在今天，房价已成为压在中国百姓头上的“新三座大山”之首。人们呼吁房价成本公开的同时，一系列问题也被提出：楼市的灰色成本知多少？潜伏于哪些环节？在权力寻租中呈现什么特点？多大程度上决定着房价的飙升？

　　解密两大“弹性空间”

　　海南某房地产公司董事长坦言：“土地出让和容积率确定，是两块最大的‘弹性空间’。”

　　盖房子先要拿地。2003年以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占5%，其余是“协议出让”。如此大的空白地带自然成了寻租的沃土——“一块地定价多少，有些时候就是领导手中的一支笔。”这位老总说。他从1992年投入房地产行业，转战深圳、广州、海南三地，自言拿地需要“进贡”。

　　为维护关系以及为再次拿地做准备，开发商不吝代价。这位老总以亲历说明，“如果当官的给我的低价格带来了5000万元利润，我愿意拿出2000万元甚至更多。”另一位房地产经纪人也说，“很多地方制定了若干土地优惠政策，至于如何‘优惠’就看官员的脸色了。”

　　土地到手后，接下来的是规划设计。容积率的高低直接决定可建的房屋的大小，对开发商而言，哪怕是百分之几的误差，影响的收益将是以数百万甚至千万计。而更改容积率的大权掌握在规划部门手中。

　　某房地产公司的老总形象地说，“我的一块地上可以建10万平方米房子还是12万平方米房子，都由规划部门手中的容积率确定，如果1平方米是2000元，多1万平方，便是现实的2000万元收入，我花多大公关代价也愿意。”

　　某些公章染成了灰色

　　一个房地产项目从签订意向、选址试点直至销售，有数十道环节。除了熟知的国土、规划、建设等部门外，还需经过人防、消防、环保、地质勘探、园林、卫生防疫、交通、市政等职能部门的审批或备案。“有公章之处，就有滋生灰色成本的可能。”重庆庆业集团总裁伍继延说。

　　“花费主要针对具体办事人员，少则几千，多则几万。”某地产老总告诉本报记者，虽不是大数字，但从审批到验收，这笔费用往往需要重复支出。因为每个部门里，审批时是一个人，验收时是另一个人，疏通关系的原则是“一个都不能少”。

　　时间因素外，其他方面有时难免与小区规划冲突，这种让步也需要付出成本。譬如人防设施，许多公司往往将其作为后续的地下车库或地下商业设施来建设，这是违反规定的，但管理部门睁一只眼、闭一只眼也就过去了。

　　这位老总说，在他所处的城市，不少小区都存在规划上的瑕疵，但被处罚的较少——没有其他原因，事前打好招呼了。

　　如何转嫁给消费者

　　当然，开发商决不会自己为灰色成本埋单，而是要转嫁给消费者。2005年，安徽省安庆市的一家房产开发公司，在承建商品房过程中，先后分别向该市建委、规划、物价、人防、房产等有关部门的19个负责人行贿，涉案金额达到100多万元。简单计算便可得出，如果是500套房子，每户就要承担“行贿成本”2000元；如果是100套，那么每个购房户承担的“行贿成本”，达1万元以上。

　　灰色成本究竟多大程度上提升了房价？部分专家认为，约4%。“但灰色成本不是房价上涨的决定性因素。”上海社科院房地产研究中心张泓铭教授说。政府最迫切应该做的是，遏止楼市里不正常的供需关系，降低开发商的过分投资需求，降低消费者过分的消费需求。

　　南方周末(朱红军)