韩国难治高房价顽症—— 卢总统与“市场风车”搏斗

　　近日，韩国三位官员：建设交通部部长、总统宣传首席秘书、总统经济顾问因为他们推行的房地产政策失败，没能阻挡楼价飙升而宣布辞职。在已经很不平静的韩国政坛又引起一次强烈的震荡。

　　卢武铉总统上台3年多来，韩国房地产业一直过热，房价上涨确实太快。2004年3月,韩国全国公寓每坪（合3.3平方米）价格是600万韩元（120韩元／1元人民币），2006年8月,升至700万韩元（相当于每平方米17000元人民币），涨幅为16.6％。同样，韩国各地房地产价格极不平衡。大城市特别是首都地区要比地方中小城市高出许多，涨幅也更快。3年多来，首尔市公寓价格平均上涨了24％，2006年8月，首尔公寓价格每坪平均1399万韩元（相当于每平方米35300元人民币），是全国平均价格的两倍。其他广域市（其行政地位相当于我国的直辖市）的公寓平均每坪价格分别是，仁川508万韩元，大田481万韩元、大邱466万韩元、釜山428万韩元、蔚山380万韩元（相当于每平方米9595元人民币）。首尔是蔚山的3．7倍。

　　“江南区”是首尔市的富人区，也是首尔乃至全国房价最高的市区。这3年，江南地区公寓价格平均上涨了53％，现在平均每坪达到3136万韩元（相当于每平方米79100元人民币）！在江南地区买个30坪中户型的公寓动辄要10亿韩元。才1年多时间，江南地区10亿韩元以上的公寓增加了一倍以上，每平方米合人民币十几万元的豪宅比比皆是。韩国流传着“江南不败”的神话，意即在江南投资买楼房只赚不赔。如果按住房价格与收入比计算，韩国国民不吃不喝，全部收入积攒6年才能买房。首尔地区这个数字是7．7年，六大广域市是3．8年,中小城市是2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，分别只要2．7年和4.1年，这证明韩国的房价收入比远高于发达国家。而首尔江南地区公寓价格为收入的18.9倍，接近日本房地产泡沫破灭前的21.7倍。

　　韩国住房普及率并不低，据韩国媒体报道，2005年，韩国全国住宅普及率为102.2％，即家庭总数为1271.4万户，住宅总数为1298.8万套。但是韩国对住宅的占有并不平均。有54.6％的家庭是有房户，许多人还拥有多套住宅，同时却有近45％的家庭没有自己的住宅，靠租赁房子居住。如果说，反映贫富差距的收入基尼系数，韩国只有0．34的话，但住房基尼系数却高达0．51。值得注意的是，卢武铉总统及其子女都没有自己的住房。拥有多套住宅的家庭比较集中在首尔市，尤其是江南地区。今年11月13日，韩国的《联合网》披露了一个国会议员的报告《多套住房拥有者前百名房产拥有现状》，韩国拥有住房最多的100人拥有的房产达15464套。平均每人150多套。此外，另一个《家庭居住者住房拥有现状》报告披露，韩国拥有3套住房以上的家庭达88万户，其中40％居住在首都圈。在江南的一些小区，公寓入住率往往只有30％~40％，这证明房主并不是为了自住而买房。显然，多套住房拥有者是为着投资（或者说投机更贴切）来购房的。韩国近几年房价飙升与房地产投机是分不开的。

　　应该说，卢武铉政府上台后，对房地产可绝没掉以轻心，加上卢总统及其子女都是无房户，对打击房地产投机势力更不会心慈手软。面对节节攀升的房价带来的社会动荡，这几年卢政府先后推出了2003年的“10·29房地产对策”、2005年的“8·31房地产对策”、2006年的“3·30房地产对策”和最近的“11·15房地产对策”。这些对策归纳起来有：扩大住宅供给。如在首都投资建设新住宅区，从2006年起，可以每年提供35万套公寓，至2010年可以增加180万套公寓。要求房地产开发商提供的新楼盘包括一定比例的小户型，政府投资建设公寓小区的基础设施。这样可以使房价下降25％~30％。

　　控制购房需求。如提高购房贷款利率、提高买房首付款比重。重拳打击房地产投机。对一户两宅及以上的家庭转卖二手房，将交易税率由原来的买卖差价的9％~36％提高到一律为50％（即一半差价要交税）；对价值在9亿韩元以上的公寓征收房屋拥有税、财产税、综合地产税，后来因应形势的变化，将纳税的标准下降到6亿韩元最后是3亿韩元的公寓；对多套住宅拥有者进行税务调查，对搞房地产投机得来的利润课以重税；新住宅要完成80％的工程量才允许卖“楼花”。明年还将要求建筑商公开房屋成本。

　　对打击房地产投机不遗余力的卢武铉政府甚至被称作“房地产政府”，可是并没取得预期的政策效果，房价仍然在涨，中下收入层的民众仍然在咒骂房地产投机者，在哭泣中抱怨政府的无能。

(责任编辑：车东哲)