分 析

　　定位不明房子不好卖

　　南京某商务楼开发企业老总在听说南京国际广场停工的消息后，表示并不意外，甚至说是可以预见的。他认为，一方面是资金的问题，另外企业的运作方式也有一定的问题，感觉定位始终不明，项目不断地调整，不断地进行重新定位，几易设计，难免会影响开发进度，增加了不必要的开发成本。他认为，18000—20000元一平方米的精装修公寓，关键是开发商能拿出什么样的产品来，就怕是定了高价又做得不到位。像南京国际广场这样开发周期10多年的商务楼项目其实在南京并不少见。

　　“现在看起来，南京国际广场的豪宅定价，有不合理之处。”昨日接受记者采访的我省资深房地产人士对此直言不讳，五六万元一平方米的售价，虽然套数不多，但能有多少人接受？要想在海外销售，南京的国际化程度又远不如上海、北京，推广难度可想而知。不过，接受采访的房产商都希望南京国际广场接下来能成功融资顺利开发，因为项目本身还是有很多优势的，其地段、体量都决定了它对南京城市的“地标”意义。 撰稿王烨　 摄影裴睿  策划刘璞

　　评 说

　　资金不足

　　难玩转房地产

　　对于南京国际广场的停工，一位房地产老总评价说，“就是一个‘钱’字！如果资金充足的话，像这样45万平方米规模的项目，从开工到交付四五年的时间就能完成，而南京国际广场耗费了10多年的时间，主要还是资金短缺。项目不断地更换股东，不断融资，显示了自有资金的不足，只能靠融资解决问题。同时企业自有资金不足，就会加大融资成本，那么企业在定价时就不一定会按市场供求关系来定，而有可能会更多地考虑消化成本的因素，导致房价偏高。当然，不符合市场需求的价格肯定阻碍销售，由此引发恶性循环。他指出，先有项目再找钱，以往做房地产开发确实有这样成功的例子，但在房地产宏观调控日益严格的今天，已几乎不可能，更何况是体量如此庞大的工程。其实近年来，开发企业的资金链问题已日益突出，没钱开发就只有引资或易主，南京已出现一些到二期工程就换了老板，或是合作开发的项目，估计今后这类例子还会更多。

　　记者了解到，按照现在的规定，房地产项目自有资金必须达到35％才有可能向银行申请到房地产开发贷款，即像南京国际广场40亿元投资的项目，企业自有资金至少应在14亿元，否则就难免遇到资金链紧张的问题，会导致工程的被迫中断——但之前，开发房地产的门槛是没有那么高的，企业完全可以凭少量的自有资金从银行贷到足够的钱，然后再以预售的房款还贷并完成整个资金的周转。难怪对于南京国际广场项目的无奈停工，有银行人士“同情”地称，2003年6月国家出于调控房地产目的出台的121文件，事实上提高了房地产开发企业的门槛，在此之前动工的南京国际广场尽管避开了自有资金充足这一关，然而它最终还是因为卖房不顺直接遭遇资金瓶颈，再加上融资困难，没能逃过资金紧张这一“劫”。

　　小资料

　　命运多舛的国际广场

　　南京国际广场以前叫南京国际商城。1993年批准立项，其土地使用年限自1993年10月19日起计算，至今已开发了13年，消耗了其商业部分的土地使用年限的三分之一。13年才完成一期开发，才销售了11套公寓，这其中波折不断。

　　在南京房地产市场上，南京国际广场一直是有点尴尬的角色。一方面，它的定位高端，“地标”的地位让人一直期待。五星级酒店、高档写字楼、大型shoppingmall、精装修豪华公寓，无不追求顶级。

　　但另一方面，拆迁问题、资金问题、进度上不去一直是困扰南京国际广场的难题，股东也频频更换。1993年购地，因为拆迁等种种因素，直到1999年项目才开始动工。

(责任编辑：王伟)