一家名为“幸福人寿”的保险公司正“待字闺中”。它的出现，或许是“住房反向抵押贷款”（以下简称“倒按揭”）进入实操阶段的标志。

　　此前不久，由中房集团前总裁孟晓苏和建设部科技司司长赖明共同上报的“住房反向抵押贷款”建议，已经得到有关部门的批示。目前保监会等相关行业主管部门正在研究具体执行方案。而幸福人寿保险将成为首家“倒按揭”运作实体。

　　[新闻名词]

　　“倒按揭”：即房产所有者以房屋产权作为抵押，按月从金融机构领取现金直到身故。相当于金融机构通过分期付款(按月支付)的形式，收购原房产所有人拥有的房屋产权。

　　幸福人寿：“倒按揭”的试点

　　在反复讨论、研究将近半年之后，“倒按揭”的实际运作实体最终被锁定在保险公司。

　　刚刚卸任中房集团总裁的孟晓苏告诉记者，他现在正忙于筹建一家新的保险公司，暂定名为“幸福人寿”。它日后的主要业务恰是孟氏宣讲一年有余的“倒按揭”。

　　孟晓苏向记者透露，目前，保监会已经初步认可以保险公司作为“倒按揭”运作实体的模式，但还未正式进入审批程序。因为目前幸福保险尚未完成原始股东募集、公司注册等筹备工作。

　　对于幸福人寿目前的筹建情况，孟晓苏表示“很顺利”。

　　记者从其他渠道获得的消息表明，幸福人寿保险的股东构成中，很可能包括一家外资或是台资金融机构，注册资本金不小于1亿元，但目前还未最终确定。

　　按照内地现行金融监管规则，“混业经营”仍为禁区。一旦保险公司涉足“倒按揭”业务，显然意味着这家保险公司将经营房地产相关业务，从而触碰监管红线。

　　不过，现行法律仍留有空间。“实际上，内地并没有以法律形式禁止金融‘混业经营’试点，所以，如果有上级主管机关批示，‘混业’并非难以突破。”一位资深金融从业者向记者分析说。

　　“决策层认可新增一家机构，而不是直接批准某一家现有保险公司经营‘倒按揭’业务，是有考虑的。”前述人士向记者分析说。“这意味着进入房地产行业的资金，不是保险业的存量资金，而是一部分新资金介入。一旦房地产市场发生波动，即便造成风险，其可能波及的也只有这一家公司，而不涉及对保险业存量资金的威胁，因此比较安全。”

　　南京模式：安全性无保障

　　实际上，在幸福保险“待字闺中”之前，在中国内地，已经有类似业务开展。今年年初，南京一个养老公寓推出一项业务，在南京市拥有产权房屋的60岁以上老人，可以将自有房产抵押给银行，而后便可免费入住养老公寓，直至身故。老人身故后，抵押给银行的房产将归至该养老公寓名下。

　　对于上述已经开展半年的业务，幸福人寿有关人士不愿评价。

　　一位熟知情况的地产界人士告诉记者，南京的“倒按揭”实际上仅是一种普通个人房产抵押贷款，只不过给付的对象和方式不同。养老公寓成为实际的给付对象，但老人生命存续期间不领取，其间养老公寓垫付其养老费用。当其身故后，养老公寓以其和当事人鉴订的合约，成为抵押房产的所有者。

　　在这样的模式下，养老者实际上不能领取现金，得到的仅仅是以现金计价的各种服务。相比之下，显然获得现金显得更为实惠和有保障。

　　“更关键的是，南京‘倒按揭’的运作实体实际上并非银行，而是养老公寓，其破产或者倒闭的可能性远大于金融机构。而在幸福保险模式中，保险公司是获得国家批准设立的金融机构，应该更具有安全性。”这位熟知情况的地产界人士对记者分析说。

　　“倒按揭”养老的操作模式

　　限制条件

　　刘建军是国家发改委财经司一位处长，参与了同温家宝总理及保监会相关领导共同对“倒按揭”产品的设计与论证。他向记者透露，按照目前的方案，未来可以投保此项业务的自然人，其年龄将被限制在62岁以上，同时，还需要对房产的面积进行限制，例如规定不小于一定的面积，以利于保险公司收回之后经营获利。

　　月支付额

　　在最为关键的“月支付额”问题上，是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。即：每月给付金额＝(房屋现值-房屋折损+房屋增值预期-保险公司预支贴现利息)/(预期寿命-投保时寿命)/12。

　　例如：一名62岁的男性，拥有一套196平方米的住房，投保时的评估值为145万元，按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损26万元，房屋与土地增值预计26万元，两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25%(按年息6%计算)，按75%计算给付额为108.75万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，则“倒按揭”的月支付额将近1万元。

　　养老保障

　　“倒按揭”期间，无论房价上升还是下跌，“倒按揭”月给付额度都不会发生变化。如果投保人实际寿命超出投保时预期寿命，仍将按原来约定继续按月给付现金。对于这是否会影响到保险公司盈利的疑问，孟晓苏表示，一旦业务量扩大之后，有超出预期寿命的，同时也有达不到预期寿命的，这样，就可以达到平衡。

　　记者了解到，在投保之前，投保人所属房产的价值将由拥有专业资质的房地产估价机构进行评估。而幸福人寿保险将专门指定、委托几家房地产评估机构专门为其进行评估业务服务，幸福人寿仅承认指定评估机构对房产的估值。

　　房产处置

　　在收购到相关的房产之后，保险公司将委托专业的房地产运营机构对这些房产进行处置。究竟是以租赁为主，还是以销售为主，届时将视房地产市场具体情况而定。在现有方案中，两种处置方式均被提出，由于短期内房地产市场处于上升周期，租赁的可能性相对较大。“不过，这并不意味着房价下降就一定抛售，还是要看当时的市场情况。”孟晓苏说。

　　违约条款

　　根据记者目前掌握的情况，在方案中，尚未涉及到对投保者“中途违约”的制度设计，有关人士表示，作为一份初步确定的方案，还有待再完善。

　　据中国经营报