买高档房的比例不断上升。

　　到了2005年一季度，中心城区高档房70%的买主是外地和境外人员。

　　价格越贵的房子，外来人员的购买比例越高，中心城区高档商品房供不应求，房价上升。

　　而高档房价格的上扬，又对周边中档房、甚至城郊的低价房价格、行情走势产生向上的拉动作用，最终对普通市民的心理预期产生很大影响，刺激“追涨”或跟风提前消费。

　　高价房对房地产商来说似乎没有任何风险，最终的结果只有两个，要么卖给买房者，要么抵给银行。

　　扛住了高价也就扛住了高利润，最后通过按揭转嫁到买房者头上。

　　“泡沫”之后，房地产商拿走丰厚的利润，银行得到稳定的利益，而最终所有的问题只有一个人来扛，那就是买房者。Page: 3

　　八、利润大厦如何砌成？

　　2005年底国家统计局发布的经济普查第三号公报显示，房地产企业2005年的利润超1200亿元。

　　“利润大厦”如何砌成？“四两拨千斤”是开发商的惯用生财手段，用一两千万元的资金，开发1亿元的项目，比比皆是。一位曾在房地产业摸爬滚打十年的业内人这样评论，在中国，开发商是使用“高杠杆”做买卖的，80%的房地产开发资金来自银行贷款，自有资金只有20%。

　　房地产商徐扬（应被访者要求用化名），2003年底与朋友合股开发西南某城市楼盘。楼盘并没有建在市区繁华路段，制定的均价为2600元，看上去价格并不算高。那么他的楼盘能获利多少呢？

　　2005年8月，他告诉记者，目前楼盘一期已售罄，二期顺利开建，每平方米也就挣个600元。

　　600元和房地产暴利似乎距离遥远。见记者疑问，他得意地说：“你们记者算不来账，老百姓卖套自己的房子每平方米挣600元，当然发不了财，但我们的楼盘是36万平方米，你算算我全部卖出去之后挣多少，快两个亿啊！”他向记者独家提供了一份建筑成本清单，解密这座楼盘的“利润大厦”是如何一砖一瓦砌成的。

　　项目开发用地：180亩（12万平方米）具备以下条件：

　　1、地价：80万元/亩。

　　2、技术指标：楼盘类型为小高层电梯公寓（12层）；容积率为3；绿化率为36%，建筑密度35%。

　　3、策划公司全程代理，代理费及广告费为总销售额的4%。

　　4、设计费15元/平方米（按总建筑面积计）。

　　5、土建造价1300元/平方米，园林绿化硬化造价80元/平方米，市场销售均价2600元/平方米。

　　6、几项主要税收：土地增值税按销售额1.5%；营业税按销售额5%；契税按总地价3%；企业所得税按销售额2%（此项我们楼盘免交，因高新区有优惠政策）。

　　开发商提供的成本测算如下———

　　一、项目总建筑面积：180亩（12万平方米）×3（容积率）=36万平方米；绿化面积：180亩（12万平方米）×36%=4.32万平方米；硬化道路：180亩（12万平方米）×29%=3.48万平方米。二、销售总额：36万平方米×2600元/平方米=9.36亿元。

　　三、180亩土地成本：180亩×80万/亩=1.44亿元。

　　四、工程土建总造价：36万平方米×1300元/平方米=4.68亿元。

　　此处数据为土建总造价，实际只要四五千万元即可启动开建楼盘，建好一栋卖一栋，并不用一次性投入这么多钱。

　　五、各种配套费用如下———

　　设计费：36万平方米×15元/平方米=540万元；园林道路：绿化4.32万平方米×80元/平方米=345万元；硬化道路：3.48万平方米×80元/平方米=278万元；水电及三通一平、报建等费用约2500万元；三通一平费用各楼盘的差异较大，凹地或沼泽地成本要高些。

　　六、营销策划及广告投入：9.36亿元×4%=3700万元。

　　七、需交的主要税：增值税9.36亿元×1.5%=1404万元；营业税9.36亿元×5%=4680万元；契税1.44亿元（总地价）×3%=432万元；还有一些小的税费和公司日常开支，没有计入。

