记者昨天从某房地产经济公司获悉，朝阳区地税局近日向有关企业下发了一份“个人转让二手房缴纳土地增值税政策宣传”文件。该文件显示，个人转让未满3年、面积超过140平米的非普通住宅，将全额征收土地增值税，商铺等非住宅房转让也须计征此税。据悉，北京其他区县的相关细则与朝阳区的执行标准大致相同。

　　“非普宅”标准定为140平米

　　前天下午，北京市地税局召集部分房地产经济公司的相关负责人进行了一项业务培训，并下发了上述宣传材料。

　　记者在这份材料中看到，与之前“二手房交易将提高土地增值税”相关通知相比，朝阳区细则明确了征收范围，个人转让非普通住宅，居住未满三年的全额征收，满3年未满5年的减半征收。同时，该细则还特别提出了“非普通住宅”的界定标准，即超过140平米(不含)即被确定为“北京市非普通住宅”。此前，业界一直传称界定标准为“120平米”。

　　而个人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。

　　另外，个人转让住宅以外的其他类型房屋，如商铺等，应计征土地增值税。同时，以法定继承方式或将房产赠与亲属及社会公益、福利团体的，均免征土地增值税。

　　扣除项目不含个人所得税

　　根据朝阳区细则，票据齐全时应缴纳的土地增值税=(房产交易合同价格-扣除项目总额)×规定税率-(扣除项目总额×规定百分比)。

　　不过，该细则中的扣除项目不包含个人所得税，扣除项目总额为：原购房发票金额+营业税+印花税+原购房契税+加计5%金额(即原购房发票金额×5%×居住满年数)。另外，土地增值税计算公式中的规定百分比，与规定税率同比变化：当规定税率取30%，规定百分比为0；当取40%时，为5%；当取50%时，为15%；当取60%时，为35%.据“信一天”市场部统计资料，目前北京市二手房交易中，140平米以上非普通住宅交易占总交易量不到13%，并且这部分房产中5年内房产所占比重约为60%.因此，征收土地增值税对北京二手房整体交易量不会产生太大影响。

　　举例

　　孙先生2004年购进一套150平米房产一套，总价90万元，现准备以120万元出售，所有票据齐全，所需交纳土地增值税如下：土地增值税=(房产交易合同价格120万元-扣除项目总额)×规定税率-(扣除项目总额×规定百分比)扣除项目总额：1.购进价格：90万元；2.契税：90万×1.5%=13500元；3.营业税：120万×5.5%=66000元；4.加计金额：90万×5%×2=90000元；5.印花税1050元。合计扣除1070550元。

　　应缴土地增值税=(120万元-107.055万元)×30%-107.055万元×0%=38835元。相当于出售价格的3.2%，而票据不齐全按出售价格的1%核定征收，缴纳土地增值税费为1.2万元。