北京住宅实际成交均价与开发商上报拟售均价相差上千元———

　　北京的房价在快速上涨，而市房地产交易信息管理网上却显示，北京的住宅成交均价实际上低于开发商上报北京市建委的拟售均价，有的甚至差额高达每平方米2000元。为什么会出现这种耐人寻味的新现象？记者进行了相关调查。

　　楼价乱象·现象：成交均价普遍低于拟售均价

　　因为要买房，张先生近几天查了北京市建委房地产交易信息管理网站上多个楼盘的网上销售资料，不看不知道，网上显示的信息让张先生百思不得其解：

　　星河湾，编号为京房售证字(2005)371号的预售许可证上清清楚楚地标明，拟售价格16000元/平方米，而在网上显示的已经成交的132套住宅成交均价为14208元/平方米；

　　观湖国际，编号为京房售证字(2005)181号的预售证标明6栋楼的拟预售价格最高18000元/平方米，网上显示已经成交的600多套住宅成交均价为14520元/平方米；

　　远洋山水，编号为京房售证字(2006)230号预售证标明拟预售价格为7907元/平方米，网上显示已经成交的住宅成交均价为7069元/平方米。

　　“不管是普通住宅还是高档住宅，几乎都是这种情况，实际成交均价都低于在市建委网站上开盘时公布的拟预售价格，多则每平方米差1800元，少则每平方米差六七百元，这样看来北京的房价应该是在降价，这怎么和政府部门公布的平均房价在不断上涨矛盾啊？”

　　楼价乱象·解密：开发商“高开低走”玩“心理暗示”

　　“看似降价，实为涨价，这是典型的‘高开低走’价格策略。”在北京房地产行业从事代理销售近10年的北京某代理公司雷女士告诉记者：“过去只在少数高档楼盘的销售中才用的‘高开低走’价格策略,因为北京房价涨得过快，已经为开发商普遍采用。”雷女士告诉记者，所谓“高开低走”就是在市建委备案拟售价格的时候报一个高价，但是以较低的价格开盘，以吸引人气，然后随着工程的进展和营销推广陆续涨价，给购房人一个“楼盘在不断升值”的心理暗示，从而达到让很多购房人赶紧购买并买到一个较高价格的目的。

　　雷女士举例说，“本来准备开盘卖8000元/平方米，在市建委备案拟售价格的时候就报9000元/平方米，最后成交的时候给购房人一个‘优惠’，8500元/平方米成交，让购房人觉得8500元/平方米很便宜。”雷女士同时补充，在市建委备案定拟售价格的时候报高一点，也是为了防止万一拟售价格定低了，而实际成交价格却很高，可能会被购房人或者有关部门认为是‘虚假信息售房’。”

　　楼价乱象·提醒：同一栋住宅价格空间有多大

　　那么，在开发商“高开低走”的价格策略下，同一栋住宅楼不同住宅价格相差的空间会有多大？记者通过多方渠道查询了北京市房地产交易信息管理网站2006年1月1日至10月31日（签约日起）北京华侨城、北京星河湾两个楼盘各自同一个预售证下的住宅销售情况。

　　从销售情况看，华侨城京房售证字(2005)126号预售许可证下140套房子的价格区间在5767元－11027元/平方米，高低相差5260元。“华侨城之所以能卖到7751元/平方米的成交均价，和这个预售证下60多套8532元/平方米以及1套11027元/平方米的‘开高’密不可分！”雷女士认为。而星河湾编号为京房售证字(2005)371号的预售证下82套住宅的价格区间在11712元－16866元/平方米，高低相差5154元。“很明显，星河湾用22套售价16866元/平方米的好房子‘开高走低’卖其他在景观、位置、朝向都不如这22套房的房子，并且卖出了好价。”房价最终由市场决定，这是毫无疑问的。但从上面的调查看，需要提醒购房人的是，在目前北京房子好卖、价格上涨的市场背景下，买房时别拿这个楼盘的最高价格比照自己要买的户型。