　　八：项目总投入：约7.4亿元。

　　九：利润（粗算）：9.36亿元-7.4亿元=1.9亿元。

　　理论利润率：1.9亿÷7．4亿=25%。

　　九、拿到了地就上了赚钱的大路

　　开发商解释说，实际上的利润率远不止这些，没有哪个房地产商那么傻会把总投入砸下去搞一个项目，他们都是分期滚动开发的，因为前期只需投入1.4亿元的土地成本加上四五千万元左右土建资金就可以启动楼盘了。

　　当然，这部分费用我们基本是自有资金，所以相对那些向银行贷款启动的开发商，我们的成本要低些。再加上通过预售实现资金滚动，所以如果算实际的利润率，应该是100%甚至更高的回报。

　　他说，其实一些房地产商手上都有猎头公司招来的资深会计，可以将楼盘账目上的成本金额加大，如明明赚1亿元的楼盘，可以处理成只赚4000万元。对外界造成楼盘成本高，不得已提高售价的假象。

　　当然，有的还善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，想办法在销售新楼盘时注册一个新公司，仅这一项也可以省下数百万元甚至上千万元的税款，成本又被巧妙地压低了。

　　他透露，楼盘开建后也暗藏着一些省钱的猫腻。

　　像外墙涂料、塑钢门窗、铝材、防水作业等诸多土建环节，开发商都可以想出办法节约成本，最常见的就是采购便宜原材料，有的甚至直接减免一些程序。

　　一些开发商透露，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2，而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，把楼盘的容积率调高，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍甚至5倍土地面积的商品房。

　　“平地拔高楼，利润马上成倍增长。”开发商徐扬坦言，“提高楼盘容积率的同时把绿化环境做好，是楼盘既省成本又能卖高价的妙招。”他说：“绿化的成本并不高，大范围铺上草皮，再种上便宜的乔木、灌木，摊下来一平方米也就是100元多一点，但做出来的整体视觉效果很好。人家来看楼时，看到这么大块绿地赏心悦目，每平方米即使多掏个三四百块也愿意。”孙国平（应被采访者要求采用化名），2005年时39岁，在房地产业“打拼”了6年，做了近20万平方米的楼盘，已积累下4000多万元的资产。

　　他向记者吐露了业界圈地、盖房、卖房中一些不为外人知晓的手法，现实录如下：

　　———“拿到了地就上了赚钱的大路”时下，在股市低迷、其他行业利润不理想的情况下，不动产投资成了热门。

　　连小投资者都流行“抢房就是抢钱的说法”。

　　国家出台的政策鼓励购房按揭，地价不断上扬，房价飙升，谁见了会不动心？商业银行也纷纷抢这碗饭。

　　眼下房市景气，我们的投资回收很快，看上去是个多赢的结果。

　　谁都知道，在房地产这个行业要站稳脚跟，必须有雄厚的资本和较好的土地储备。

　　现在各地做房地产赚得多的，大多是在前些年“圈”得了大片的土地。能不能圈到土地是做房地产成功的关键。

　　现在各地都在搞开发，一个重要的手段就是卖地生财，有些地方地都卖滥了。

　　房地产开发商都知道抓住地方领导干部的心理，掌握第一手消息很关键，“招商引资”、“改造”、开发建设政策一出台，土地里就有机可乘。

　　只要我是一个“有实力”、“有背景”的企业，我就能够用很少的订金，甚至不花钱，而得到协议用地，剩下的地价款先欠着。

　　要么换个方式，包下一条旧街道的改造或者一个地方的“亮化工程”，投资不算大，但是可以换得一块或可开发、或可融资、或可出让的土地，甚至还有一批商铺。Page:4

　　十、卖房的故事

　　———“关键地方肯下力气，就能打通各种关节”拿到了地，就成了投资商，就可以利用优惠政策开始融资、合作、卖楼花。尽管房地产法规对土地使用权的取得和房地产预售有严格的制度规定，但制度是人制定出来的，只要在关键的地方肯下力气，就能顺利打通各种关节。

　　如果没有钱开工，有建筑商，有银行帮忙。现在房地产企业多，建筑企业更多如牛毛。

　　建筑商垫资开发是业内不成文的规矩，他们不但要先帮着把楼盖到封顶，还要交给开发商保证金。

　　只要开始合作，就是一条船上的人。拿到了地，可以找一家手段高明的土地评估所运作，最后得到的项目开发贷款肯定不低于买地的价钱。这笔钱可以用来应付一部分债务、发工资、做设计、搞宣传等等。

