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北京合作建房发起者称难买地因既得利益者反对
时间:2006年11月30日09:08 我来说两句  

 
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来源:千龙网

  对话动机

  在舆论普遍质疑房地产开发商高额利润的同时,有些人一直在默默努力尝试“自己盖房子”。11月18日,温州首例合作建房拿地成功;11月28日,全国合作建房联盟成立,作为北京合作建房的发起者,沉寂了一段时间的于凌罡再次进入人们的视野。

  继温州合作建房成功拿地后,作为首个合作建房的倡导者于凌罡也加快步子,于11月22日再次召开咨询会,对新锁定的北京花园路25号地块进行商议。

  合作建房有没有政策限制?为何几次拿地均以失败告终?主要的困难在哪里?近日,于凌罡对话本报记者,详细释疑合作建房的一系列问题。

  对话人物

  于凌罡,32岁,2003年底在北京提出合作建房计划,进入公众视野。

  他的合作建房联盟,目前已经有了近300个铁杆支持者,这些人中,硕士以上学历的100多人,博士20多人。

  2005年至2006年,曾先后竞标芍药居、东四十条、工体北路四号地块,均失败。目前正在着手准备花园路25号地的竞标。据其估算,项目首批合作者可按5500元/平米,次批合作者可按6500元/平米取得该地块住宅。

  “温州拿地成功有国土部门暗助”

  新京报:温州合作建房拿地成功了,你作为北京首位合作建房者,有何感想?

  于凌罡:首先祝贺他们。

  温州的成功有三个原因不能回避:一是他们借鉴了北京合作建房的模式和方案,少走了很多弯路;二是温州当地有民间集资的传统;三是温州市政府,特别是国土部门的暗助,同时提供了三块适合的土地。

  这些地块,首先都绝对适合合作建房,但却不适合那些需要一定规模,以保证必要利润的开发商。

  新京报:你的意思是政府开了一个口子,设置了一些新的规则?

  于凌罡:对。政府的支持很重要。更重要的,则是规则背后的暗示,相信温州开发商都能看懂政府的意思。特别是之前温州开发商天价拿地,有哄抬房价之嫌,后来被迫吐回土地。

  新京报:温州的方案和北京的有什么不同?

  于凌罡:他们借鉴、甚至抄袭了北京的模式和方案,他们是后来者。但无论如何,温州买地成功说明,随着经验积累,合作方案不断完善,成功已是必然。

  “北京合作建房买地步步艰难”

  新京报:北京合作建房,从05年4月4日成立公司,至今没有买到土地,原因何在?

  于凌罡:北京的老百姓对“合作”需要逐渐认识,且没有温州那种民间基础;合作建房颠覆了房地产行业的很多潜规则,而北京开发商势力强大,合作建房遭到既得利益者最强的反对。

  另外在北京,政府部门销售土地的效率很低,有的地块,从准备上市到现在已经快两年了,却迟迟没有推出;在开发商天价拿地、哄抬房价问题上,没有采取强有力的手段,也使我们的买地尝试步步艰难。

  新京报:有没有具体事例?

  于凌罡:比如今年金隅嘉业取得的幸福大街59号地块。该地块位置很好,对面是国家体育总局,3600平米一个小楼,同地段房价过万,地价1674.56万,楼面地价才4652元每平米,远低于我们可接受的地价,我们当时评估过,这块地2000万买都非常值。我们也打算买来着,但却没法报价。

  原因很简单,开发商在地下规划了一个停车场,和小区是一个整体。大家都知道,买地,买的是土地红线以内上下的全部,除了应该属于国家的地下埋藏之珍宝和文物。但是,金隅嘉业却使土地以下的部分归他所有(并非地上业主所有)。

  这是显失公平的规则,有经济纠纷风险,别人无法竞买。

  新京报:去年你尝试与万通合作后,有人说合作建房变味了,变成“老百姓与资本家的合作”?

  于凌罡:我们请万通做承包商,本来很正常,却被某些人误解。谣言非常可怕,很多人甚至以为我去万通上班、合作建房已变味,或停止。

  当时是万通找到我们提出合作的,万通集团董事长冯仑先生一直想在国内推广美国模式,即拿地、建房等要按照价值链进行分工,而不是从拿地一直到对付客户全由开发商来做。他希望合作建房能实践这种模式。最后合作没有成功,有很多原因。

  “希望政府给我们一个机会”

  新京报:最近有消息显示,四惠地块和大屯小营地块均拍出天价,楼面价格已近8千,你怎么看你现在所关注的花园路25号地?

  于凌罡:缺少适合的土地,是非常关键的问题,从去年8月的芍药居到现在,一直没有

  地段、规模和价格基本合适的土地,我们不得不勉强尝试相差较大的地块。

  今年政府公布了新的土地招标规定,采用招标形式,会有一个综合评判标准,价格只是其中的一块,同时竞房价低和竞地价高,对我们而言,这是一个新机会。

  这里有大屯小营地块的文件,是政府招标出让的,我特意买了标书,400块钱一本,里面有详细的打分规则,花园路地块跟这个类似,综合算下来还是有可能成功的。

  新京报:你觉得有多少胜出的把握?

  于凌罡:80%吧。当然,我们希望政府给我们一个机会和更多的支持。

  “已寻找到项目信托管理新模式”

  新京报:不管是谁,要盖房子最重要的莫过于两个因素:土地和资金。除了拿地难之外,合作建房所面对的是工薪阶层,他们能接受的首付有限,之前芍药居、工体四号院就是因为钱不够拿地失败,那么这次呢?

  于凌罡:的确,资金缺口一直是困扰我们的核心难题,因为土地成本太高,而出资人所能承担的首付又直接影响其能否参加。

  但合作建房人都是真正想买房的,他们的贷款偿还能力和信用比较可靠。后来通过运作工体北路地块,我们取得了中信信托公司的支持和认可,他们愿意根据项目的实际资金缺口情况,合理提供短期拆借保底服务。

  新京报:也就是借高利贷?

  于凌罡:其实没那么高,信托公司给我们拆借资金,是按照月息不高于1.5%赚钱,因为可以按月提前还款,所以实际开销比从银行贷款还便宜。

  新京报:解决了拿地、资金问题后,怎么运作接下来的房屋主体建设?

  于凌罡:自去年我成立蓝城公司以来,我们先后尝试了东四十条、芍药居、工体四号院等目标,有挫折,有收获。

  在经过多次试验后,我们找到了项目信托管理这种模式,选择一个管理公司负责整个项目的建设,他们的专业经验,远比普通开发商丰富得多。当然,这种模式不会从天而降,必须有人为之努力,甚至牺牲。

  新京报:如你所说,合作建房要召集至少300个出资人,那么一个数百出资人的公司,如何进行日常的管理和决议?

  于凌罡:我们有股东会,买地以后,每月召开一次出资人代表大会,所有的事情大家投票表决。每个出资人都可以书面提出建设性意见,并及时得到书面回复。这是我们的规则。

  新京报:最初你提出蓝城计划,蓝城与合作建房有什么联系?

  于凌罡:在中国建设和普及轨道城市,这是我做事的原动力,为此我提出了蓝城计划,2003年底,我提出了通过合作建房,来实现蓝城模式的方案。

  合作建房采取的信托模式,是房地产理财权的体现,这是每个公民终将取得的基本权利。

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