合作建房七问七答

　　本报记者 郭威

　　质疑一：合作建房者的资金很难保证安全，有可能出现非法集资等情况。

　　提问人：大连房管局叫停个人合作建房政策的制定者之一陈处长回应：赵智强与温州市龙湾区农村合作银行浦州支行签订了协议，将合作建房款全部存进专用帐户，专款专用，并规定每动一笔资金，都要营销协会、开发商、银行以及土地出让方四方盖章签字才可以。会员在有拿地意向前，预先将钱打入指定银行，账号和密码自己掌握。在准备缴纳保证金时，所有会员在1~2天内将钱打入房地产开发商账户。与赵智强合作拿地的瑞安正元房地产开发有限公司，原是国有公司，今年5月改制，银行账号清白。

　　质疑二：开发商和温州营销协会总计收取地价和建筑成本总造价5%的管理费，为牟取利益，会人为提高成本。

　　提问人：合作建房会员回应：建筑成本通过招标产生，在投标时必须报价，经过政府部门审核后不能再有变更。而地价在招标前，开发商、营销协会与土地所有者温州市龙湾区蒲州街道江前村村委会签订协议，确保在每亩415万元之内拿下土地。如果以低于这样的价格拿下土地，所形成的节省资金，房产公司与会员三七分成。最终中标地价每亩不到411万元，且开发商没有提成。

　　质疑三：一旦出现灰色成本，“会员同意不同意凑钱，几百人凑钱，有没有人敢要？”

　　提问人：北京师范大学房地产研究中心主任董藩回应：此部分成本从管理费中支出，不向会员收取，亦不需告知会员。

　　质疑四：地产大量问题是后置的，成本后置、风险后置，责任谁来承担？

　　提问人：北京亿城地产总裁鄂俊宇回应：开发商收取包括地价和建筑成本总造价2%的管理费，并签署协议，一旦出现质量问题，承担责任。

　　质疑五：房建好了，怎么分配？你要90平，他要120平，众口难调。

　　提问人：北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲回应：会员事先已有约定，根据报名加入的时间先后和交合作建房款的先后，来确定会员将来选房顺序。合作建房会员预先按面积选择，抽签决定居住楼层。抽到三、四层的会员要给五、六层的会员一定金额的补贴。会员内部也可自行协商调整楼层或房屋。

　　质疑六：温州个人合作建房所委托的那家房地产开发公司，显然并不具备上述条件，却开始收取合作建房户的千万资金并转缴至温州市招投标中心，实质这就是一种变相的商品房买卖行为，与国家法规明显相抵触，温州市的执法职能部门如何能视而不见，不予监管呢？

　　提问人：温州大学某法学教授回应：个人合作建房没有销售环节，不存在预售。温州市房管局副局长陈胜华表示，个人合作建房是新鲜事物，还需要研究。

　　质疑七：温州市场营销协会是社会社团，不具备贷款资格；合作建房者个人按揭贷款也有许多限制，从目前情况看，银行不可能发放贷款；房地产公司出面贷款，也必须基本金充足并且四证齐全。今后，将加大监管力度，如果发现哪家银行违规贷款给个人合作建房，将严惩不贷。

　　提问人：银监会温州监管分局负责人回应：会员分3~4次缴清集资款。此次拿地缴纳的1000万元保证金，即会员缴纳的第一笔款项，如选择建筑房屋面积90平方米的缴8万元，选择120平方米的交12万元。拿地成功后，在房屋建设之前某个时间内，会员缴纳第二笔款项，金额不等。

　　根据协议，房地产公司四证齐全后，开户银行会帮助会员办理最高七成的公积金贷款或商业贷款。

　　在美国个人建房很简单

　　高山

　　在西雅图作会计师的PETER·薛，年收入有12万美元左右，但最后还是决定自己盖房子住。

　　“自助建房，不仅可以根据自己的喜好来设计房子，还可以选用品质好的建筑材料来装修，避免了千篇一律的开发商的房子。”但让PETER作出这个决定的主要原因，还是因为这个城市的平均房价在最近三年上涨30%。

　　PETER的一位朋友向他介绍说：自己盖房子可以节约30%的费用。如今在西雅图近郊的一套三居室的房子，价格都超过了30万美元，自己建房可以省下10万美元以上。

　　于是，PETER开始忙上了。他先在近郊的湖边买了一块地。在美国，买地非常方便，途径也非常多，因为土地有的是私人的，有的是国家的，只要买卖双方同意交易就可以了。像PETER这样的个人建房，一般都是从私人手里买地。

　　买到地后，PETER先到市政府规划部门办理各种手续，包括规划要点等等。而政府部门只要手续齐全，就一路绿灯。然后，PETER请来专业建筑师为自己量身设计，并将设计好的建筑图纸送政府相关部门报批。在取得政府批准后，就可以动手盖了。PETER请来了专业的建筑管理公司负责打理一切。

　　建房的地下基础工程和中国没有太大的差别，用水泥、钢筋建造。

　　上面的部分却都是现成的材料，大卡车运来后工人像搭积木一样把材料“组装”起来就行。建房使用的砖很少，主要材料是加工好的木料和一些复合板材，门窗也是工厂早就生产好的，屋顶上的“瓦”，也非我们所经常见的瓦，而是一种新型复合材料。

　　这些材料运输和安装都很方便，可省去不少人工。在美国，请一个人工干一小时的活起码需要花八美元，一天工作八小时就需要付六十多美元。所以他们建房一般都采取“短平快”的方式，工人之少、速度之快是中国建房无法相比的。比如这次Peter从拿地到入住， 还不到四个月。

　　建筑工人使用的工具也都比较先进，没有什么重活。按照施工图纸拼拼装装，一般人经过短期见习都能够胜任。工程的质量抓得很紧，各个环节一丝不苟。如果房主住进去后发现质量问题，一年内可让他们返工。

　　美国人建房很注意文明施工，建筑工地上基本没有什么噪音。如果噪音大，周围的人打电话报警后，处罚是十分严厉的。而且建筑工地的材料都堆放得很整齐，包装箱等杂物工人也都会及时清理，不污染环境。

　　PETER对《财经时报》说，自己建房子，除了省钱外，还可以保证质量，特别是可以根据自己的喜好来设计和装修房子。PETER甚至亲自跑建筑材料市场选购自己喜欢的建筑材料。

　　目前，随着房价的走高和建房手段的越来越简单。越来越多的美国人开始自己建房，他们有的是自己建独立的别墅。有的是个人合作建房——这种情况一般发生在大城市的年轻人，他们往往止步于高昂的房价，于是几个人一起集资买块地建房，多余的房子还可以出租。

　　25岁的技术员DAVID，就与27岁的哥哥在佛罗里达州合建了一栋5个房间的住宅。他们把多余的房间出租，希望五年后能把房子卖掉，然后各自买各的房子(美国对个人拥有多套住房，基本没有限制)。

　　还有一些人集资共同购买旧的公寓大楼并进行翻新改建。但一般也就十几个人。像中国那样上百人集资、买地从头盖新楼的事情，至少本人在美国期间还没听说过。

　　另外中国国内媒体说。在欧美发达国家，个人建房的比例达到了30~40%左右，而据笔者观察，在美国这个比例应该在10%左右。

(责任编辑：刘峰)