　　接下来就是设计规划。

　　现在设计单位竞争也激烈，只要先付少量的费用，你就可以拿到想要的“欧式”、“美式”、“港式”的设计方案。按规定拿到预售许可证才能卖楼。但气派的开工仪式后，将富丽堂皇的效果图和模型摆好，就可以避实就虚地展开“内部认购”、“内部认订”工作。事实上，这时候拿到预售许可证并不困难。

　　然后，就是轮到写手、广告精英、地产经纪登场。只要炒作得手，引起“轰动”，制造“紧缺”，带动人气，钱就会源源不断地流进腰包。

　　�牎�——“玩的就是买主的心理”房地产盯的不是穷人，因为现实是“买房的人在不断买房，买不起房的人怎么也买不起房”。

　　卖楼当然并非易事。

　　�犑紫纫�制造热度，针对消费者“买涨不买跌”的心理，要变着法儿造势，制造楼市火爆的景象。

　　没有人买，可以雇人来“买”。项目一“开盘”就会演绎成“某某花园开盘狂销数百套”，或者“某某广场售楼风暴，首期一百个单位当天被抢购一空”，这些故事往往有感人的图片和图像证明。

　　买房的人动心后，就上了套，可以做的文章就多了。

　　买房子的人当然也不懂得如何精确计算和测量，当然也不会去详细核查他们看不懂的工程图纸，建房成本、开发商许诺的高档原装进口材料都无法鉴定。

　　房产销售高手能日进万金玩的就是买主的心理。一个均价每平方米6000多元的住宅楼，可能“起价”每平方米只有4000元，但你绝对买不到这种房。买主即使能以较低的价格成交，事实上还有各种各样的附加费在后面等着。

　　其次要显示房屋销售背后的“坚实保障”。按照业内时髦的说法，房地产已进入“品牌”时代。

　　随便走进一家楼盘，你就能见到各种质量奖、生态奖、环境奖、设计奖，一个比一个响。

　　这些优质工程背后都有一大批“国际力量”在“支撑”。

　　什么法国设计方案，什么地中海风情，什么美国贝尔格林环境设计理念，ISO国际认证，什么欧洲汤森管理模式，超五星级服务，VIP高级名流会所，国际连锁机构……

　　概念也被炒到了极致。水景花园、香樟别墅、智能数码、生态人居、绿色环保、人性化设计，要什么有什么，只要能打动买主的心。这些充满诱惑的东西总能勾起人们的购买欲望。

　　楼盘卖得差不多了，原有的“湖景”、“园林”很快不见了，或者干脆这些地块就又建起了新的商品房。

　　我所说的这些，都是这个行业里的不规范现象。现在这个行业红火，大家都往这里挤，谁也说不清现在房地产业究竟是不是“泡沫”。

　　不过可以肯定的是，随着国家土地交易的逐渐成熟，行业管理的日趋完善，往后可不像过去那么容易做了。

　　十一、“银子装进口袋，把风险留给银行”？

　　地产商本来想悄悄地发财，不料出来个胡润等各种国内富豪排行榜，房地产富豪几乎连年占据半壁江山。

　　“暴利”，用经济学的术语解释，就是超额利润，即超过正常利润的那部分利润。

　　产业经济的规律表明，通过创新和承担风险获得的超额利润，对社会有益；而垄断的超额利润是垄断者对消费者、生产者或生产要素提供者的剥削，是不合理的。

　　一些专家认为，无论如何，“品牌”不是“暴利”的遮羞布。房地产业就是通过垄断获取的超额利润。

　　由中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会等作的一份调查结果显示，我国私营企业行业利润差距大，房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第二位的电力煤气业高1倍多，比平均水平高5倍。

　　房地产业，在中国一直是个具有诱惑力的行业，主要原因就是房地产投资可以利用财务杠杆以小搏大。

　　根据央行的调查估算，近年来百分之七八十左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷；同时建筑商垫资开发已是业内不成文的规矩。与此同时，很多开发商还通过“内部认购”、“内部认定”的形式在拿到预售许可证前就开始卖楼，玩起现金流游戏。

