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区划调整一年来萝岗南沙原芳村楼市崛起，市民置业空间大大拓展
专题策划 新快报记者 张英姿
专题采写 新快报记者 李琳
林先生和太太都在天河上班，之前的购房目标一直锁定在天河区。但芳村并入荔湾区这一年多来，新楼盘整体质素完全可比老城区及天河豪宅，价位虽涨了近一倍，基本都要六七千元/平方米，但相比天河仍要便宜一半左右。
据悉，像林先生这样，将安居目标从天河、荔湾、越秀、海珠等房地产发展成熟区，转投向原芳村以及萝岗、南沙等广州新设行政区的市民，实在不在少数。广州行政区划的大调整，促进了各新区房地产市场的发展，拓宽了广州市民的置业范围，正在引发新一轮的广州居民大迁移。原芳村：楼市升级成交量激增
原芳村楼市是本次区划调整的一大受益地。满堂红地产研究部经理周峰告诉记者，尽管原芳村和老荔湾仅一桥之隔，但直至2005年初，原芳村的一手楼供应量仍极少，二手中介地铺更屈指可数，成交量每月仅几十套，买家基本是原芳村居民，许多在原芳村各大批发市场做生意多年的外地人，也宁可选择租房或到老荔湾甚至南海去买楼。
并入荔湾后，原芳村楼盘一时成了“香饽饽”，甚至吸引了老荔湾、天河等地区购房者的眼光。据悉，像恒荔湾畔、逸彩新世界新组团等定位较高楼盘，今年外区买家增长明显。从各大中介的数据看，一年来，原芳村二手楼的成交量至少增长了20%。
萝岗：地产巨头“争破头”
作为新区的萝岗，房地产更是突飞猛进。以前，不少人都觉得科学城一带只是个工作的地方，但萝岗设区后，随着市政和各种生活配套的完善，加之萝岗多是无烟工业，环境影响不大，且有山有水，市民的观念也随之转变。作为萝岗区主体的广州开发区内，有87家世界500强企业，还有大量国内外名企，外籍高级管理人员和高收入外企白领众多，本来购买力就强，设立新区后，更吸引了天河等中心城区的市民前去置业，高档别墅及公寓的需求旺盛。
今年9月28日，广州首次挂牌推出萝岗广州开发区KXC－P2和KXC－P3地块，在萝岗、南沙、原芳村这三大区域内首度公开推出房地产用地，吸引六大发展商竞逐。其中一幅地更创下广州住宅“新楼王”，楼面地价被抬高到折合每平方米4467元/平方米。
本次拍地是广州行政区划调整一年来，萝岗、南沙、原芳村这三区域公开推出的首块住宅用地，新区诱人的发展前景对任何发展商来说都是一大难得的机会。据悉，早在广州行政区划调整前，萝岗、南沙、原芳村这三大区域就已成为中外发展商们眼中的宝地。
去年行政区划调整后，广州发展商一直苦苦等待政府能在新区推出更多商品房用地，可惜南沙区和原芳村一直没有动静，未列入新供地计划中。而按计划今年将有四五幅新地块推出的萝岗区，成为发展商们的焦点目标。广州地产界多认为，与老城区相比，萝岗、南沙等新区发展前景更好，空间更大。
南沙：香港人买楼度假
南沙正式设区以前，其住宅基本是被本地居民消化，现在也正吸引着越来越多的外区的广州市民、香港人，买下南沙楼当做度假屋。
郊区变城区楼价翻倍
原芳村并入荔湾区，萝岗、南沙设区后，变化最大的莫过于这三地的楼价，过去一年间都有至少50%以上的升幅，涨幅最快的原芳村楼，不少项目售价已足足翻了一倍。与中心老城区相比，不少新区楼盘的价位相对要便宜30%-80%。
2005年初，老荔湾的住宅均价为8000-8500元/平方米，而一桥之隔的原芳村区，均价为3500-3800元/平方米。并入荔湾区后，芳村楼价就如坐上直升机，今年国庆开盘的恒荔湾畔，首期的叫价已达6000-8000元/平方米，江景单位甚至叫价超过1万元/平方米。开发较早的逸彩新世界，目前售价也已从原先的每平方米三四千元涨到五六千元。据悉，目前芳村片区，已鲜有一手楼价格能在5000元/平方米以下的，二手楼均价也从每平方米二三千元涨到四千多元。
萝岗设区后首个开盘的开创大道某大型楼盘首批业主吴小姐告诉记者，她去年年中买楼时，洋房均价是4500-4800元/平方米，现在均价已涨到超过6000元/平方米，独立别墅均价也从原来的1万元/平方米涨到1.5万元/平方米。邻近世界大观的另一别墅盘，刚开盘时均价约1.2万元/平方米，近期新推的二期，均价也已达1.8万-2万元/平方米。
