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“个人合作建房能撼动猛涨的房价吗？”
朱引炜摄 一村民路过温州市蒲州街道江前村已被拍卖的地块，它将用于个人合作建房。
倪华初摄
如果一切顺利，温州个人合作建房四五个月后就可以正式动工，2008年，200多套房子可以交付
温州市区房价多在每平方米万元以上，特定地区高达2万多元，而个人合作建房比周边楼盘的平均价格低30％—40％
尽管面临诸多不确定因素，但个人合作建房仍是抑制房价暴涨的有效尝试
当国内众多城市房价居高不下、房地产市场秩序依然混乱的形势下，一则来自浙江温州的消息让全国购房者的心头为之一震——温州人率先突破个人合作建房的最大瓶颈，顺利拿到了土地。
11月15日，温州市个人合作建房项目发起人赵智强宣布，该项目委托的开发商以1．0458亿元的价格取得了温州市龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权。此次成功“拿地”，意味着赵智强发起的合作建房项目进入实质性操作阶段。
温州的突破给了人们许多期待。个人合作建房的酝酿近年来在各地时有传闻，但由于土地和融资等实际困难，国内还没有成功的先例。温州人的成功“拿地”，一跃站在了国内个人合作建房的最前沿，民间力量对抗房地产商“高价暴利”的“革命”有望在这里实现。
乐观之余，人们也不禁担忧：个人合作建房无疑将面对房地产商的集体“围攻”，还要抵御政策变动和市场变化带来的风险。处于风口浪尖的温州个人合作建房，能走到最后吗？
温州人再吃“螃蟹”
近年来，各地的个人合作建房传闻都只听雷声，不见雨点。合作建房难，难在三点：一是融资难，二是“拿地”难，三是合作者之间众口难调。各地合作建房难获突破，关键在于跨不过这些难关。2005年，西安的一起合作建房在仅仅热腾了几个月后就胎死腹中。作为发起人的西安某房地产顾问公司负责人熊晖说，政策不明、合作人缺乏信任等是失败的主要原因。
此次，个人合作建房却在温州取得了意想不到的突破。那么，温州人是怎样做的？
“成功‘拿地’有点运气的成分。”赵智强说。2004年初，温州合作建房发起人、温州市场营销协会秘书长赵智强向外界抛出了以市场营销协会牵头开展个人合作建房的计划，得到众多响应。报名者很快超过了限额，不得不加以限制，最后360多人登记住房需求400多套。2005年，他们曾寻找过几个地块，但都因地价过高等原因而放弃。
今年5月，赵智强看中了位于温州市上江路西片的14号地块。到10月30日交纳竞拍保证金的最后期限，只有会员们集资的1000万元保证金交到拍卖方手里，“拿地”成功。据分析，一方面是因为该地块面积偏小，开发商获利空间不大；另一方面是因为开发商面临宏观调控的压力，诸如销售情况、房价下跌等不可知因素很多。最终，他们以每亩400万左右的价格将土地拿下。
赵智强告诉记者，该地块占地30亩，总建筑面积约2万平方米，规划建成260套住房。据测算，这一地块均价为每平方米4100元，预计建成后房屋成本价为每平方米5300元，远低于周边楼盘每平方米1万元左右的市场价。
在民间资本充裕的温州，融资向来不是难题。赵智强说，参与合作建房者大多数是企业的中高层白领，筹集资金问题不大。而且，土地和建房资金是分批交付的，也缓解了资金压力。对部分确实存在困难的参与者，营销协会还为他们找到一家信托公司提供贷款。
赵智强说，为保证建房资金使用的公开和透明，合作建房所涉资金全部交由银行专门保管，“并只有在合作建房代表、银行、开发商、地块所在村委会4方全部到齐的情况下才能使用”。资金管理的透明，加上市场营销协会的社团组织背景，极大地增强了投资者的信心。
由于自身没有进行房地产项目运作的资质，温州个人合作建房团队还找到了一家房地产开发公司作为合作伙伴，从拿地到建成交付，全程进行市场化运作。赵智强说，如果一切顺利，四五个月后就可以正式动工，2008年，200多套房子就可以交付。
对“高价暴利”的无奈反抗
张积露是浙江泰顺县的一名中学退休教师，退休后本想在温州市区买一套房子居住，可拿出数十年的积蓄也买不起高价商品房。2005年4月，张积露加入了温州个人合作建房的队伍，成为最早的成员之一。