　　正因为房地产企业与其他企业不同，存在着建筑商垫款和客户的预售款这一其他行业不可能具有的优势，因此，与20%左右的销售利润率相比，一些开发商的投入产出比就可达到数倍甚至数十倍。“将银子装进口袋，把风险留给银行。”专家指出，房地产开发企业自有资金逐年下降，说明房地产企业在吹大金融风险的泡沫。一项调查显示，房地产业自有资金的利润率竟为同期社会平均利润的10倍以上，2002年甚至高达16倍。

　　业内人士反映，在考察房地产这一特殊行业时，房地产开发企业的自有资金利润率，比行业平均利润更能说明问题。

　　综合上海市统计局公布的数据发现，近三年来，上海房地产开发企业的自有资金逐年下降：2001年为18.84%；2002年为17.53%;2003年为16.94%。

　　但同期房地产开发企业的自有资金利润率却居高不下：2001年高达38.12%；2002年达到86.36%；2003年达到74.24%。

　　房地产开发商究竟是如何获得暴利的？业内人士反映，房地产行业暴利的玄机主要在以下三个环节：

　　一是开发前走门子，囤积土地。

　　从某种程度上说，房地产的超额利润一部分来源于政府对土地的垄断供应，即行政性垄断。

　　表面上看，全国房地产企业超过4万家，是充分竞争行业，但由于房地产业的上游土地市场是政府独家垄断，政府“一个口子”供地的土地储备和招拍挂政策，实际上充当了土地供应的垄断商角色，这部分垄断利润很大一部分通过协议转让流入房地产企业。

　　在国外，土地占整个房地产成本的一半以上，而在我国，地价占房价的比重不过20%左右。如果说土地批租是房地产行业高利润的源头之一，那么征地和拆迁中的低补偿则是其来源之二。

　　2003年7月1日以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占5%，95%是协议出让。

　　一般而言，透明度极低的协议转让的地价不到挂牌招标地价的1/2。

　　以2003年12月8日，北京市首宗拍卖的地价为例，其底价是4.3亿元，最终的成交价是9.05亿元，若以“协议出让”，价格不会超过底价，由此可窥见开发商在拿地环节上的暴利空间有多大。Page:5

　　十二、暴利玄机何在正因此，开发商对囤地情有独钟。

　　由首都经济贸易大学洪亚敏教授主笔的《2004年中国房地产市场年度报告土地市场分报告》显示，1998年至2003年，全国“土地购置面积”的年均增速为32.4%，明显高于同期房地产开发的“施工面积”、“竣工面积”、“新开工面积”以及“商品房销售面积”的年均增速，全国待开发土地面积逐年增加。最近6年里，有6.6万公顷的土地闲置未动，比近3年全国房地产企业完成土地开发面积的总和还要大。

　　这些开发商为何囤地不用？目的之一就是坐等土地升值。

　　目前，在北京有房地产开发商将近4000家，但真正有开发实力的不足500家，而大部分开发商靠土地运作照样生存。

　　上海市土地问题专家朱林兴教授指出，目前市场上销售的商品住房用的大多是2003年7月以前取得的土地，价格非常便宜。而几年后，地价倍增，转手就是钱。

　　上海某投资集团一位负责人坦言，一直以来房地产开发商几乎没赚过产品的钱，整个行业的利润来源主要是土地利润。在中国房地产业的20年发展史中，开发商一直依靠“资源理论”获利。

