今日商报报道看好明年房地产市场的三大理由

　　今天大家很关心房地产市场，随着经济的变化到底有什么前景，明年的房市怎么样？我讲几点个人的意见，我继续看好2007年房地产市场的三大理由。

　　第一，房地产持续繁荣的基础依然存在，行业发展的前景还是有比较广阔的空间。一个国家的房地产发展很重要的就是国民经济的发展，城市化进程不断加快，人民收入不断增加，如果经济不好，怎么能发展房地产呢？现在我们国家进入比较高的经济发展阶段，城市化进程也在不断加快，中产阶级日益兴起，我们国家中产阶级达13%。这部分人兴起对房地产需求相当大，共同构成房地产业持续稳定发展的基础。我觉得这是很重要的基础，虽然我们的行业发展暂时受到少数城市房价上涨过快的影响，但是推动房地产发展的趋势，不但没有削弱而是在加强。房地产业已是国家的支柱产业，这一点从中央到地方每个人都不容置疑的。

　　第二，宏观调控加强，房地产健康得到保障。2003年开始进行宏观调控，到2006年国九条和国六条，九部委的15条意见、都是对2003年意见的补充。现在中央检查组回去以后，对这次检查的情况基本上满意。除了少数城市房价依然上涨以外，其他城市还是不错的。我个人认为，宏观调控政策有不完善的地方，有些城市没有把特殊情况写进城市的细则里。房地产市场的宏观调控，我感觉，对健康的市场和对比较优秀的企业来说是利好的。在国家建设部、国家发改委和工商总局整整一年检查中，查房地产市场企业资金运作的情况，查得比较厉害，这样才能保证市场的健康。房地产市场才可能有利于持续健康稳定的发展。

　　第三个理由，证券市场健康发展对房地产市场融资多了一条选择的渠道。2005年的4月，中共中央和国务院在证券市场实行股权分置改革，这是一次证券市场的革命。我们公司是2002年中国房地产业核准的第一家上市公司，今年8月份有幸成为中国房地产第一个定向融资的房地产公司，我们融了6个亿的资金，加上融资融券等一些市场上新的融资办法，为房地产上市公司今后发展奠定了很好的基础。像万科马上批准融资42个亿，可能只发给几家银行，找几个大股东，现在资产已经到了200多亿。200多个亿跟国外的大公司比，还是相差很远。但是有证券市场灵活的融资方式，对房地产行业的发展是有很大的作用。上市公司融资优势为整个行业和社会资源的扩大带来很多的好处。

　　企业盈利模式：“橄榄型”转向“哑铃型”

　　大家知道利润来源住宅产业化，国家在搞企业住宅产业集团的标准，所以我们公司也在申报。我们公司2001年准备上市的时候，建设部刘部长跟我讲，为什么房地产企业重新启动上市，其中一个很重要的原因就是上市的房地产企业对自有的物业进行租赁。因此，我国住房保证体系对房地产企业很重要的商机是加快租赁房的发展。目前，国家房地产拥有程度太高了，达到了96%，实际上35%都是租房子，今后可能租赁方面会加快发展。

　　目前，绝大多数房地产公司的业务结构是，中间是大的利润，营销物业包括租赁是很小一部分，都呈现出“橄榄型”的发展态势。房地产公司利润主要来源于房屋建设和销售，因而与房价涨落关系密切。将来房地产公司盈利模式是一个“哑铃型”模式，一些优秀的房地产企业的业务结构将呈现出“哑铃型”的发展态势，前端的规划设计，土地开发，建设生产，以及后端的物业管理和租赁业务，将成为企业利润的主要来源。像美国的公司两头占70%的利润，现在我们也体会到这一点。目前，我们公司营销、租赁基本上自己做，所以我们的成本在所有房地产上市公司中是比较低的，今后市场房价上涨的空间越来越小，获利也越来越小。房地产公司只有改变盈利模式，由“橄榄型”向“哑铃型”转变，才能发展成为企业住宅产业集团。

　　2007年房市发展四大趋势

　　对于在人民币升值和宏观调控的大趋势之下，2007年一线二线城市的房价主要会有四大发展趋势：

　　第一，九部委意见，开篇就重申了房地产业的“重要支柱产业”地位，并用“三个有利于”，高度评价房地产发展对经济的重要意义，这是中国房地产快速发展真正的开始。房地产行业最近市场整合力度加大，从今年开始，中央企业已经进行很多整合。我相信随着宏观调控，今年到明年会加速淘汰的力度，银行基本上不贷款给小公司，运作能力比较强的而且品牌效益比较好的公司会越来越好，强者更强，弱者更弱。这个有利于整个房地产行业的健康发展，这是一个必然的过程。

　　第二，未来企业成长原动力不是市场不是技术也不是产品，应该说是人才的竞争。现在房地产人才很缺乏，我发现一些大公司凝聚力很差，这是不行的，在资源整合过程当中最重要是人力资源的整合，形成企业内部的人力资源优势。我觉得企业机制很重要，公司进行了改制，解决了员工激励机制的问题。

　　第三，趋势推动住宅产业化和建设节能型住宅，这是提高房地产企业和行业综合竞争力的必由之路。从以建立工业化住宅建造体系，提高生产效率为重点的初期阶段，到以提高住宅性能为重点的成熟期，提高生产效率，再以节能降低能耗以及资源循环利用的重点到可持续发展的阶段，发达国家都有这个阶段。

　　第四，开发企业的项目运作能力受到新的考验。我深有体会。首先对企业成本控制能力提出更高的要求，在限房价的情况下对企业的成本是很大的考验。其次九部委意见中关于土地使用年限的规定，对项目运作效率提出了挑战。再者就是购房者对住宅产品要求的不断提高和90平方米户型比例的增加，要求企业加快产品创新。

　　链接>>>>>>>>>>

　　香港模式 ○

　　香港模式特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向。这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。在过去20多年中，影响和主导中国内地房地产行业的是香港模式。

　　美国模式 ○

　　美国模式特征：是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源几乎无限供应。

　　普地模式 ○

　　美国排名第一的普地（Pul－teHomes）国际房地产公司模式的特征：企业不是为了赢利，最大的目标是让客户满足，只要你的客户满意了，就实现了双赢，双赢了以后就得到了赢利的副产品，所以说，客户才是他们追求的终极目标。

　　万科模式 ○

　　万科模式特征：万科房产集团是目前中国按美国模式拷贝并操作起来的房产企业，是专注房地产专业化经营，着重研究中产阶层的房产品需求，然后在全国范围内取得相应的土地，复制产品的市场定位和品牌策略，产品单一面向极其准确的客户目标。这种模式的优势是产品的标准化、投资模式标准化，资本投入、产品品质和管理团队都能有效控制。去年万科已突破百亿元营业额，保持连续二十多年的增长，这一业绩可说是中国跨地域进行房产项目开发的成功典范。

　　中国万科与美国普地比较 ○

　　美国普地公司的收益是万科的6倍，利润是万科的9倍；万科20年持续盈利，普地53年持续盈利；普地专做住宅，并跨区域发展，在美国27个州、44个城市有业务；普地客户忠诚度超过40％，有63％的客户愿意再次购买万科的房子。

　　中国房地产企业的差距 ○

　　中国房地产行业对客户的研究太少、太肤浅。比如说，对客户的分类，基本上是物理分类，分成年龄、收入、职业，划分产品就是按价格分为高、中、低档。这种分类不能解决所有问题。美国普地对客户的研究是将客户终身锁定。比如说，根据每个家庭的生命周期，不同生命周期里面，对于房子的要求和价值关注点是什么，产品线如何，来提供相应的产品。