从全国各地的合作建房人来看，大多有和张积露一样被“逼上梁山”的意味。如今，张积露们得以向前迈进了一大步，无疑激励了全国合作建房人的士气。11月16日，来自全国各地的部分个人合作建房发起人代表在温州签署了《全国个人合作建房温州宣言》，声称“通过推动个人合作建房，解决城市中低收入者的住房问题应成为合作建房发起人的社会责任”。
据悉，温州市区房价多在每平方米万元以上，特定地区高达2万多元，这在全国地级市中屈指可数。个人合作建房比周边楼盘的平均价格低30％—40％，暴露出了房地产开发商的暴利，由此引来温州各房地产开发公司的“围攻”。
温州个人合作建房在没有竞争者的情况下，拿到了价格为每平方米4100元的土地。这其中显示出来的高地价，也是目前房价居高不下的原因之一。然而，高房价损害的不仅仅是老百姓的“安居权”，也包括地方的竞争力。赵智强说，由于房价太高，温州企业中高层管理人员的流失成为一个普遍现象。个人合作建房无疑也在向政府发问，在保障中低收入群体的“安居权”上，他们应该承担怎样的职责？
有专家指出，温州合作建房“突围”后遭到房地产商“围攻”，向市场发出了强烈信号：房地产市场需要多元的建房模式，以撬动目前僵硬的既得利益格局。温州的“突围”还向房地产商发出了“宣战书”：楼市不整顿，迟早要被人们抛弃。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，从经济学角度来看，个人合作建房显然是一条违背专业化分工的倒退之路，违反市场经济原则。当然，如果房市能走上健康发展之路，房价理性回归，个人集资合作建房也就大可不必了。
在政策和法律上“走钢丝”
业内人士指出，个人合作建房，目前还是法律和政策上的盲点，但不排除国家出台规范性甚至排斥性政策的可能。此外，如果房价在两年之内大跌，个人合作建房还有吸引力吗？而赵智强则坚信，只要有关部门不打压，合作建房一定能成功。
面对个人合作建房这个新事物，温州市政府有关部门普遍持谨慎态度。市房管局副局长陈胜华说，目前来看，合作建房都是通过正常的开发途径进入，程序上是合法的。市国土资源局局长刘允南则直言，温州合作建房谈成功还为时尚早。他表示，合作建房人委托房地产开发公司“拿地”，法律上是允许的，现在的问题是，合作建房人与房地产开发公司的约定能否实现，以及谁来监督房地产公司的问题。“如果运作不当，合作建房将会出现社会问题。”他说。
实际上，温州合作建房已面临极大压力。“不久前，就曾有一个部门的领导打电话，让我把合作建房的事停掉，”赵智强说，“我们没有违反法律，怎么能说停就停？”
浙江人民联合律师事务所律师包建荣认为，对于个人合作建房，法律没有禁止，国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法规还规定个人合作建房中个人可以成为土地受让主体，政策上还要予以支持倾斜，“只要程序规范，我们认为是可以操作的”。
专业人士还指出，从开工建设到拿到房屋的过程中，个人合作建房还会碰见很多问题。假设今后房价暴涨，从法律层面上来说，开发商完全可以抛开委托，将房子卖掉，自己赢利；如房价暴跌，集资者不愿继续交款，那么，就成为一场无法收场的集资建房“闹剧”。
温州个人合作建房会不会涉及非法集资问题？温州市律师协会副会长何延法认为，这跟非法集资有本质区别：首先，非法集资指的是非金融机构向社会集资募款，获取暴利的一种行为，而个人合作建房中的集资者是固定的，仅限于营销协会的会员；其次，这个集资无暴利可言，营销协会也无暴利可言，协会即使获取少量利益，它也要付出时间、劳力、工本费；第三，集资者获取的是自己居住的房屋，不是非法集资所得的高额利息。
何延法说，个人合作建房是新事物，任何一个新事物的出现，起初都会有争议。但这是抑制房价暴涨的一个有效尝试，与国家六部委抑制房地产价格的基本精神是相符的。
（新华社供本报专稿） | |
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