明日，位于老城荔湾区文昌南路、海珠区同福中路将有两块烂尾地进行拍卖，这是两个月来的第二次烂尾地盘活出让。据了解，广州市目前在册的有141宗烂尾地，总面积超过51.5万平方米。这些烂尾地多数位于土地供应日渐稀少、推盘量日渐矜贵的中心城区。日前，广州市再次开出拿烂尾地的“优厚条件”：烂尾地可按原有的规划用途和设计条件进行建设，即不用受新政后中小户型比例的限制，户型开发的自由度可由开发商掌握。

　　对于此项盘活新规，各方面都表示了利好的展望：政府可更好地盘活烂尾地，更及时地解决被拆迁户问题；多数被拖了近10年的被拆迁户终于可以拿到补偿款，重新置业；开发商拥有了在少地的市中心建大户型的可能；烂尾地周边市民置业多了一个选择。

　　住回烂尾工地 临迁户能再行置业

　　记者采访部分回迁户获悉，在开发商不交房租一年多后，不少临迁户去年被房东赶出来，其中近10家重新回到文昌南路的烂尾工地居住。在原售楼部，一个象征五元名都蓝图的楼盘认购模型还在，上面标示着这里有A-E五栋房子，大约有20层，楼下3层为商业裙楼。现在，这里旁边只有几间用木板搭建而成的房间；木板的外面，回来住的拆迁户在喧嚣大街边卖些柿子、小饰品等。

　　目前住在这个烂尾工地4个集装箱内的李女士介绍，当初搬去同德围安置房居住时，是抱着很快能够住进此地回迁房的心愿去的。在同德围生下的女儿一年年长高，这里的工地却停滞不前，在临近广州繁华的上下九不远处裸露着水泥外墙。但女儿确实得回文昌小学上学了，为了方便，他们才选择搬回居住。

　　李女士还表示，已不奢望能拿回回迁房，只希望地能卖个好价钱，把临迁费等拿到手。

　　据了解，有关人士再三强调，烂尾地的盘活主要是安置被拆迁户问题。因此，进入拍卖程序的烂尾地，被拆迁户与开发商约定有回迁房屋的，除了可以拿到拆迁安置款，还可由市房地产估价管理所依法院的委托对该回迁房屋的价格进行评估。也就是说，回迁房屋可以按照该地段的商品房每平方米估价×回迁房面积进行赔偿，被拆迁户可以拿这笔赔偿款再去物色合适的住所。

　　近期广州烂尾地 盘活动作频频

　　目前，广州市在册的141宗烂尾地中，涉及临迁户16165户，49062人，除一宗因情况复杂正在制定方案外，其余140宗已有明确的解决方案，占总数的99.3%。

　　有关人士对着广州市烂尾地的区位图向记者介绍，代表已经盘活的红色图标已经占大半，目前还有几宗烂尾地也在进行拍卖准备。近期，烂尾地的盘活似乎也很活跃：9月19日广州市国土房管局表示将有13块烂尾地块陆续进行公开拍卖、10月30日东华西路烂尾地成功转让、11月19日广州首宗拍卖的龙田路烂尾地项目动工、12月6日文昌南路、同福中路两宗烂尾地要进行拍卖等等。

　　据了解，法院要集中过半的拆迁户起诉要求，才能将烂尾地块转入公开拍卖程序，最后将拍卖款优先赔偿拆迁户的补偿安置款和拖欠临迁费本金。

　　值得注意的是，日前广州市更是继免交地价滞纳金后，再次开出拿烂尾地的“优厚条件”：为避免规划调整导致烂尾地块开发价值降低，从而不利于及时、彻底解决被拆迁户的拆迁补偿安置问题。广州市将严格执行处理烂尾地块的既定政策， 按原有的规划用途和设计条件，公开出让烂尾地块。也就是说，这些位于广州中心区位置的烂尾地不用受新政后中小户型比例的限制。那么，在推盘量渐少的中心城区，可以比较自由地建大户型会有什么影响呢？

