4独栋项目开盘，形成该区域今年最后一轮集中供应。

　　随着一轮宏观调控的冲击，别墅作为高端消费产品，站在了“风口浪尖”上。“这是对别墅开发下了一道封杀令”，某开发商对“停止别墅类用地供应”的文件如此解读。

　　但是，市场强劲的需求量永远是开发商最好的慰藉。即便是在寒冬，位于顺义的中央别墅区仍选择在此时上演2006年最后一轮放量。

　　楼市现状 4独栋项目连续放量

　　2006年，强势的宏观政策考验着别墅市场的发展。

　　记者从房地产信息网上的相关统计获悉，2006年二季度，北京别墅、高端公寓销售的总套数为3362套，但在今年的三季度骤降为1502套。销售速度的减弱让人们感受到别墅市场的冬天来了。

　　的确，冬天来了。但寒冬并没有让中央别墅区放慢脚步，2006年最后一轮放量在此时上演：10月底，棕榈滩178栋别墅入市，项目全部为独栋别墅，目前地上面积240平方米的户型已经售完，剩下户型面积在270至300平方米之间，价格在20000元/平方米左右；本月，以中式别墅著称的观唐也如期放量，共约150套，户型面积在320－350平方米之间，单套总价在600万－1200万之间；11月底陆续放量的龙湾别墅以地上200至280平方米的独栋为主力产品；独栋别墅优山美地A区将在12月份酝酿入市，单栋最小面积在720平方米，目前预计单套总价在1200万－3500万元之间。

　　市场分析 工期影响推盘时机

　　“虽受政策的影响，但选择在冬季陆续放量更多是由于本身的工期决定。”观唐市场部经理畅磊表示。

　　北京英才房地产开发公司董事长兼总经理蓝春则告诉记者，在去年年底，项目一期一栋楼应用了地源热泵采暖等建筑节能技术，地源热泵比传统的供热系统施工周期延长一到两个月的时间。

　　蓝春进一步分析说：“项目二期将陆续推出400余套，将全部采用此技术，这将在一定程度上影响工期。我们放量也是时间赶到这儿了。”

　　前景展望 高投资回报促别墅坚挺

　　“即使在高压的宏观调控下，中央别墅区的别墅销售确依然坚挺。这种现象滋生的土壤是成熟坚挺的租务市场。”戴德梁行（北京）泛城综合住宅服务部高级经理姚雪雷认为。

　　在中原地产做别墅市场营销的傅硕则告诉记者，由于中央别墅区别墅的年回报率较高，这个区域在10多年的时间里，形成一个太太投资团，基本上是以台湾太太、香港太太和海外华人家属为主。

　　记者调查发现，随着别墅物业的大量建成，投资回报率有所回落。该区域别墅售价一般在2000-3000美元/平方米，以这一地区二手别墅地上建筑面积400平方米左右为例，月租金价格一般在8000-10000美元之间。

　　业内人士分析，虽然外资限购对于别墅市场产生一定的影响，但外籍人士强劲的居住需求的确吸引了更多的本国投资客群。

　　蓝春介绍说，在本区域有相当比例人群以投资目的而购买别墅，形成该区域重要的别墅购买力量。由于温榆河区域配套完善，高档涉外学校医院齐全，社区文化氛围都与国际接轨，而成熟的别墅租务市场也形成了该区域别墅价格的强大抗跌功能。

　　业内观察

　　巧妇难为无米之炊

　　从目前市场来看，一些开发商有意识地采取控盘、惜售来调整价格。“因此，从市场反映出的状况来看，会让人感觉到销售在降低，从需求上来讲并没有明显降低。”姚雪雷分析说。

　　他同时认为，从总体别墅市场来讲，2007年之后，政策必然会影响后期土地的供应。一些老盘项目会选择加快建设但放缓销售，一些类别墅项目和一些超低密度的豪宅将同期出现。

　　记者了解到，受别墅政策的影响，一些潜在项目的入市时间无法预测，很多项目卡在规划审批的环节。业内人士认为，这是影响供应的一个较大的原因。