　　二是开发中爆炒概念，放大在建楼盘的附加值。

　　开发商们对制造、炒作概念，比提高产品的质量更热衷。

　　所谓亲水概念、大学概念、休闲概念、地铁概念、奥运概念、世博概念……不一而足。其“赢钱捷径”是“创造概念——炒热概念——托出楼盘——拉动房价”。

　　譬如轨道交通概念，就成了上海开发商的一大卖点。这对购房人的真实意味是：因为你买了一次单，所以你得买第二次单。

　　因为轨道交通作为公共产品，是由政府用财政投资建造的，而政府的财政支出源自纳税人的钱。

　　通过各种途径取得地铁周边地块的开发商并没有因为建造地铁而多付钱，却通过猛炒地铁概念，最终让购房人掏更多的钱。

　　三是销售中操纵市场、拉抬房价。

　　2005年二三月份，上海市房屋土地资源管理局集中查处了一批违规售房、哄抬房价的开发商。其中一处楼盘499套房子成交了1707次，合同撤销1238次……

　　越是高价楼盘合同撤销率相对越高。一位朱姓代理商说，合同频繁撤销多是开发商与中介联手炒作的结果。

　　开发商操纵房价常用的“三部曲”——

　　先让中介在开盘前一周就陆续雇用民工排队，制造紧张气氛；然后，在开盘时，让部分房源被中介或内部员工等虚拟“客户”，以高于申报价格10%到20%的高价签订合同；中介以此价格为“标杆”，开始到排队的真实购买者中去兜售，哄抬价格；这时，真正的买房者中开始有人憋不住“上钩”，以高价或加价从中介手里买进，购房者中随即产生“羊群效应”，引起大批抢购；最后，开发商开始大量出货，中介手中的房子也乘机出手。

　　等大部分房源售完时，开发商再以各种理由，撤销当初“演戏”时所订的高价合同，收盘谢幕。

　　此外，房地产行业高利润的一个主要来源是偷漏税。在北京市地税局公布的2004年二期欠税公告中，15家欠税企业绝大多数为地产企业、建筑公司，且欠税金额巨大。

　　有学者分析，那些着意宣传“暴利”有理的人，说明了地方政府已被“挟持”，其实有些就是“官房勾结”。一些房地产商在短期内成为富豪，不是凭正常的市场竞争，而是利用政府权力对城市弱势群体及农民通过土地资源获益，打着市场的旗号，卖着市场的价格，享受着计划的优惠。Page:6

　　十三、揭开房价成本面纱

　　当中国房地产业以超乎常规的速度发展时，房地产的利润到底有多少却成了解不开的谜。开发商知道却讳莫如深；购房者觉得房价高得离谱却无力证明……

　　建1平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有多大？房地产商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。

　　2005年8月，福州物价局公布房价成本之举措在业内掀起轩然大波。一份楼盘的成本清单，让开发商蒙了：不是市场经济吗？一个愿打一个愿挨，嫌贵你可以不买，成本是商业秘密怎能公布？

　　这之后，围绕着要不要公布、能否进行真实核算、公布房价成本到底有什么意义等问题，在广大民众、学者和房地产开发商之间展开了激烈的争论。临了，相关部委表态：公布房价成本“符合群众利益”。

　　房地产业关系国计民生，“居者有其屋”又是全面建设小康社会的主要目标之一。无论如何，房价应更接近真实成本。政府有责任适当干预，让开发商保持合理利润而不是暴利。

　　公布房价成本之举，被《南风窗》杂志评为2005年“为了公众的利益”年度组织奖。

　　建1平方米商品住宅到底需要多少钱？

　　2005年8月上旬，记者在调研中获取了一份福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。

　　�牼�测算，开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。

　　在全国35个大中城市中，福州市的房价位于中等水平。来自福建省统计局的数据显示，2005年上半年福州市商品房平均销售价格为3587元/平方米，同比增长11.64%，其中商品住宅销售价格为3228元/平方米。福州市物价部门对当地挂牌出让的101块地逐一进行了成本核算，结果显示，商品房的社会平均开发成本在2019元/平方米至2305元/平方米之间。

　　为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，记者选取了福州市一个较有代表性的中档楼盘（福州××花园），按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了较系统的“成本核算”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达60.2%。现粗略列出这个楼盘的住宅房产“成本清单”—————

　　福州××花园（8月上旬，楼盘销售员告知销售均价3900元/平方米左右）

　　1.地价：683元/平方米。2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这一地块，面积320余亩，小区规划建筑容积率为2.27，规划建筑密度为23.7%，总建筑面积为48.5万多平方米，其中商业建筑面积为1.45万多平方米。将地价摊入小区建筑面积，可得出商品房的地价成本。

　　2.土建和安装成本：875元/平方米。这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。

　　3.配套建设费用：486元/平方米。这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。

　　��4.开发商的运营成本：390元/平方米左右。这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告收入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的10%。