　　户型不受限 开发商更愿盘活？

　　不少开发商认为，户型限制的放开，可以使他们相对更愿意接手盘活烂尾地。某些烂尾地原开发商也因看好地块的盘活转让前景，希望能通过该途径将烂尾地盘活，收回资金。上个月，在文昌南路另一烂尾地块，就出现了开发商不愿意烂尾地拍卖，就告诉准备上诉的120多户被拆迁户，如果提起诉讼他们将无法得到回迁安置。

　　不过，曾成功盘活过烂尾项目的新城市投资控股有限公司的工程总监赵伟就认为，烂尾地可以不受户型限制固然是好事，但是也可能因此带来验收时的问题。他指出，烂尾地主要是历史原因造成的，虽然可以按照原先的结构和设计进行建设，但存在新的验收规范问题。

　　他说，本月将进行拍卖的文昌南路烂尾地，位置很好。但已经建成了部分楼体，楼盘90年代末很流行的呈U型建筑，在现在已比较落后了。而且有一些安置拆迁户的户型，可能是黑房。这里面结构的规范问题，就需要政府加大协调力度，否则就算购房者愿意收楼，也会因为无法通过验收而拿不到房产证。又如，烂尾地一直停止不动，而周边又可能有新的建筑已经建成，从而可能产生边距离与消防要求不符合等等问题。在新的验收条件下，最后验收时应该实行怎样的标准就是一个问题了。政府是否在对户型限制网开一面后，可以协调有关具体执行部门特事特办，“这是关键问题，因为按照现行标准，这就是交不了楼的”。

　　赵伟还表示，在套型限制放开后，烂尾地的盘活估计会更加顺利，但也不可能出现哄抢的火爆局面。因为，开发商拿项目最怕的就是无法预估风险，而烂尾地的背后恰恰有着错综复杂的关系。

　　赵伟指出，不存在拆迁问题、还没进行建设的烂尾地最受欢迎。另外，虽然位置绝佳的烂尾地现在可不受户型限制，但它相对只适合有盘活能力、公关能力较好的开发商。只要能理顺关系进行开发，烂尾地不管面积大小都可以“变废为宝”，它的地理优势决定了它不愁卖。

　　盘活后有望平抑楼价

　　专家指出：供货量得到增加肯定会使小范围楼价回落

　　不少人认为，广州市楼价在近年来逐步攀升，主要原因就是市区中心的土地卖少见少，从而使日渐减少的市区推盘量显得矜贵。据了解，今年以来，广州市一手楼均价最高的总在供应量较少的越秀、荔湾等区域，而这些区域的房价居高又从一定程度上拉高了广州楼市。

　　那么，现在位于这些少货地区的烂尾地面临盘活的机遇，而且还不受户型限制，将对广州的楼市产生怎样的影响呢？广州光大地产副总经理陈洪志认为，由于烂尾地的面积并不是很多，就算一起推出也只占全市总量的很小比例。不过，由于烂尾地牵涉拆迁等等棘手问题，处理的难度大，不可能一下子推出。因此，对全市的楼市供应量不会产生太大的影响，也就对广州楼价基本没有冲击力。

　　但另一方面，烂尾地可按之前的高容积率进行建设也引起了注意。烂尾地多数在广州调低容积率前批出，这意味着可以建房的面积可能多出数倍。比如本月拍卖文昌南路烂尾地容积率竟高达9.42，而近几年卖出的地块一般容积率都在3以下。广州市社科院教授谈锦钊就认为，对烂尾地所在的小板块而言，供货量得到如此增加肯定会使小范围的楼价回落。而且，开发商虽然可以自主地决定建什么户型、建多少比例，但并不意味着开发商就会不顾市场全部建成大户型。因此，烂尾地的盘活也提供了多建一些中小户型的可能性，这将使广州的楼价因供应量增多得到平抑。

　　另有业内人士认为，烂尾地所处位置的重要性，使这些地块盘活虽然不易，但建成后基本都会毫无疑问地卖出。这将解决楼市的小部分需求，从而使闹市中心的供求紧张关系稍缓，平抑房价。

　　时报记者 田桂丹 本版摄影 时报记者 巢晓 实习生 吕永强

(责任编辑：张勇)