新区楼价一年内如此惊人的涨幅，已大大超过广州全市平均水平，根本原因还是行政区划调整后，萝岗、南沙两大新行政区和新并入荔湾城区的原芳村楼市，正经历着从“郊区”到“城区”的蜕变，需求急剧增加与新供应量的不足，直接拉高了楼价。
期待：新区楼市规划先行 生活配套5年内改善
去年底，老广州人黄小姐在南沙某楼盘买了套海边的小别墅，可一年来，他们一家却只能在周未或过节时去度度假，平时都挤在广州的老房里。“南沙实在太远了，自己开车都要一个多钟头，基本没有公交车。而且小孩子读书，平时休闲购物和上医院等都是问题。我们只能当那里是个度假屋。”刚搬进萝岗区某楼盘的谢先生也有同感。
值得庆幸的是，与当年番禺楼市房地产开发先行，市政配套规划滞后，造成近年大批“郊归族”的状况相比，萝岗、南沙、原芳村及辐射到的增城、花都等区，在房地产发展前期，就已十分重视区域的整体规划与配套投入，打造宜居环境。未来几年，交通、生活配套等基础设施投资已列入萝岗、南沙、大荔湾等新区发展的规划重点。生活配套问题将在未来2-5年内改善，新区楼的吸引力将越来越大。
香江集团旗下翡翠绿洲总经理戴军指出：“从发展态势看，现在萝岗房地产的崛起将有如2001－2002年前后的华南板块，但其区内经济基础及自身的市场潜力却要远胜华南，将成为广州东部最有活力的就业、投资与生活居住新区。最难得的是在总体发展规划上，萝岗房地产发展还将能克服华南板块当年的不足，在区域配套、整体协调发展等方面避开华南板块曾走过的弯路，发展态势将更为良好。”
经纬地产市场调研部吴定金认为，居住郊区化的难题在于交通的不便以及生活配套不完善，而随着近一两年内广州地铁三号线、四号线、五号线等轨道交通的陆续开通，广州的交通将得到根本性的改善，新区与广州市中心的来往交通问题将迎刃而解，房地产发展无疑也将走上快车道，新区、新板块有望成为更多市民乐选的安家地。
观察：新区拓展拉慢总体楼价涨速
从2004年开始，广州楼价在沉寂八年之后，以惊人的幅度快速上涨，就算是相继出台各项宏观调控措施，也未能拉住房价涨幅。到今年10月份，广州一手住房均价已达7029元/平方米，比2003年涨了近一倍。一些广州房地产业内人士指出，进一步加大新区、郊区建设力度，拓展置业空间，有望拉低当前楼价的高涨势头。
广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文向记者分析说，在房地产均衡发展方面，长沙市的做法值得借鉴，该地楼价一直非常平稳，一大原因就是其城市人口密度低，每平方公里的人口才8000人左右。而广州老城区的面积才200平方公里，却集中了大多数市民，部分地区一平方公里甚至达到了8万人，却仍然是目前广州人最热选的商品房供应地。据统计，2006年10月份，仅天河、越秀、海珠、荔湾四区的商品房成交量，就占了全市成交总量的44%，这些区域的楼盘售价，目前大多已超过万元/平方米，当然会直接拉高整体楼价。
随着广州行政区划的调整，广州房地产整体格局正面临新一期的全线调整。有业内人士分析，大荔湾、萝岗、南沙三大新区的设立，其辐射范围已远远不止这三区。如萝岗设区后，其邻近的增城楼市就被迅速拉动，地产巨头相继进驻萝岗、增城，两地未来两到三年内将进入大规模开发期。
而在广州市最新土地供应计划里，与老城中心区土地资源日益稀少的态势相比，萝岗、南沙、金沙洲、花都、番禺、增城等新区域、新板块的土地供应量正大面积增长，未来更将成为主要的新增土地供应区。新区楼价目前普遍在3500-7000元/平方米的水平，正是广州楼市的中低价位水准。未来三五年内，随着新区中低价位房的相继入市，势必抑制总体楼价涨势，未来楼价有望向市民的心理价位靠拢。 上图：区划调整以来，原芳村楼市大涨置业环境更好（资料图片）。陈秋明/摄 | |
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