　　综上所述，保守计算该项目总成本约为：683+875+486+390=2434元。开发商利润约为：销售均价3900-总成本2434=1466元。

　　开发商利润率为60%左右。

　　十四、房产“清单”背后折射的暴利玄机

　　相对于房价畸高的上海、北京等热点城市，福州属于房价中等的二线城市。而记者选取的这个楼盘无论从销售均价和开发档次看，在当地属于中档或稍偏上水平，有较大的代表性。这份清单显示，相对于开发成本而言，这一楼盘约60.2%的利润率明显过高，房价偏离了真实成本，而开发商动辄以开发成本高为高房价辩护显然站不住脚。

　　一是正常的房价应该是成本加上合理的利润。因此衡量房价是否正常、房地产利润是否合理的关键，是房地产开发建设的成本。而通过对商品房的相关费用等成本进行细化测算，发现一个楼盘每平方米的真实成本也就两三千元，而销售均价有的却达到了四五千元，有的利润率高达90%。福州市物价局负责人表示，根据有关法律法规规定，企业自主定价需要以成本为基础定价，低于成本的低价倾销和大大高于成本的暴利，都是与相关法律规定相悖的。

　　二是表面上看60%的利润率算不上什么，可房子不同于普通商品，它总价高，意味着开发商能够轻易获取巨额利润。还以福州的这一楼盘为例，老百姓要买一套100平方米的房子，总价是39万元，按其60%的利润率，意味着开发商每平方米赚1466元，一套房子就赚14..66万元。照此推算，这一建筑面积达48万多平方米的楼盘，可获利7亿多元。

　　三是“清单”显示地价（指挂牌出让的土地）在房价中所占的比重并不是很大，开发商所持的“地价决定论”站不住脚。在这个楼盘中，地价所占比例约为17.5%。据福州市物价部门对该市市区商品房社会平均成本测算，地价占房价的20%左右。

　　京城一位开发商坦言，从长期来看，这轮房价上涨带来的是整个行业利润的下降，而短期内一些掌握土地资源的开发商就莫名其妙地获得了利益。从某种程度上讲，房价上涨，土地、拆迁费用也增加了，甚至带动建筑材料也可能上涨。比如1平方米上涨200元，最终开发商可能获益几十元，但是大家利益均沾，可只有房地产商扮演了“黑心人”。而房价如果下降，要承受的就是开发商。但由于大家短视，每个人都希望上涨。

　　那么，房价是否如开发商所言，由供需决定呢？记者在采访中发现，一些开发商善用“虚拟成本”、“虚假需求”、“预期价值”、“设计概念”等来为其高房价自圆其说，如黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产……珠海某楼盘，本来位置较偏，远离市区，但开发商极力渲染企业的品牌效应和预期中的跨海大桥将带来诸多便利等，房价随之被炒到每平方米5900元以上。通过炒作概念不断放大价格信号，最终的销售价格大大偏离真实成本，而这正是开发商获取暴利的玄机。面对这块虚增的高额利润，目前缺乏有效的约束与监控，而这恰恰应是下一步房市宏观调控的着力点之一。

　　A.成本测算：能否撬开房产暴利坚冰？———物价局局长实话实说福州市物价局于2005年8月份在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，这无异于一枚重磅炸弹，在房地产界掀起轩然大波。有关人士称，这是第一个用准确数据揭开房产内幕的范本，并有可能产生多米诺骨牌效应。记者随即专访了福州市物价局局长朱光华。

　　———信息长期不透明滋生房产黑幕

　　记者：当前一些城市房价过高，被不少消费者视为黑幕。测算并公布房价的社会成本有何现实意义？

　　朱光华：房地产这个行业，不少人说是暴利行业，所以政府要调控房价。其实抓住了信息透明度问题，就抓住了楼市调控杠杆的最关键部分。房地产行业是一个非常不透明的行业。在房地产交易中，购房者长期处于信息不对称的弱势地位，开发商很清楚成本是多少，购房者却一无所知。物价部门为促进房地产业健康发展，应该公布开发商的成本，提高信息透明度，解决买卖双方信息不对称的问题。

　　记者：公布商品房成本，对购房者有什么作用？

　　朱光华：可以帮助购房者明明白白消费。购房者掌握了相关信息，可以改变交易价格完全受开发商主导的局面，进而在购房者和开发商之间形成一个价格的合理形成机制。Page:7