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文/表 记者林琳、程维 实习生祁广菲
日前，受广州日报委托，广州搜房网与广州日报针对珠江新城未来投资前景进行了调查，共收到4455份有效问卷，结果显示，大多数人看好珠江新城的投资前景并表现出极大的投资兴趣。如何投资珠江新城？本专题针对该板块的住宅、写字楼、商铺现状进行分析。
据了解，珠江新城很多项目招标成功，已进入建设阶段。
您如何看待珠江新城的投资前景？
二成受访者认为
短期就能见效益
近六成的被访者明确表示看好珠江新城的投资前景。
被访者最看好的是住宅，珠江新城周边的环境以及自身配套既适合自住，又适合投资。18.38%的人看好写字楼的发展，22.06%的人则表示看好投资商铺。
对于住宅投资，25%的投资者认为亏损的可能性更大。另外，分别有22.06%和38.97%的人对住宅投资回报率做了保守估计，认为应该在10%以内和10%～20%。此外，分别有6.62%和7.35%的人认为在20%～30%和30%以上，由此可以看出这部分人对于珠江新城住宅投资的回报率非常看好。
写字楼将是珠江新城发展的重头戏。41.91%的人认为回报率应该在10%以内，只有5.15%的人认为回报率能达到30%以上。
另外，33.09%的人认为投资珠江新城商铺亏损的可能性大，这在三种投资中比例是最高的。44.85%的人认为能够得到50%以内的回报，只有11.03%的人认为能够翻倍。
投资是否能够得到回报固然是要考虑的重要因素之一，然而能够得到回报的时间长短也不能忽视。45.11%的人希望回本的时间在5~10年。
住宅篇：
可购单身公寓或大户型物业
珠江新城的住宅自规划出台后一直被投资者看好，而此次调查也证明了这一点，59.56%的投资者看好住宅市场。中原地产外籍部总监潘婉霞表示，珠江新城的建设已进入实质阶段，观光塔、地下交通网络、体育馆正在或即将开工，这些实际建设将改变交通问题。珠江新城的住宅将面临更大机遇；况且，住宅的投入是三种类型中投入资金量最小的，市场承接力大，而且投资者还能承受最坏的投资结果——自住，所以她认为住宅投资是珠江新城最好的选择。
但也有观点认为，珠江新城的楼价已高到一定程度，普通投资者不太适合进入。中原地产研究部林莉认为，大部分投资者认为投资住宅最保本，但是住宅的出租其实也要靠写字楼的带动，而写字楼的崛起还有待时日；目前住宅的租金回报率大部分是4%~6%，只有部分能达到7%，所以其租金优势也还没有表现出来。但是从目前该区的承租能力来看，长线投资较为适合。
一些中介人士表示，许多购买珠江新城的买家还是以自用为主，并不是投资，而真正投资的人已在上一轮行情中获利。要投资珠江新城住宅，除非价格还能在1万元以下/平方米，否则还是不要轻易入市。
如果买家想获得长线的收益，可购买高档单身公寓(特别是酒店式的服务公寓)，满足高端白领；如果客户可投入的资本高，大户型的物业也有一定的投资空间，但是客户必须要一个较长的投资计划，要有一个心理准备是可能5年内该物业需要兑现，那么业主需支付更多的税费。
商铺篇：
前景看好要待商业气候形成
据满堂红地产的商铺人士介绍，许多商家起初热衷投资该区域的商铺，且购入价相当便宜，但是珠江新城的配套规划迟迟不能完成，导致该区域未能形成一个商业氛围，除了商铺的售价上升外，投资者就不要指望租价有很大的收益了。
目前珠江新城的商铺以小区便民性行业为主，这类型租客的租金承受能力不高，大概是100元/平方米，最高也不过250元/平方米，租金回报率平均只在3%左右。美联商铺专家法永能认为，现在的租金比较低，商铺卖价却很高，起码在两年内是没有任何可观收益。虽然该地段商铺前景看好，但只有等到整个珠江新城的商业气候形成，商铺的真正价值才得到体现。
某中介珠江新城分行的业务员告诉记者：“现时珠江新城的人流比较少，如果是第一次投资，可以保守一点投资靠近广州大道的商铺。因为这一带的楼盘发售完毕，而且附近有一些写字楼，人流量相对大些，消费群的能力也比较强。而且这里还有50平方米～100平方米左右的商铺，价格大概是5万元～7万元/平方米。可以经营饮食、小百货、便利店等便民性行业。当然如果是做长线投资，珠江新城这边的前景绝对是上佳的，未来商业的中心，大概守五到六年就能有高收益了。”
投资小区铺比较稳妥
林莉认为，投资小区铺相对比较“稳阵”，如果是小区外的临街商铺，最好选择对面有高档写字楼或是两个住宅区围起来的干道，选择二级路面的路段而不要选择车来人往的主干道（注：二级路面是两车道的道路，如天河南一路；主干道是四车道的交通要道，如天河路）。如果目前价格在20000~35000元/平方米之间还能有一定升值空间。
也有熟悉商铺投资人士认为可以寻找一些位置理想的商铺，例如小区出口处、地铁站附近、近政府机构；同时，如果要购买商铺最好找一些面门宽，且室内面积大的商铺，该类型的商铺最好适合做银行等，因为珠江新城将来以金融为主，银行对于铺位的要求相对较高，这样就至少能够“保本”。
写字楼篇：
选择中轴线附近的物业
大部分行内人士看好珠江新城的写字楼，主要是因为珠江新城定位为商务区，而且其写字楼“货源”相对多。有行内人士表示，虽然珠江新城目前的硬件配置比起天河北、环市中路等商务中心区略有欠缺，但从长远来看，珠江新城的升值潜力高于两者，且二手市场的均售价低于两者，极为适宜低入高抛。
最大风险是空置压力
不过房地产研究人员刘志武表示，目前仍是该板块发展的早期，写字楼入驻率很低，投资的最大风险是空置带来的压力。据了解，目前该地段写字楼空置率达到70%。当然，如果投资的物业有较长的租赁，如价格1.4万元~1.5万元/平方米，租金能在100元~110元/平方米左右，回报率已经可达到7%~8%，投资的潜力比较被看好。他建议选择中轴线附近的物业。林莉建议如果希望尽快“套现”，可以选择珠江新城西面的写字楼进行投资，而东面的写字楼升值空间更大，却需要较长时间的“守候”。
另外，林莉认为目前珠江新城有不少写字楼需要整层买卖，投资者要注意是否真的有这么多整层的租客求租；另外，如果有计划自行间隔小单位，就要注意建筑结构以及相关规定的限制。否则一旦租不出去，投资者除了支付按揭款项外还需要支付高昂的管理费用。 | |
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